売れるってほんと？市街化調整区域の売買について。その2

今回は以前の記事でも解説した「市街化調整区域」についてです。

この区域内にある不動産を売却する場合には通常の売買と比べて色々な制約があります。

この「市街化調整区域」について、以前の記事では解説しきれなかった、売るときの注意点や事前に確認したほうがよいポイントについて詳しく解説します。

■売るときの注意点

市街化調整区域の売買には注意しなければならないポイントがあります。

・建物の建築制限

建築や建替え、増改築をする場合は行政に許可をとらなければなりません。

なかでも市街化調整区域では建物の建築等に一定の制限があります。

リフォームで用途変更が認められないことや、建て替え時に今よりも小さい規模にしなければならない、など色々な制限があります。

上記以外にも様々な制限がありますので詳しくは各市町村や都道府県にお問合せください。

・住宅ローンの融資について

市街化調整区域の家や土地を購入する場合、住宅ローンが借りられないまたは希望金額よりも減額されてしまう可能性があります。

銀行が提供する住宅ローンは、土地や建物を担保にいれることを条件に貸し出しを行います。そのため、建物の建築に制限のある市街化調整区域では、担保としての価値が低くなり、住宅ローン融資も借りにくくなる傾向にあります。

これは、売主様に直接関係ある話ではありません。

ただ借入が難しくなるということは、必然的に購入希望者が現れにくくなるということですので注意が必要でしょう。

また、売買契約に至ったとしても、買主様が住宅ローンの審査に通らない場合もあります。このような可能性があるということも常に念頭において売買を検討しましょう。

・土地評価は低い

市街化調整区域では市街化区域と比べ、インフラ整備が不十分なケースが多々あります。

将来的に整備されるかも不透明なため土地評価は低くなりがちです。

ですが、評価が低くなるということは換言すると、他の物件と比べて割安になるとも言えます。土地評価が低いということはデメリットですがメリットにもなり得ます。

この点を意識して売買を進めていきましょう。

以上の点をご注意ください。

■事前に確認しておくこと

市街化調整区域の売買取引を行うためには事前に確認しておくポイントがあります。

この点を押さえておかないと、契約の直前に建築制限が発覚ということもあり得ます。

・自治体による区域指定の有無

なにかと制限の多い市街化調整区域ですが、自治体によっては「区域指定」で開発が認められている区域もあります。区域指定をうけた地域では、許可を取る必要はありますが、住宅などを建てることができるので、通常の市街化調整区域と比べると売りやすくなります。

お持ちの土地が該当しているかどうかは、その地域の自治体に確認するとよいでしょう。

・農地かどうかの確認

売却したい土地が「農地」の場合は農地法の制限が生じます。

農地は原則的に農業を営んでいる人にしか売ることができず、宅地へ転用しないとなりません。ただし転用が許可されるかどうかは、買主の利用目的も関係するので確実とは言えません。農地の売却はなかなか難しい取引といえます。

以上2点はスムーズな取引を行うためにも事前にご確認ください。

■まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は市街化調整区域を売るときの注意点や事前に確認するべきポイントについて解説しました。

市街化調整区域の売買には様々な制約や確認すべき点があります。

それらをしっかり理解したうえで売買を行うことが、皆さまにとって満足のいく売買につながるのではないでしょうか？

スタンドエステートでは毎年多数の市街化調整区域の売買案件に携わっております。

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