買ったときより安く売ることになった。損が出たのだから税金はかからない——そのとおりですが、それだけではありません。
結論から言うと、住んでいた家を売って損が出た場合、その損失を給与など他の所得と相殺できる制度があります。相殺しきれない分は、翌年以降3年間まで繰り越せます。所得税と住民税が戻ってくることがあるため、該当しそうなら必ず確認してください。
以下は制度の考え方の説明です。適用の可否と実際の金額は、必ず税理士か税務署にご確認ください。
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）がマイナスなら、譲渡損失です。
注意点として、建物の取得費は年数とともに減っていきます。買った金額より安く売っても、計算上は損が出ていないことがあります。逆に、土地の値下がりが大きければ損失になります。
不動産を売って出た損失は、原則として給与所得や事業所得と相殺できません。別の不動産を同じ年に売って利益が出ていれば、そことは相殺できます。
ただし、住んでいた家（マイホーム）については例外が設けられています。ここからが本題です。
住んでいた家を売って損が出て、新しい家を買って住宅ローンを組む場合、その損失を給与など他の所得と相殺できます。相殺しきれない分は、翌年以降3年間繰り越せます。
住宅ローン控除と併せて使えます。買い替えで損が出る場合、この2つが同時に効きます。
新しい家を買わなくても、売った家に住宅ローンが残っていて、売却価格がその残高を下回る場合は、損失を相殺できます。
この場合、対象になるのは「売買契約日の前日の住宅ローン残高 − 売却価格」が限度です。譲渡損失の全額ではありません。
オーバーローンで売らざるを得ない場合の、数少ない救いです。離婚や住み替えで持ち出しが出るとき、必ず確認してください。
その年の所得と相殺しきれなかった損失は、翌年以降3年間まで繰り越して、各年の所得と相殺できます。合計で4年分に効くということです。
例：損失が1,200万円、年収から計算した所得が毎年400万円の場合
この3年間、所得税が戻り、翌年の住民税も下がります。効果はかなり大きなものになります。
損が出た場合、申告の義務そのものはありません。ですが、申告しなければこの制度は使えません。売った翌年の確定申告で手続きしてください。
ここを忘れる方がいます。繰越控除を受ける年も、連続して確定申告をする必要があります。1年でも抜けると、その先の繰越が使えなくなります。
買った日から売った日までを単純に数えるのではありません。年末に引き渡すか年明けにするかで、5年超になるかどうかが変わることがあります。
札幌では12〜3月に買い手の動きが鈍ります。その年のうちに引き渡しまで終えたいなら、9〜10月に売り出すのが目安です。測量が必要なら、積雪期にできないことも日程に入れてください。
オーバーローンで売ることになった場合、例外2の制度が使える可能性があります。手元からお金が出ていくときこそ、確認する価値があります。
住んでいた家であれば、損失を給与など他の所得と相殺できる制度があります。相殺した分だけ所得税が戻り、翌年の住民税も下がります。ただし確定申告が必要です。
買い替えなくても使える場合があります。売った家に住宅ローンが残っていて、売却価格がその残高を下回るときです。ただし対象は「残高 − 売却価格」が限度になります。
売った年と、その翌年以降3年間の合計4年分です。相殺しきれなかった分を繰り越していきます。
必要です。連続して確定申告をしないと、その先の繰越が使えなくなります。ここを忘れる方が多くいらっしゃいます。
使えません。この制度は自分が住んでいた家が対象です。相続した空き家には、別に3,000万円の特別控除があります。
売った年の1月1日時点で5年を超えているかで判定します。買った日から売った日までを単純に数えるのではありません。年末か年明けかで変わることがあります。
売却価格から、取得費と譲渡費用を引きます。建物の取得費は築年数に応じて減っていくため、買った金額より安く売っても計算上は損が出ていないことがあります。
取得費を証明できないと売却価格の5%とみなされ、損失が出ていないことになってしまいます。通帳の記録や住宅ローンの書類など、手がかりを探してください。
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詳しくは 事情別の売却 と 戸建ての売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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