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2023/04/28
市街化調整区域で家を建て替えられる条件｜売る前に窓口で確認する6つ
市街化調整区域の土地や中古住宅を売るとき、買主がいちばん知りたいのは「ここに家を建てられるのか」「いまの建物を建て替えられるのか」です。
結論から言うと、建てられる場合はありますが、当てはまる条件に入っているかどうかを市の窓口で確認しないと判断できません。「前に家が建っていたから大丈夫」という思い込みが、いちばん危ないところです。順番に見ていきます。
原則と例外
原則は建てられない
市街化調整区域は市街化を抑える区域なので、建築のための開発行為は原則として認められません。ここが出発点です。
例外として認められる場合がある
都市計画法には、許可できる場合が列挙されています。代表的なものは次のとおりです。
- 線引き前から宅地だった土地／区域が定められる前から建物の敷地だった場合
- 農家住宅・農業用の建物／農業を営む方が自ら使うもの
- 分家住宅／その地域に古くから住む世帯の子や孫が、独立して住むための住宅
- 既存集落の中の住宅／自治体が条例で区域と要件を定めている場合
- 地区計画が定められた区域内の建物／計画の内容に適合するもの
- 日常生活に必要な店舗など／地域の住民のためのもの
どれに当てはまるか、また要件を満たすかは自治体ごとの運用で変わります。同じ北海道内でも、市によって扱いが違います。
例外に当たるかどうかは、土地ではなく「誰が、何のために建てるか」で決まる場合があります。分家住宅や農家住宅がその典型です。売主にとっては建てられた土地でも、買った人が同じ条件で建てられるとは限りません。
建て替えできるかの調べ方
市の窓口で聞く
物件のある市の都市計画・開発指導の担当窓口で確認します。電話だけで済ませず、地番の分かる資料を持って窓口へ行くのが確実です。
聞くべきこと
- この土地は市街化調整区域か。地区計画の区域に入っているか
- いまの建物は、どの許可を受けて建てられたものか
- 同じ用途で建て替えることはできるか。できる場合、手続きは何が要るか
- 建てられる人に条件が付くか（分家住宅などの場合）
- 増築や改築はできるか。用途を変えることはできるか
- 建築確認の記録は残っているか
この6つの答えを、買主に示せる形で持っておくこと。これが調整区域の売却でいちばん効く準備です。
中古住宅が建っている場合
住み続けるだけなら問題はない
適法に建てられた住宅であれば、買った人がそのまま住むことに支障はありません。問題になるのは、建て替え・増築・用途変更をしようとしたときです。
建て替えの可否で価格が変わる
建て替えられる住宅と、建て替えられない住宅では、買主の見方がまったく違います。建て替えられない場合、その建物が使えなくなった時点で土地の使い道が大きく狭まるからです。融資も付きにくくなります。
用途を変えるのは難しいことが多い
住宅として許可を受けた建物を、店舗や事務所、賃貸アパートに変えることは、原則としてできません。「買って店にしたい」という買主が現れても、その用途で使えるかを先に確認しないと、契約後に止まります。
農家住宅は買える人が限られることがある
農業を営む方のために許可された住宅は、一般の方が買って住むために、用途変更の手続きが必要になる場合があります。手続きが認められるかどうかは自治体の運用によります。
建てられない土地の売り方
建築の許可が下りない土地でも、使い道はあります。買い手を用途から探すのが基本です。
- 隣地の所有者／自分の土地と一体で使う。もっとも決まりやすい相手です
- 資材置き場・車両の保管場所／建物を建てずに使える用途です
- 駐車場・除雪した雪の置き場／近隣に需要があることがあります
- 農地として／地目が田・畑なら、農業を営む方へ
- 山林・原野として／そのまま所有したい方へ
広告を出して待つより、その土地を使える相手に直接当たるほうが早いのがこの区域の特徴です。
売り出す前にそろえる資料
- 登記事項証明書（土地・建物）と公図
- 市の窓口で確認した内容（建築の可否、手続き、条件）
- 建築確認済証・検査済証（残っていれば）
- 測量図、境界に関する書類
- 上下水道の引き込み状況が分かる資料
- 前面道路の種類と幅員、冬季除雪の有無
この資料がそろっているかどうかで、売れるまでの期間がはっきり変わります。買主は「分からないこと」を価格の減額か、見送りで処理するからです。
札幌周辺で確認しておくこと
前面道路の冬季除雪
調整区域では、冬のあいだ除雪が入らない道路があります。車で近づけない期間があると、住宅として使うには厳しくなります。建築の可否と同じくらい、買主が気にする点です。
上下水道が来ているか
下水道が来ておらず浄化槽が必要、上水道がなく井戸を掘る必要がある。こうした条件は、そのまま買主の負担になり、価格から引かれます。いくらかかるかの目安まで示せると、話が進みます。
調べる時期
窓口での確認、測量、境界の立会い。合わせて1〜2か月みておいてください。雪解け後に動き出して、11月までに引き渡しまで終える組み立てが現実的です。
よくあるご質問
前に家が建っていた土地なら、建て替えられますか。
建て替えられるとは限りません。どの許可を受けて建てられたものか、いまの制度で同じ用途の建て替えが認められるかを、市の窓口で確認する必要があります。過去に建物があったことは根拠になりません。
建て替えできるかどうかは、どこで確認しますか。
物件のある市の都市計画・開発指導の担当窓口です。電話だけで済ませず、地番の分かる資料を持って窓口でご確認ください。
分家住宅として建てられた家です。売れますか。
売れますが、買った人が同じ条件で建て替えられるとは限りません。分家住宅は「誰が、何のために建てるか」で許可されているためです。買主に建て替えの可否を示せるよう、先に窓口で確認してください。
住宅を店舗として使いたいという買主がいます。
原則としてできません。住宅として許可を受けた建物を店舗や事務所、賃貸に変えることは認められないことが多くあります。契約の前に、その用途で使えるかを確認してください。
建て替えできない土地は、まったく売れませんか。
売れます。隣地の所有者、資材置き場や車両の保管場所を探している事業者、農業を営む方など、建物を建てずに使える買い手がいます。広告を出して待つより、使える相手に直接当たるほうが早く決まります。
農家住宅を一般の人が買えますか。
用途変更の手続きが必要になる場合があります。手続きが認められるかどうかは自治体の運用によりますので、売り出す前に窓口でご確認ください。
売り出す前に何をそろえておけばよいですか。
登記事項証明書と公図、市の窓口で確認した建築の可否、建築確認済証・検査済証、測量図と境界の書類、上下水道の引き込み状況、前面道路の種類と幅員と冬季除雪の有無です。資料がそろっているほど早く決まります。
調整区域の成約データで計算した金額を確かめる
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詳しくは 市街化調整区域の売却 と 戸建ての売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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