オーナーチェンジ物件の売却における注意点と売れないときの対応策について

今回は以前の記事に引き続きオーナーチェンジ物件についてです。

オーナーチェンジ物件とは「入居者がいる状態で、所有者がかわる物件」のことをいいます。

アパートなど複数ある部屋のうち1室でも入居者がいるときはオーナーチェンジ物件といいます。

以前の記事では、入居者への対応や物件のメリット・デメリットについて解説しました。

今回はさらに深堀して、オーナーチェンジ物件についての注意点や物件がなかなか売却できない場合の対応策について詳しく解説していきます。

■オーナーチェンジ物件に関しての注意点

オーナーチェンジ物件を売却する際の注意点は以下の通りです。

①    ターゲット層が限定される

オーナーチェンジ物件は、通常の不動産に比べてターゲット層が限られるので売りにくいという性質があります。

オーナーチェンジ物件では不動産投資家や地主が主なターゲットとなります。

②    自分で住みたいという人

物件について問合せをくれるのは投資家だけではありません。

自分で住みたいという人もいます。

ただ、住む家の売却と考えるとオーナーチェンジ物件はあまりお勧めできません。

理由は2つあります。

1つ目は、その物件に住みたいということは、現在の入居者に退去してもらう必要があり、トラブルになるリスクがあります。

2つ目は、内覧をすることができない点です。部屋を見ないで売却した場合、後々買主からのクレームになる可能性が高くなります。

以上2つの理由から、自分で住む人への売却はお勧めできません。

③    高利回りで売れないケースもある

これはどんな不動産売却にもいえるのですが、利回りが良いからといって必ずしも売れるとは限りません。地方や築古物件の場合、いくら利回りが高くてもそれが長期間続くことは考えにくいためあまり人気がありません。

オーナーチェンジ物件では利回りよりも、現時点の入居率を重視する傾向にあります。

以上の点にご注意ください。

■売れないときの対応策

次に売れないときの対応策です。

オーナーチェンジ物件を売るためには、出来るだけ満室にすることが大切です。

つまり下記の対処法は、どちらも物件を満室にするための対応策ともいえます。

①    空室の改善

色々な角度から空室の改善を検討しましょう。賃料の見直しや管理会社の見直し、入居者の更新手数料を無料にするなど色々出来ることはあるはずです。周辺の家賃相場とのバランスや、ほかの管理会社の強みなど、しっかりと情報収集を行い実行することが空室改善につながります。

②    物件を綺麗に

どんな不動産にも言えることですが、物件が綺麗かどうかは、購入を判断するうえで重要なポイントです。綺麗な物件であれば、多少空室があったとしてもすぐに入居者が現れると思ってもらいやすく、購入につながります。

逆に見た目の印象が悪い物件だと、今は入居者がいるとしても、潜在的な空室リスクが感じられ、購入を見送られる可能性が高くなります。

以上が売れないときの対応策です。

どちらも不動産経営を行っている皆さまにとっては当たり前のことかと思います。

ただ、その当たり前のことを当たり前に行うことが重要であるといえます。

■まとめ

いかがでしたでしょうか？

売れ残らないのは勿論のこと、出来るだけ高い金額で売却するためにはどうすればいいのか、今回の記事が皆さまのご判断の一助になれば幸いです。

オーナーチェンジ物件は、通常の不動産売却よりも売却のハードルが高くなります。

ですが、どんな物件にも良い面と悪い面はあります。

大事なのはその物件のもつ特徴をしっかりと認識し、購入される方の要望や不安の解消に真摯に応えることではないでしょうか。

弊社では、これまで多くのオーナーチェンジ物件の売買案件に携わっております。

オーナーチェンジ物件売却実績多数のスタンドエステートに是非お任せください。