売値と手取りの差｜引かれるもの・戻ってくるもの・翌年に来るもの

3,000万円で売れた。では、手元にいくら残るのか。この差は、思っているよりずっと大きくなることがあります。費用と税金、そしてローンの残債。この3つを引いた額が、実際に使えるお金です。

住み替えを考えている方は、とくにここを先に計算してください。売値を基準に次の家の予算を立てると、決済の日に足りないという事態が起こります。

売値から引かれるもの

仲介手数料

売値に応じた上限が法律で決まっています。金額としては、引かれるものの中で一番大きくなることが多い項目です。消費税も加わります。契約時に半分、決済時に半分とするのが一般的です。

印紙税

売買契約書に貼ります。売値の区分に応じて金額が決まっています。金額としては大きくありませんが、忘れずに計算に入れてください。

登記の費用

売主が負担するのは、抵当権を外す登記と、住所や氏名の変更登記です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、これに司法書士の報酬が加わります。名義を移す登記の費用は買主の負担です。

住宅ローンの残債

決済の日に、受け取った代金でその場で返済します。金額が一番大きくなる項目です。繰上げ返済の手数料がかかる場合もあるので、銀行に確認してください。

物件によってかかる費用

測量費

境界が確定していない土地では、買主から求められることがあります。隣地の立会いが必要になるため、費用も期間もかかります。札幌では雪のない4月から11月しか作業ができません。

解体費

更地にして引き渡す条件の場合です。建物の構造と広さ、重機が入れるかどうかで大きく変わります。物置や塀が別料金になっていないか、見積もりを確認してください。冬は雪の処理が加わって費用が上がります。

残置物の処分費

家財を片づけて引き渡す場合にかかります。相続した実家では、量が多くなりがちです。買取なら、そのまま渡せることもあります。

ハウスクリーニング

必須ではありませんが、水回りだけでも入れると印象が変わります。費用対効果を考えると、やる価値のある項目です。

税金は翌年にやってくる

譲渡所得税は決済の日には引かれない

ここが一番の落とし穴です。売って利益が出ても、その場で税金が引かれるわけではありません。翌年の確定申告で納めます。受け取った代金を全部使ってしまうと、納税の時期に困ります。

住民税はさらに後から

売った翌年の6月以降に、住民税の通知が届きます。所得が増えた分、国民健康保険料や、医療費の窓口負担の割合が変わることもあります。1年以上あとに効いてくるものがある、と覚えておいてください。

特例が使えるかで大きく変わる

住んでいた家なら3,000万円の特別控除、相続した空き家にも条件付きで同じ控除があります。使えるかどうかで、納税額がまったく変わります。売る前に確認してください。最終的な判断は税理士か税務署に。

買ったときの契約書がないと増える

取得費がわからない場合、買った金額を売値の5パーセントとして計算することになります。実際より大きな利益が出ている扱いになり、税金が数百万円増えることがあります。何より優先して探してください。

入ってくるものもある

固定資産税の精算

その年の固定資産税は、1月1日の所有者に全額の納税通知が来ます。引き渡した日以降の分は、買主から受け取るのが慣習です。起算日を1月1日とするか4月1日とするかで金額が変わるため、契約前に確認してください。

火災保険の返戻金

長期で加入している火災保険を解約すると、残りの期間分が戻ってくることがあります。自動では戻りません。自分で解約の手続きをしてください。忘れている方が実際に多くいます。

管理費や町内会費の精算

マンションの管理費や修繕積立金も、日割りで精算します。前払いしている分があれば戻ります。町内会費や、除雪の組合費なども同様です。

札幌で見落としやすい費用

冬の間の維持費

売り出してから決まるまでの間も、空き家なら除雪と水抜きの手配が必要です。業者に頼めば、ひと冬で相応の金額になります。売却期間が冬をまたぐかどうかで、手取りが変わります。

解体の季節による差

更地にして売る場合、冬の解体は雪の処理が加わって費用が上がります。春まで待てるなら、その分だけ手取りが増えます。

春まで待つ間の固定資産税

雪解けを待って売る判断をした場合、その間の固定資産税はかかり続けます。待つことで上がる売値と、待つ間の費用を比べてください。多くの場合、春まで待つほうが有利ですが、物件によります。

売る前にやることのまとめ

1. 実際の成約データで、相場を確認する
2. 住宅ローンの残高を銀行に確認する
3. 買ったときの売買契約書を探す
4. 使える税金の特例があるかを確認する
5. 仲介手数料・印紙税・登記費用を見積もる
6. 測量・解体・処分が必要かを確認し、見積もりを取る
7. 受け取る側（固定資産税の精算、保険の返戻）も計算に入れる
8. 手取りの計算書を、決済の前に書面で出してもらう
9. 翌年の納税分を、使わずに取っておく

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月です。この時期に決まれば、冬の維持費をかけずに済みます。測量や解体が必要な場合も、この時期のほうが費用が抑えられます。

マンション

2月から3月、9月から10月に動きがあります。管理費と修繕積立金が毎月かかるため、長く持つほど手取りが減ります。

よくあるご質問