結論から書きます。登記簿謄本（登記事項証明書）は、売る前に必ず自分で取って、最後まで目を通してください。ここに書かれている内容と、自分が思っている内容がずれていることが、驚くほどよくあります。抵当権が消えていない、相続登記が終わっていない、地目が畑のまま、面積が実測と違う。どれも売買の直前に見つかると、決済が延びます。
取得は誰でもできます。法務局の窓口で1通600円、オンライン請求なら480円から500円程度です。他人の不動産でも取れます。自分の家のものを取るのに、特別な手続きはいりません。
その不動産がどこにあり、どういう形なのかを示す部分です。土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積が載ります。
所有権に関する記録です。誰がいつ、どういう理由で所有者になったかが順に並びます。差押えや仮登記もここに出てきます。
所有権以外の権利です。抵当権、根抵当権、賃借権、地役権などが記載されます。ここが空欄なら、担保は付いていないということです。
下線が引かれている行は、すでに効力がなくなった記録です。抵当権が消えていれば下線が引かれます。下線のない抵当権が残っていたら、まだ生きているということです。
郵便物が届く住所（住居表示）と、登記上の地番は別物です。札幌市内でも、中央区南○条西○丁目という住居表示に対して、地番はまったく違う番号がついていることがあります。法務局で登記簿を請求するときは地番が必要なので、固定資産税の納税通知書か、権利証で確認してください。
地目には宅地、田、畑、山林、雑種地などがあります。家が建っているのに地目が畑のままだと、農地法の手続きが必要になり、売買に時間がかかります。相続した土地では、この不一致がよく見つかります。
登記上の面積は、明治時代の測量をもとにしたままのことがあります。実測すると広かった、狭かったということが起こります。とくに古い分譲地や、農地を分けた土地では差が出やすいところです。
増築した部分、あとから建てた車庫や物置が未登記のままになっていることがあります。未登記の建物があると、買主の住宅ローン審査で指摘されます。売る前に土地家屋調査士に相談してください。
親から相続した家で、相続登記をしないまま何十年も経っているケースがあります。登記名義が亡くなった親のままだと、そのままでは売れません。2024年から相続登記は義務化され、期限内に申請しないと過料の対象になります。
引っ越しても登記の住所は自動では変わりません。結婚などで姓が変わった場合も同じです。売却の決済では、登記上の住所と現住所をつなぐために、住民票や戸籍の附票が必要になります。
持分が兄弟で分かれている、亡くなった配偶者の持分が残っている、といったことがあります。共有不動産は、全員の同意がないと売れません。誰が何分の何を持っているかを、売る前に把握してください。
税金の滞納による差押えや、古い仮登記が残っていることがあります。これらを消さないと引き渡しができません。見つかったら、すぐに不動産会社か司法書士に相談してください。
札幌の郊外や近郊の土地では、昭和の時代の売買予約の仮登記がそのまま残っていることがあります。相手方がすでに亡くなっていたり、法人が解散していたりすると、消すのに手間がかかります。早めに着手してください。
完済していても、抹消の登記をしなければ記録は残ります。下線が引かれていない抵当権があれば、まだ効力があるものとして扱われます。完済済みなら、金融機関から受け取った書類で抹消できます。書類をなくしている場合は、金融機関に再発行を依頼してください。
事業をしていた方の不動産には、根抵当権が設定されていることがあります。これは繰り返し借りられる枠の担保で、残高がゼロでも枠は残ります。抹消には金融機関との調整が必要で、抵当権より手間がかかります。
土地に他人の賃借権が付いていたり、電力会社や近隣のために通行や配管の地役権が設定されていたりすることがあります。買主の利用に影響するため、内容を確認して伝える必要があります。
札幌なら、札幌法務局（中央区大通西）のほか、各出張所でも取得できます。地番がわからない場合は、備え付けのブルーマップで調べられます。窓口の職員に住所を伝えれば、調べ方を教えてもらえます。
地積測量図がない土地は、境界が確定していない可能性が高くなります。売却にあたって測量が必要になるかどうかの判断材料になるため、あわせて取っておいてください。
札幌では、冬に測量や境界の立会いができません。雪で杭が埋まるためです。地積測量図がない土地を春から夏に売りたいなら、前の年の秋のうちに動き出すのが現実的です。
ここまで確認してから査定を受けると、話が早く進みます。逆に、確認せずに売り出すと、買主が決まってから問題が出て、決済が1か月ずれるということが起こります。
登記の手続きや、相続登記が必要かどうかの判断は司法書士に、測量と境界については土地家屋調査士に、税金の扱いは税理士にご確認ください。ここでは売却前に売主が自分で確認できる範囲を整理しています。
取れます。他人の不動産のものでも請求できます。法務局の窓口で1通600円、オンライン請求ならそれより安く取得できます。
固定資産税の納税通知書か権利証に載っています。わからなければ法務局の窓口でブルーマップを見て調べられます。職員に住所を伝えれば調べ方を教えてもらえます。
すでに効力がなくなった記録です。抵当権が抹消されていれば下線が引かれます。下線のない抵当権が残っていたら、まだ生きているということです。
そのままでは売れません。相続登記を済ませてから売却することになります。2024年から相続登記は義務化されており、期限内に申請しないと過料の対象になります。
登記の住所は自動では変わりません。売却の決済で、登記上の住所と現住所をつなぐために住民票や戸籍の附票が必要になります。
家が建っているのに地目が畑のままだと、農地法の手続きが必要になり、売買に時間がかかります。相続した土地では、この不一致がよく見つかります。
未登記の建物があると、買主の住宅ローン審査で指摘されます。売る前に土地家屋調査士に相談してください。
公図、地積測量図、建物図面をあわせて取ってください。地積測量図がない土地は境界が確定していない可能性が高く、測量が必要かどうかの判断材料になります。
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