不動産を売却してから入金までの流れ｜お金は2回に分けて入ります・手取りの計算まで

不動産を売ると決めたとき、意外と説明されないのが「お金はいつ、いくら、どうやって入るのか」です。住み替えの資金にする、相続税の納税に充てるといった場合、ここが分からないと予定が立ちません。

結論から言うと、お金は2回に分けて入ります。売買契約のときに手付金、引き渡しのときに残りの全額です。そして売り出しから入金まで、札幌ではおおむね3か月から6か月を見ておくと安全です。

この記事では、入金の回数とタイミング、決済当日の流れ、入金額から引かれるもの、入金が遅れるケースまでを順番に説明します。

お金は2回に分けて入る

1回目：売買契約のときの手付金

買主が決まり、売買契約を結ぶときに受け取ります。金額は売買価格の5％から10％が目安です。3,000万円で売るなら150万円から300万円ほどになります。

手付金は、買主が正当な理由なく契約をやめた場合は返さなくてよいお金です。逆に売主の都合でやめる場合は、手付金の倍額を返すことになります（手付解除）。

2回目：引き渡しのときの残金

売買価格から手付金を引いた残り全額を、引き渡しの日に受け取ります。この日を決済日と呼びます。お金を受け取るのと同時に、鍵と登記をお渡しします。

契約から入金まで、どれくらいかかるか

買主が住宅ローンを使う場合

契約から決済まで1か月から1か月半が目安です。買主が金融機関に正式な申し込みをして、審査が下り、融資が実行されるまでの時間がかかります。

買主が現金で買う場合

2週間から3週間で決済できることもあります。融資の審査がない分、早く進みます。

売り出しから数えると

買主が見つかるまでの期間を含めると、札幌では3か月から6か月が目安です。季節の影響もあり、12月から2月は内覧が動きにくく、3月から4月と9月から10月に問い合わせが増えます。

お急ぎの事情がある場合は、弊社での買取という方法もあります。買主を探す期間がないため、契約から決済まで数週間で進められます。価格は仲介より下がりますが、時期が確定します。

決済当日は、何が行われるのか

どこで行うか

多くの場合、買主が住宅ローンを借りる金融機関の一室で行います。売主・買主・双方の不動産会社・司法書士、そして金融機関の担当者が集まります。所要時間は1時間から1時間半ほどです。

当日の順番

• 1. 本人確認と書類の確認／司法書士が登記に必要な書類をそろえて確認します
• 2. 司法書士が「登記できる」と判断／ここが合図になります
• 3. 買主の融資が実行される／金融機関が買主の口座にお金を入れます
• 4. 売主の口座へ振り込み／残金が振り込まれます
• 5. 着金の確認／通帳の記帳やネットバンキングで確認します。ここまで確認してから次に進みます
• 6. 諸費用の精算／仲介手数料、司法書士報酬、固定資産税の精算など
• 7. 住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消／残債がある場合
• 8. 鍵と関係書類の引き渡し

当日に必要なもの

• 登記識別情報（昔の権利証にあたるもの）
• 実印と印鑑証明書（3か月以内のもの）
• 本人確認書類
• 固定資産税の納税通知書
• 入金先の通帳またはキャッシュカード
• 鍵（すべて）と、設備の説明書・保証書
• 住民票（登記の住所と現住所が違う場合）

登記識別情報が見つからない場合も、司法書士による本人確認などの方法で進められます。事前にお知らせください。

お金は現金ではなく振込です

数千万円を現金で受け取ることはありません。その場で売主の口座に振り込まれ、着金を確認します。そのため、平日の銀行が動いている時間に行います。午前中に始めることが多いのはこのためです。

入金額から引かれるもの

売買価格の全額が手元に残るわけではありません。決済の場で差し引かれるものがあります。

• 住宅ローンの残債／残っていれば一括で返済します。ここが一番大きい場合が多いところです
• 仲介手数料／売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が法律上の上限です
• 抵当権の抹消費用と司法書士の報酬
• 印紙税／売買契約のときに支払います

逆に買主から受け取るものもあります。

• 固定資産税・都市計画税の精算金／引き渡し日で日割りして、引き渡し以降の分を買主が負担します
• 管理費・修繕積立金の精算金（マンションの場合）

手取りの計算の例

3,000万円で売れて、住宅ローンの残債が1,200万円の場合。

• 売買価格 3,000万円
• − 住宅ローン残債 1,200万円
• − 仲介手数料（上限） 105万6,000円
• − 抵当権抹消・司法書士報酬など
• ＋ 固定資産税の精算金

おおよそ1,690万円前後が手元に残る計算になります。実際の金額は残債の額と諸費用で変わるので、媒介契約の前に手取りの概算をお出しします。

入金が遅れる、止まるのはどんなときか

買主の住宅ローンが通らなかった

売買契約には通常ローン特約が付きます。買主が審査に通らなかった場合、契約は白紙に戻り、受け取った手付金は返します。この場合は売り出しからやり直しになります。

相続登記が終わっていない

亡くなった方の名義のままでは決済できません。相続人の名義に移すまで進みません。相続登記は2024年4月から義務になりました。詳しくは相続した不動産の売却をご覧ください。

境界が確定していない

土地の境界がはっきりしていないと、買主が判断できず契約に進めません。確定測量が必要な場合、隣地の方との立ち会いに時間がかかります。札幌では雪の間は杭が見えないため、測量は雪解け後になります。冬に売却を考え始めた場合は、この段取りを先に組みます。

抵当権が抹消できない

売却代金で住宅ローンを完済できない場合（残債のほうが多い場合）、そのままでは抵当権を外せません。不足分を用意するか、金融機関と相談して任意売却という方法を取ります。早く相談するほど選べる方法が多くなります。

書類がそろわない

印鑑証明書の期限切れ、住所変更の登記が済んでいない、といった理由で当日に進めないことがあります。事前にこちらで確認します。

税金はいつ払うのか

譲渡所得税は翌年の確定申告

売って利益が出た場合の税金は、売った年の翌年2月16日から3月15日の確定申告で申告し、納めます。決済の場で引かれるわけではありません。

つまり入金された時点では、まだ税金を払っていない状態です。入金額を全部使ってしまうと、翌年に慌てることになります。

使える特例

• ご自宅として住んでいた不動産なら、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります
• 所有していた期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります
• 相続した不動産には別の特例があります

よくあるご質問