離婚で家を売る前に確認すること｜名義・連帯保証・財産分与

離婚が決まったとき、いちばん処理が重いのが家です。「売るのか」「どちらかが住み続けるのか」を決める前に、確認しておくことがあります。

結論から言うと、住宅ローンが残っている家は、離婚しても名義も保証も自動では変わりません。売って現金で分けるのがいちばん後を引かない方法です。住み続ける場合は、名義とローンをどう整理するかを先に詰める必要があります。

最初に確認する3つのこと

1. 登記の名義

登記事項証明書で、所有者が誰になっているかを確認します。共有名義なら、売るときに共有者全員の同意が必要です。片方だけでは売れません。持分の割合も見ておいてください。

2. 住宅ローンの名義と連帯保証

ローンの契約者は誰か、もう一方が連帯保証人や連帯債務者になっていないかを確認します。ここが後々いちばん問題になります。

3. 残債と売却見込み額

返済予定表か残高証明書で残債を確認し、いくらで売れそうかを調べます。売却額が残債を上回るかどうかで、とれる選択肢が変わります。

連帯保証は離婚では外れない

ここを誤解したまま話を進める方が多いので、先に書きます。

離婚は夫婦のあいだの話であって、金融機関との契約には影響しません。連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚届を出しても保証は残ります。「家を出たから関係ない」とはなりません。

住み続ける側が返済を止めれば、出ていった側に請求が来ます。何年も経ってから督促が届くこともあります。保証を外すには、金融機関の承諾を得て借り換えるか、別の保証人を立てる必要があり、どちらも審査があります。

公正証書に「返済は相手が行う」と書いても、金融機関に対しては効きません。効くのは当事者どうしの関係だけです。

売るか、住み続けるか

売って現金で分ける

もっとも後を引かない方法です。売却代金でローンを完済し、残った現金を分けます。名義も保証も、その時点ですべて切れます。共有名義の場合も、売ってしまえば持分の問題は解消します。

どちらかが住み続ける

子どもの学校を変えたくない、といった事情があるときに選ばれます。ただし整理すべきことが増えます。

• 名義が住む人と違うなら、所有権を移す手続きが必要です
• ローンの契約者と住む人が違う状態は、契約上は認められていないことがあります
• 住む側の収入で借り換えられるかどうか、審査を受けてみないと分かりません
• 借り換えられない場合、連帯保証は残ったままになります

借り換えができるかどうかを先に確かめてください。できない前提で「住み続ける」と決めてしまうと、数年後に同じ問題がもっと厄介な形で戻ってきます。

貸して家賃を返済に充てる

住宅ローンは自分が住むための融資です。勝手に人に貸すと契約違反になり、一括返済を求められることがあります。貸す場合は、必ず金融機関に相談してください。

売却額が残債に届かないとき

売っても完済できない場合、差額をどうするかを決める必要があります。

1. 手持ち資金で埋める／差額と諸費用を現金で用意します。どちらがいくら出すかを取り決めます
2. 返済を続けながら時期を待つ／残債が減るまで売らずに持ちます。住む人と払う人の取り決めを明確にしてください
3. 任意売却／返済が難しくなっている場合に、金融機関の同意を得て売却します

返済が滞ってからでは選べる方法が減ります。苦しくなる前に、金融機関と当社の両方へご相談ください。

財産分与と税金

財産分与そのものに贈与税は原則かからない

離婚にともなう財産分与として不動産を渡す場合、原則として贈与税はかかりません。ただし分与の額が結婚期間中に築いた財産に照らして多すぎる場合や、贈与税を逃れるための離婚と判断される場合は、課税されることがあります。

渡した側に譲渡所得税がかかることがある

意外に思われる点ですが、不動産を財産分与で渡した側に、譲渡所得税がかかる場合があります。時価で譲渡したものとして扱われるためです。買った価格より時価が上がっていれば、その差額が対象になります。

3,000万円特別控除は「離婚後」に渡すと使えることがある

住んでいた家を売ったときの3,000万円特別控除は、配偶者に譲渡した場合は使えません。一方、離婚が成立して他人になったあとの譲渡であれば、他の条件を満たす限り使える場合があります。渡す順番とタイミングで結果が変わります。

進める順番

1. 登記名義とローンの名義・保証を確認する
2. 残債を確認する（引き渡し予定日時点の残高）
3. 売却見込み額を出す
4. 売るか住み続けるかを決める（住み続けるなら借り換えの可否を先に確認）
5. 分け方を書面にする（公正証書にしておくと確実です）
6. 売却を進める

3が分かる前に5を決めようとすると、話がまとまりません。数字を先に、取り決めはあとに。これが順番です。

札幌で売るときの実務

時期は2〜3月と9〜10月

転勤と進学が重なる2〜3月、雪が降る前の9〜10月に買い手の動きが強くなります。この時期に売り出すなら、そのひと月前から準備を始めてください。

周囲に知られたくない場合

広告を出さずに進める方法もあります。売り方はご事情に合わせて変えられますので、最初にお伝えください。近隣へのチラシやオープンハウスを行わずに進めることもできます。

どちらが窓口になるかを決めておく

共有名義の場合、契約と決済には共有者全員が関わります。日々のやり取りをどちらが受けるのかを先に決めておくと、内覧の日程調整や価格の相談がスムーズに進みます。当社からのご連絡もその形に合わせます。

よくあるご質問