仲介から買取に切り替える判断｜切り替える日を先に決める

まず仲介で売り出してみて、決まらなければ買取に切り替える。この進め方は実務でよく取られますが、切り替える時期を決めずに始めると、ずるずると時間だけが過ぎます。

大事なのは、売り出す前に「いつまでに決まらなければ切り替えるか」を日付で決めておくことです。これがあると、高く売れる可能性を残しつつ、いつ終わるかも読めます。

切り替える日を決める

期限から逆算する

いつまでに現金が必要かを起点にします。買取に切り替えてから決済まで、最短でも2週間から1か月かかります。さらに書類の準備を考えると、期限の1〜2か月前が切り替えの判断日になります。

媒介契約の区切りを使う

媒介契約は3か月が上限です。この期限を判断日にすると、区切りがはっきりします。更新するか、買取に切り替えるかを、そこで決めます。

札幌では季節を挟んで考える

戸建てや土地では、冬に売り出しても反応が鈍くなります。1月に売り出して3月に切り替えを決めるのは、判断が早すぎます。逆に、4月から6月に3か月出して動かないなら、価格か物件の条件に原因があります。

切り替えるべきサイン

内覧が入らない

3か月で内覧がゼロか1件という状態は、買主の層が薄いということです。再建築ができない、住宅ローンが組めない、需要のない立地。こうした条件があると、価格を下げても買える人がいません。この場合は、買取のほうが確実です。

下限を割りそうになった

値下げを重ねて、決めておいた下限に近づいたとき。その価格まで下げるなら、買取の金額と大差がないことがあります。比べてみると、期間の読める買取のほうが合理的な場合があります。

維持費が積み上がっている

空き家の除雪、水抜き、火災保険、固定資産税、マンションなら管理費と修繕積立金。1年持てば、その分だけ手取りが減ります。高く売れるのを待つ間の支出も、計算に入れてください。

内覧の負担が重い

住みながら売っている場合、そのたびに片づけと時間の確保が必要です。ご高齢の方や、仕事が忙しい方には、この負担が続きません。無理を重ねるより、切り替えるほうがよい場合があります。

まだ切り替えなくてよいサイン

内覧は入っている

見に来る人がいるなら、買主の層はあります。決まらない理由が価格・実物・説明のどれかを切り分ければ、手が打てます。この段階で買取に切り替えるのは、もったいない判断です。

冬に売り出している

札幌の戸建てや土地では、冬の反応の鈍さは普通のことです。雪解けまで待って、写真を撮り直して仕切り直す。この判断のほうが結果が出ることがあります。

写真や情報を直していない

撮り直し、項目の追加、掲載先の見直し。費用のかからない手を試していないなら、まずそちらを先にやってください。これだけで決まることが実際にあります。

期限に余裕がある

急ぐ事情がないなら、時間を味方にできます。ただし、維持費が積み上がっていく点は忘れないでください。待つことで上がる売値と、待つ間の支出を比べて判断します。

切り替えるときの段取り

媒介契約をどうするか

売却を任せている会社が買い取る場合は、そのまま進められます。別の会社に買い取ってもらう場合は、媒介契約の扱いを確認してください。専任・専属専任では、それまでの広告費を請求されることがあります。

掲載を取り下げる

買取が決まったら、情報サイトの掲載を止めてもらってください。売れた後も出たままになっていることが実際にあります。

手取りで比べる

買取では仲介手数料がかかりません。そのかわり金額が低くなるので、最後に手元に残る額で比べてください。解体費や処分費を売主が持つ条件になっていないかも確認します。

書類は先に整えておく

切り替えたあと、決済までの期間が短くなります。権利証、登記の住所の確認、相続なら戸籍集め。これらを仲介で売り出している間に済ませておいてください。書類がそろっていないと、買取でも日程が延びます。

売る前にやることのまとめ

1. いつまでに現金が必要かを、日付ではっきりさせる
2. そこから逆算して、切り替えの判断日を決める
3. 媒介契約を結ぶときに、その方針を伝えておく
4. 買取の金額を、売り出す段階で聞いておく
5. 仲介で売れた場合の手取りと、買取の手取りを比べておく
6. 売り出している間に、書類をそろえておく
7. 判断日までは、写真の撮り直しや情報の追加を試す
8. 判断日が来たら、内覧の件数と理由を見て決める

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月に仲介で勝負し、決まらなければ秋までに買取へ、という組み方が現実的です。冬をまたぐと維持費がかかり、建物も傷みます。秋が判断の区切りになります。

マンション

季節の影響が小さいため、判断日は期限から逆算して決めてください。管理費と修繕積立金が毎月かかるので、長引くほど手取りが減ります。

よくあるご質問