不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
「どのくらい税金がかかるのか」「使える節税制度はあるのか」と不安に思われるお客様は少なくありません。
本記事では、不動産売却における譲渡所得税の仕組み・計算方法・主な特例制度を2026年の最新情報とともに解説します。
譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益（譲渡所得）に課される税金の総称です。
所得税・住民税・復興特別所得税の3種類が合算されます。売却益がゼロまたはマイナスであれば、課税されません。
課税対象となる譲渡所得は、次の計算式で求めます。
式で表すと「譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － 取得費 － 譲渡費用」となります。
取得費を証明する書類（売買契約書など）が手元にない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
ただし概算取得費を使うと税負担が大きくなるケースが多いため、書類は大切に保管しておくことをお勧めします。
不動産売却の譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か5年超かが、税率の分岐点です。
例えば2,000万円の売却益が出た場合、5年以下の所有では約792万円、5年超では約406万円の税負担となります。
所有期間が5年を超えるだけで税負担が半分近くになります。売り時の見極めが非常に重要です。
札幌での不動産売却にかかる費用全般については、売却の方法と費用ページもあわせてご確認ください。
マイホームを売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
この「居住用財産の3,000万円特別控除」は、不動産売却における最も大きな節税制度の一つです。
適用を受けるための主な条件は以下の通りです。
譲渡所得が3,000万円以内であれば、課税額がゼロになるケースも多くあります。
札幌の地下鉄沿線や市街地エリアのマンション・戸建て売却でも、この特例を広く活用できます。
マンション売却を検討されているお客様は、マンション売却ページもご参照ください。
3,000万円特別控除以外にも、不動産売却の譲渡所得税を軽減できる制度が複数あります。
お客様の状況に合った制度を正確に把握することが、税負担の軽減につながります。
相続した不動産の売却については、相続物件の売却ページで詳しく解説しています。
道内で空き家を所有されているお客様は、空き家・空き地の売却ページもご覧ください。
北海道・札幌エリアでの不動産売却において、実際にどの程度の税負担が生じるのかを事例でご説明します。
JR沿線や地下鉄沿線の中古マンションは近年需要が高まっており、売却価格も上昇傾向にあります。
【事例1】市街地エリアのマンション（所有8年・居住用）
【事例2】道内の戸建て（所有3年・投資用）
居住用かどうか・所有期間・取得費の金額によって、税負担は大きく変わります。
札幌で不動産売却をご検討の際は、早めにご相談いただくことで最適な売り時をご提案できます。
不動産売却で譲渡所得が生じた場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
特例・控除の適用を受けるためには、確定申告が前提となります。申告を忘れると特例が使えなくなるためご注意ください。
確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。
書類の準備が不十分だと、概算取得費（売却価格の5%）しか認められない場合があります。
税負担を最小化するためにも、購入時の書類は大切に保管しておきましょう。
北海道・札幌エリアで不動産売却をご検討の場合、当社では手続きの流れをわかりやすくご案内しています。
A: 売却価格が取得費・譲渡費用の合計を下回る場合（譲渡損失）は、譲渡所得がマイナスとなるため、譲渡所得税はかかりません。また、居住用財産の売却で損失が出た場合は、一定の条件を満たせば「居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」が利用でき、他の所得と損益通算して税負担を軽減できる場合があります。確定申告での手続きが必要となりますので、早めにご準備いただくことをお勧めします。
A: 相続で取得した不動産を売却する場合、取得費は被相続人（亡くなった方）が購入した当時の価格を引き継ぎます。また、所有期間も被相続人の取得日から計算されるため、長期譲渡所得の税率が適用される場合もあります。さらに、相続した空き家を一定条件で売却した際は「空き家の3,000万円特別控除」が利用できるケースもあります。道内で相続不動産を抱えているお客様は、お気軽にご相談ください。
A: 原則として、3,000万円特別控除と住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、同じ年には併用できません。例えば、マイホームを売却して3,000万円控除を受けた後、新たなマイホームを購入して住宅ローン控除を申請しようとすると、一定期間は住宅ローン控除が使えなくなります。どちらの制度をどのタイミングで利用するか、事前に資金計画を立てて慎重に検討することが重要です。
A: 不動産売却では、譲渡所得税以外にも複数の費用が発生します。主なものとして、仲介手数料（売却価格の約3%＋6万円＋消費税）、登記費用（抵当権抹消など）、印紙税（売買契約書に貼付）などが挙げられます。例えば売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料だけで約72万円前後になります。売却前に諸費用の全体像を把握しておくことが、資金計画の第一歩です。当社では無料査定・無料相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
あわせてご覧ください