市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑えるべき区域」とされている場所です。原則として新しく建物を建てられません。そのため、同じ広さの土地でも市街化区域とは価格がまったく違います。
よくあるのは、近所の相場を見て「このくらいで売れるはず」と思っていたのに、査定額がその何分の一かだった、というご相談です。ここでは、なぜそうなるのか、それでも売る方法があるのかをまとめました。
今建っている家に住み続けることはできますし、土地の売買そのものも自由にできます。制限がかかるのは「新しく建てること」です。
お持ちの土地がどちらかは、市役所の都市計画の窓口、または札幌市の都市計画情報で確認できます。登記簿には書かれていません。
調整区域でも、例外として建築が認められる場合があります。代表的なものは次のとおりです。
認められる条件は自治体ごとに違い、同じ札幌市内でも場所によって変わります。「建てられる土地」として売れるかどうかで価格がまったく変わるため、ここは必ず役所で確認します。確認はこちらで行います。
そのため、すぐ隣の市街化区域の相場をそのまま当てはめると、実際の金額とは大きくかけ離れます。同じ町名でも、丁目が付いている場所と付いていない場所で区域が分かれていることがあり、単価の差は数倍になることも珍しくありません。
弊社の無料AI査定は、市街化調整区域と市街化区域の成約データを分けて計算しています。一般的な一括査定のように、近所の相場を平均して出しているわけではありません。調整区域の土地をお持ちの方ほど、実際の金額に近い数字が出ます。
調整区域の土地には、市街化区域とは違う買い手がいます。
広告を広く出すより、まず隣地の方に声をかけるほうが結果が出ることが多いのが調整区域の特徴です。ご希望があれば、近隣に知られない形で進めることもできます。
地目が田や畑のままの土地は、売買に農業委員会の許可または届出が必要です。
まず地目と現況を確認するところから始めます。
役所での確認に時間がかかるため、市街化区域の土地より全体の期間は長くなります。半年から1年を見ておくと余裕があります。
Q. 査定は無料ですか。
A. 無料です。費用はかかりません。
Q. 調整区域の土地は売れないと言われました。
A. 売れないわけではありません。買う人が市街化区域とは違うだけです。隣地の方、農業をされている方、資材置き場を探している事業者などが対象になります。
Q. 近所の土地はもっと高く売れていました。
A. 同じ町名でも、市街化区域と調整区域で分かれていることがあります。その場合、単価は何倍も違います。まずお持ちの土地がどちらかを確認します。
Q. 建て替えはできますか。
A. 今ある建物と同じ用途・同程度の規模であれば認められることがあります。条件は自治体と場所によって違うため、役所で確認します。
Q. 畑のままですが売れますか。
A. 農業委員会の許可または届出が必要です。手続きの流れからご説明します。
Q. 上下水道が来ていません。
A. 引き込み工事の費用は買主の負担になりますが、その前提で売り出します。井戸や浄化槽がある場合はその状態も確認します。
Q. 名前や電話番号を入れずに、相場だけ知りたいのですが。
A. このページの一番下にある無料AI査定をお使いください。調整区域と市街化区域を分けて計算しているので、目安になります。
査定をご希望の方へ
ご住所と物件の情報をご記入いただければ、近隣の成約事例と照らして査定し、2営業日以内に結果と根拠をお送りします。
お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。