住み替えで新居を先に購入すると、旧居のローンと新居のローンを同時に返済する「ダブルローン」が発生します。
ダブルローンには金融機関ごとに期間の上限があり、売却が長引くほど家計への負担は大きくなります。
この記事では、ダブルローンの期間上限や審査基準、家計シミュレーション、そして売却が長期化した場合の解消戦略まで、具体的な数字とともに解説します。札幌で住み替えをお考えの方は、冬期の売却停滞リスクもあわせてご確認ください。
ダブルローンとは、現在の住宅ローンを完済する前に新たな住宅ローンを組むことで、2本のローンを同時に返済する状態を指します。
住み替えの方法は大きく「売り先行」と「買い先行」の2つに分かれます。それぞれの特徴を整理しておきましょう。
ダブルローンが発生するのは、主に「買い先行」で住み替えを進めるケースです。新居の購入を先に決め、旧居の売却が完了するまでの間、2つの住宅ローンが並行します。
たとえば旧居のローン残高が2,000万円、新居のローンが3,500万円の場合、売却完了までの期間は合計5,500万円分の返済義務を抱えることになります。
買い先行を選ぶ場合は、ダブルローンの期間がどれくらい続くかを事前にシミュレーションし、無理のない資金計画を立てることが重要です。売却の方法と費用についてはこちらをご参照ください。
ダブルローンを認める金融機関でも、無期限に2本のローンを維持できるわけではありません。多くの場合、期間の上限が設定されています。
金融機関の種類によって、ダブルローンの許容期間には差があります。2026年時点での一般的な目安は以下のとおりです。
一般的には6ヶ月〜1年が期間上限の目安とされていますが、金融機関や個別の審査状況によって異なります。住み替えを検討する段階で、利用中の金融機関に直接確認しておくことをおすすめします。
当初の期限内に旧居が売却できなかった場合、条件付きで期間延長が認められることがあります。
ただし、延長が認められても追加で3〜6ヶ月程度が一般的です。延長を前提にした計画はリスクが高いため、最初から余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。
ダブルローンの審査では、通常の住宅ローン審査よりも厳しい基準が適用されます。特に注意すべき3つのポイントを解説します。
ダブルローンの審査で最も重視されるのが返済比率（年収に対する年間返済額の割合）です。一般的に、返済比率が35%を超えると審査が厳しくなります。
たとえば年収700万円の場合、年間返済額の上限は約245万円（月額約20.4万円）です。旧居のローン返済が月10万円であれば、新居のローン返済は月10万円程度が上限となる計算です。
年収600万円未満の場合は返済比率30%以下を求められるケースもあり、より条件が厳しくなります。審査に通るためには、事前にローン残高を圧縮するか、頭金を多めに用意するといった対策が有効です。
金融機関は、旧居の売却可能性も審査の判断材料にします。具体的には以下の点が確認されます。
査定額がローン残高を上回っている場合は審査に有利です。反対に、査定額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、ダブルローンの承認が得られにくくなります。
ダブルローンの期間中、家計にはどれほどの負担がかかるのでしょうか。具体的な数字で二重負担の実態を確認しておきましょう。
以下は、旧居と新居をともに所有している場合の月々の負担例です。
この例では、毎月の二重負担は合計約24.7万円にのぼります。旧居に住んでいない期間も光熱費の基本料金や火災保険料が発生する点も見落とせません。
ダブルローンが長引くほど、総コストは膨らみます。上記の試算をもとに期間別の負担総額を比較します。
半年で約150万円、1年で約300万円もの追加コストが発生する計算です。この金額は売却価格を数十万円値下げしてでも早期に売却したほうが、トータルで得になるケースが多いことを示しています。
計画通りに旧居が売れないとき、ダブルローンをどう解消するかが大きな課題になります。主な解消手段を比較して、状況に応じた最適解を見つけましょう。
ダブルローンのリスクを抑える方法として、以下の2つが有効です。
買取保証は「まずは高値で売りたいが、期限までに確実に売却したい」という方に適しています。ダブルローンの期間上限が迫っている場合は、即時買取のほうが確実です。マンション売却の詳細はこちらもあわせてご確認ください。
上記の方法以外にも、状況に応じた解消手段があります。
つなぎ融資は資金に余裕がある方向けの選択肢です。任意売却は最終手段であり、できるだけ早い段階で買取保証や不動産買取を検討するほうが、信用情報への影響を避けられます。
札幌で不動産の住み替えを行う場合、道内特有の季節要因を考慮した計画が欠かせません。
北海道では12月〜3月の冬期に不動産の売却活動が停滞しやすい傾向があります。積雪により内覧希望者が減少し、物件の外観確認も難しくなるためです。
そのため、札幌で住み替えを計画する場合は以下の点に注意が必要です。
札幌市内のマンションの平均売却期間は約3〜6ヶ月とされています。ただし、築年数や立地条件によって大きく変わります。
築20年以上の戸建てや、公共交通機関から離れたエリアの物件では、売却に6ヶ月以上かかるケースも珍しくありません。ダブルローンの期間上限を踏まえると、売却開始から成約まで最低6ヶ月は見込んだ資金計画を立てておくことが安心です。
札幌で住み替え売却をお考えの方は、冬期リスクを織り込んだうえで、買取保証の利用も視野に入れることをおすすめします。戸建て売却について詳しくはこちらをご覧ください。
最後に、ダブルローンを利用する際に見落としがちな注意点をチェックリスト形式でまとめます。
ダブルローンの検討は、新居の購入を決める前の段階で始めることが理想的です。購入後に「ローンが通らない」「期間が足りない」と気づいても、対処の選択肢が限られてしまいます。
相談先としては、住み替え実績が豊富な不動産会社や、住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーが適しています。特に札幌では道内の市場動向に精通した地元の不動産会社に相談することで、売却期間の見通しや適切な価格設定についてより実態に即したアドバイスが得られます。
当社でも札幌の不動産売却に関する無料相談を承っております。ダブルローンのリスクを最小限に抑えたい方は、お気軽にご相談ください。無料査定・ご相談はこちらからお問い合わせいただけます。
A: 多くの金融機関では、ダブルローンの期間上限を6ヶ月〜1年程度に設定しています。メガバンクでは6ヶ月以内の売却完了を求められるケースが多い傾向です。
地方銀行や信用金庫では比較的柔軟に対応してもらえる場合もありますが、事前に利用中の金融機関へ直接確認することをおすすめします。
A: 主な対処法は3つあります。買取保証付き仲介（市場価格の80〜90%で売却）、不動産買取（最短1〜2週間で現金化、市場価格の70〜80%）、つなぎ融資（年利2〜4%程度の短期融資）です。
ダブルローンの期間上限が迫っている場合は、不動産買取が最も確実な方法です。早めに複数の選択肢を比較検討しておくことが大切です。
A: 一般的に、2本のローンを合算した返済比率が35%以下であることが審査通過の目安とされています。年収600万円未満の場合は30%以下を求められることもあります。
たとえば年収700万円であれば、年間の返済総額が約245万円（月約20.4万円）以内に収まるかが判断基準の一つです。
A: 札幌では冬期（12〜3月）に売却活動が停滞しやすく、ダブルローンの期間が想定より長引くリスクがあります。そのため、売却時期が冬にかかる場合は買取保証付き仲介が安心です。
一方、地下鉄沿線やJR沿線の築浅物件など需要の高い物件であれば、仲介のみでも早期売却が見込めます。物件の特性と売却時期を総合的に判断されることをおすすめします。
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