相続した古家付き土地に住む！？それとも売却する？

古家付き土地とは、経済的価値のない建物が建っている土地のことを言います。

そのため、古家付き土地は「土地」と見なして売り出すケースがほとんどです。

しかし、古家付き土地を相続した時に売りに出すだけではなく、

もちろんそこに住むという選択をすることもできます。

例えばその場所が今住んでいる場所よりも

通勤通学が便利になる立地にあれば、

建物だけを改装して住むことを考える方もいるでしょう。

そこで今回は相続した古家付き土地に住む場合、

注意しなくてはいけない点について解説していきます。

■解体工事をして建て替えする場合の注意点

①    市街化調整区域に該当しないか

今ある建物を壊して建て替えする時に注意しなくてはいけないのが、

その場所が「市街化調整区域」ではないかを確認することです。

市街化調整区域とは、市街化を抑制する土地のことを言い、

基本的には一般住宅(共同住宅)を建築することが出来ません。

市街化調整区域でも実際に建物の建っている地域はたくさんありますが、

それは元々市街化調整区域ではなかった時に建てた建物の可能性が高いです。

②    災害危険地域に該当しないか

「災害危険地域」も再建築が出来ない土地に挙げられます。

災害危険地域とは、津波、高潮、洪水などの災害に備えて、

居住用建築物の新築・増改築を制限する区域を言います。

建築基準法(第39条)に基づいて、地方自治体が条例で区域を指定し、

建築制限を設けています。

③    用途地域・地区計画の制限に該当しないか

用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、

用途の混在を防ぐことを目的としています。

住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、

第一種低層住居専用地域など13種類があります。

例えば、第一種低層住居専用地域とされている地域では、

コンビニを建てることが出来ません。

地区計画とは、都市計画法第十二条の四第一項第一号に定められています。

住民の合意に基づき地区の特性にふさわしいまちづくりを誘導するための計画です。

このような用途地域や地区計画が定められる以前に建物が建っていた場合、

既存住宅はその制限に該当していたとしてもやむを得ないとされていますが、

建て替えをする場合には制限を遵守しなくてはいけません。

■リフォーム(リノベーション)をする場合の注意点

①    建築確認申請書類はあるか

建築確認申請書類とは、

建築主が役所や民間の指定確認検査機関に提出する書類を言います。

通常、建物を建てる場合、

建築物が建築基準法や条例などに合っているかどうかを確認出来なければ、

工事を着工することは出来ません。

②    検査済証はあるか

検査済証とは、

建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了して、

その建物が法律の基準に合っていると認められた証となる書類です。

・建築確認

前述した建築確認申請書類のことです。「確認済証」が発行されないと工事の着工が出来ません。

・中間検査

工事の途中の検査です。

指定された工程が終了した段階で検査をして「中間検査合格証」が発行されます。

・完了検査

住宅などの建築工事が終了した時点で行われます。

建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。

検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。

以上2点の書類を用意して今建っている建物が合法かどうかを事前確認する必要があります。

もし書類がない場合は、現状の建物が合法かどうかを建築士や設計士に依頼して見てもらうと良いでしょう。

■まとめ

いかがでしたでしょうか。

相続した古家付き土地にそのまま住むにおいて、

建て替えやリフォームを検討する場合は、

今回お伝えした内容を確認必須です。

もしそのまま住むのが良いか、

それとも売った方が良いのかを悩んでいる方がいましたら、

ぜひ当社にご相談ください。

建て替えやリフォームなどのコスト面や将来設計を踏まえて、

そのまま住んだ方が良いか売った方が良いかを

的確にアドバイスさせて頂きます。