不動産査定の方法ってどのように行うの？土地・住宅・マンションのそれぞれの査定の仕方について。

不動産売却を検討していて実際に何社かの不動産会社に査定をしてもらったが、

それぞれの会社によって査定価格が全然違うということはありませんか？

 

これが起こり得る1つの要因としては、

それぞれの不動産会社ごとの過去の取引データから、

類似した事例を元に査定金額の算出を行うからです。

 

もちろん実際にその過去の類似した取引データの情報だけで、

査定金額を算出しているわけではありません。

おそらく不動産査定がどのような方法で金額を算出しているか、

しっかり理解出来ている方は少ないのではないでしょうか。

 

そこで今回はこの点について詳しく解説していきます。

 

 

 

■土地査定について

 

土地査定は大きく2つの査定方法があります。

 

①    路線価式方法

路線価式査定の考え方は、街路(道路)に査定の基本を置いて、

街区と街路との関係において相互に比較しながら査定をしようとするものです。

 

例えば、AとBの2つの街路があると、駅にはどちらが近いか、

街道の幅員の違いはどうかなどいくつかの項目によって比較を行います。

そこで、個別の土地の区画形状がそれほど異質でなければ、

その街路に接している土地の単価はすべて同じになるはずです。

 

この方法は、大量の査定を必要とする場合に適しています。

 

②    鑑定評価の考え方を基礎に置く査定方法

土地の価値を3つの面からとらえ、それらを相互に関連づけて、

1つの価格を判定しようとしているものが鑑定評価です。

 

3つの面とは、

1      新規に土地、建物を造るときの費用

2      その不動産がどのくらいの値がつけられて取引されるか

3      その不動産を有効活用するとどのくらいの収益を期待することができるか

 

これらは費用性、市場性及び収益性として表されます。

価格査定もこのような考え方に基礎を置く方法が開発されています。

 

つまり、価格を形成する多くの要因のうちから、

影響の大きいと考えられる要因を取り出して、

それについて一定の率をあらかじめ設けておいて査定する方法です。

 

査定基準を細分化すればするほど、

個々の土地の特性を考慮に入れることができるようになります。

 

土地の価格査定のにおける比較項目のうち主なものを取り上げてみると、

次のようなものがあります。

 

・交通

・道路

・環境

・利用制限

・供給処理施設

・画地の形状

・その他

 

 

■住宅(建物)査定について

 

①    再建築費と築年に基づく査定

建物は土地と違って、必ずある時期に新築されたものです。

建築コストは、時の経過とともに変動するものですから、

新築当時実際に要したコストについて変動率を施して再建築費を算出することもあります。

 

しかし、あまり時間が経っていると変動率が大きくなりすぎ、

査定精度の点で問題が出てきます。

 

そこで、現在同じ建物をつくるとするならば、

どのくらいの建築費がかかるかという再建築費の査定が一般的に行われます。

 

次に、再建築費について新築時からの経過年数を考慮して減額します。

減価の方法はいろいろありますが、定額法によることが多いと思われます。

 

この場合、2つのことをあらかじめ決めておきます。

 

1つ目は耐用年数です。これは判定が難しいため、

税法や会計実務での「減価償却資産の耐用年数表」が使われることが多いようです。

 

2つ目は残価率です。

これについては、耐用年数が満了したときの残存価格の再建築費に対する割合ですが、

それをゼロとするケースと、10%又は5%とするケースがあります。

 

いずれにしても、再建築費から経過年数に基づく減価額を控除して建物の価格を査定しますが、

画一的な査定だけでなく、実際の建物のいたみ具合や保守の状況を観察して調整することになります。

 

②    類似の建物との比較による査定

 

査定しようと建物と品等、経過年数等について類似する建物との比較を行って査定する方法もあります。

 

この査定方法では、類似の建物の価格が判明していることが前提とされますが、

建売分譲やマンション分譲などが行われた地域については事例も多く分かりやすいです。

 

戸建住宅の場合には、新しいものは比較が容易です。

もっとも分譲価格が判明している場合には、わざわざ査定しなくても価格を把握できます。

 

戸建住宅の比較項目は以下の通りです。

 

・基礎

・躯体

・外壁

・床

・内壁

・天井

・建具

・屋根

・その他

 

③    中古の戸建住宅の査定方法

 

中古の戸建住宅の査定では、よく次に述べる新築当時の価値を100%として、

現在は何%の価値かの「現価率」という考え方が出てきます。

 

中古建物価格＝構造・工法別の建築工事費単価×延床面積×現価率

 

現価率については、1つの方法として税法による減価償却費相当額に基づき、

以下により計算します。

 

現価率＝1－経過年数×90% / 法定耐用年数

※90%は残価率を考慮した値

※法定耐用年数

 

 

■土地及び建物一体としての価格

 

土地及び建物一体としての価格を査定することが実際例としては多いでしょう。

土地及び建物一体としての価格は、

下の図にある通り土地の査定価格に建物の査定価格を加えたものとされます。

 

しかし、建物の価格がゼロで、その取り壊し費用がかかるとき、

土地価格からその費用を差し引くとなると土地価格だけの場合より下回ることになります。

 

他にも、土地価格と建物価格の合計が、

土地建物一体としての価格に一致しないこともあります。

例えば、都市計画が変更になって同じような建物が建てられないケースです。

 

不動産についての価格査定は、

不動産の特性から一般の商品にはみられないようなことがあって、

そのことの考慮が必要になります。

 

 

■マンション査定について

 

マンション査定の考え方の基本は、土地についての空間利用です。

 

土地は共有で建物と一体として利用されているので、土地の価格が空間で考えられ、

空間の部分のうち専有部分が取引されると考えると、

専有部分の床面積の価格(単価)を比較すればよいことになります。

 

この値の比較は、実際の取引でよく使われます。

【売買実例収集の注意事項】

・特殊な事情のないこと

・取引された時点がきわめて近いこと

・地域性の類似していること

・個別性の類似していること

・建物の品等の類似していること

尚、建物の品等比較については、

少なくとも次のような項目についての比較が必要とされます。

【マンション全体条件】

・経過年数

・建物の外観・外部仕上

・管理に関すること

【管理条件】

・修繕積立金

・その他

【共用施設の整備条件】

・自転車置場

・自動車駐車場

・トランクルーム

・集会室

・管理人室

【専有部分の条件】

・階層

・位置

・間取り

・暖冷房設備

・給湯設備

・眺望、景観

・騒音、振動

・立体的位置と平面的位置

・日照、通風

・バルコニー、専用庭

 

 

■まとめ

今回は不動産査定の方法について解説してきました。

不動産の売却を検討している方がいらっしゃれば、

ぜひ参考にして頂けたらと思います。

もし札幌市近郊で不動産売却を検討している方がいらっしゃれば、

不動産売却専門のスタンドエステートにぜひご相談下さい。