兄弟で相続した実家、夫婦で買った自宅、親と共同で購入した土地。名義が2人以上になっている不動産は、売るときに独特の難しさがあります。
結論から言うと、共有名義の不動産を売るには共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売れません。そして、放っておくと次の相続で共有者がさらに増え、収拾がつかなくなります。早く整理するほど簡単に済みます。
持分2分の1というのは、土地の右半分を持っているという意味ではありません。その不動産全体に対して、2分の1の権利を持っているということです。だから、勝手に自分の分だけを切り売りすることはできません。
売買契約にも決済にも、共有者全員の署名と実印、印鑑証明書が必要です。一人でも欠けると進みません。
委任状で進められます。ただし、委任状の内容と、誰に何を委任するかを先に決めておく必要があります。当日になって書類が足りない、ということが起こりやすい部分です。
日々のやり取り、内覧の日程調整、価格の相談。全員に毎回確認していては進みません。誰が窓口になるかを最初に決めてください。当社からのご連絡も、その形に合わせます。
売却代金は、原則として持分の割合で分けます。ただし、諸費用を誰がどう負担するか、片付けや修繕の費用をどうするかで、実際の取り分は変わります。契約の前に書面で取り決めておいてください。
譲渡所得は持分ごとに計算し、それぞれが申告します。3,000万円の特別控除は、その家に住んでいた共有者が、それぞれ使えます。住んでいなかった共有者は使えません。
夫婦の共有名義で、2人とも住んでいた自宅を売る場合、それぞれが3,000万円まで控除を使えます。合わせて最大6,000万円です。単独名義より有利になることがあります。
他の共有者に、自分の持分を買い取ってもらう方法です。売りたい人が抜けて、残る人が単独名義になるという形です。もっとも円満に終わります。価格の根拠として、不動産全体の査定を取っておくと話が進みます。
制度上は、他の共有者の同意なく売れます。ただし買った人は自由に使えないため、買い手はほとんど付きません。付いたとしても、価格はかなり低くなります。そして、見知らぬ第三者が共有者になることで、残った共有者との関係が悪化します。最後の手段と考えてください。
共有の状態を解消するよう求める手続きです。まず共有者どうしの話し合い、まとまらなければ調停、それでもだめなら訴訟になります。
裁判所が命じるのは、土地を物理的に分ける、一人が取得して他に金銭を払う、競売にかけて代金を分けるのいずれかです。競売になれば、市場価格より低い金額になります。時間も費用もかかるため、できれば避けたい道です。
相続が重なって、会ったこともない共有者が出てくることがあります。この場合、裁判所の手続きを経て、所在不明の共有者の持分を取得したり、その持分も含めて第三者に売却したりする制度があります。時間はかかりますが、動かせる道は残っています。司法書士か弁護士にご相談ください。
共有は、時間が経つほど解消が難しくなります。いま2人で話がつくなら、いま整理してください。
相続で不動産を分けるとき、「とりあえず法定相続分で共有」がいちばん多い失敗です。次の方法を先に検討してください。
売る予定があるなら、代表者一人の名義にまとめておくと、契約も決済も早く進みます。
道外にお住まいの共有者がいる場合、決済の日に札幌へ来られるかを早めに確認してください。冬は飛行機の遅延もあります。委任状で進める段取りを先に決めておくと安全です。
売れるまでのあいだ、屋根の雪下ろし、除雪、水抜きを誰が手配し、費用を誰が出すか。これを決めていないと、冬のあいだに関係がこじれます。
売れません。不動産全体を売るには共有者全員の同意と署名が必要です。自分の持分だけを売ることは制度上できますが、買い手はほとんど付きません。
まず、その方に持分を買い取ってもらえないかを話し合ってください。まとまらない場合は共有物分割請求という手続きがありますが、最終的に競売になると市場価格より低くなります。
相続が重なるとよくあります。裁判所の手続きを経て、所在不明の共有者の持分を取得したり、その持分も含めて売却したりする制度があります。司法書士か弁護士にご相談ください。
むしろ有利になることがあります。2人とも住んでいた自宅なら、それぞれが3,000万円の特別控除を使えるため、合わせて最大6,000万円です。
原則として持分の割合で分けます。ただし諸費用や片付けの費用を誰が負担するかで実際の取り分は変わるため、契約の前に書面で取り決めておいてください。
委任状で進められます。委任状の内容と、誰に何を委任するかを先に決めておいてください。当日に書類が足りないということが起こりやすい部分です。
次の相続で持分がさらに細かく分かれ、共有者の誰かが認知症になれば手続きも止まります。時間が経つほど解消が難しくなるため、話がつくうちに整理することをおすすめします。
誰も住む予定がなければ、売って現金を分ける換価分割がもっとも公平です。住み続ける人がいる場合は、その人が相続して他の相続人に金銭を払う代償分割になります。
話し合いの材料に。まず全体の金額を確かめる
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詳しくは 相続した不動産の売却 と 土地の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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