自宅を売って老人ホームに入る｜資金計画と売る順番

自宅を売って、その資金で老人ホームに入りたい。順番をどうするかで迷われる方が多くいらっしゃいます。

結論から言うと、施設を先に決めて、それから売るのが安全です。売ってから探すと、住む場所がないまま探すことになり、条件を妥協しがちになります。ただし入居一時金の支払期日と売却代金が入る日を合わせる必要があるため、ここは早めに組み立ててください。

施設にかかるお金の構造

入居時に払うもの

施設によっては、入居のときにまとまった金額を求められます。名称も金額も施設によってさまざまで、まったくかからない施設もあります。自宅の売却代金を充てるのは、主にこの部分です。

毎月かかるもの

家賃相当額、食費、管理費、介護サービスの自己負担分。これは入り続けるかぎり毎月かかります。年金と、売却代金の残りで何年もつかを計算しておく必要があります。

計算しておくこと

1. 入居時に必要な金額
2. 毎月の費用の合計
3. 毎月の収入（年金など）
4. 2から3を引いた不足額 × 12か月 × 想定する年数
5. 1と4の合計を、売却代金と手持ちの資金でまかなえるか

売る順番

施設を決めてから売る

おすすめの順番です。入居できる日と、必要な金額と、支払いの期日が分かってから売却の日程を組めます。売り出してから引き渡しまでは数か月かかるため、入居の予定から逆算します。

先に売ってしまうと

引き渡しの日までに出ていく必要があります。施設が決まっていなければ、仮住まいを探すことになります。荷物も二度動かすことになり、費用も体力も余計にかかります。

引き渡しの時期は相談できる

売買契約を結んでから引き渡しまでの期間は、買主と話し合って決められます。入居の日程に合わせたい事情があれば、最初にお伝えください。そのうえで買主を探します。

住みながら売るか、出てから売るか

住みながら売る

仮住まいが要らず、費用もかかりません。ただし購入希望者が室内を見に来ます。荷物を片付け、日程を合わせ、何度か対応することになります。体力的に難しい場合は、次の方法を考えてください。

入居してから売る

空室のほうが室内は広く見え、内覧の日程も自由に組めます。入居の費用を先に用意できる場合は、この形がもっとも負担が軽くなります。片付けもご家族のペースで進められます。

内覧を避けたい場合

不動産会社が直接買い取る方法なら、内覧はありません。家財が残ったままでも買い取れることがあります。価格は仲介で売れた場合より低くなりますが、早さと確実さを優先するときの選択肢になります。

税金のこと

3,000万円特別控除

自分が住んでいた家を売って利益が出た場合、最大3,000万円まで控除できます。老人ホームに入って空き家になっていても使えます。

期限は住まなくなってから3年

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。入居してから何年も置いておくと、この期限を過ぎてしまいます。

売ったお金は本人の財産

施設の費用や医療費に充てるのは当然できますが、家族の生活費に使うと、あとで他の相続人とのあいだで問題になります。使い道の記録は残しておいてください。

判断できるうちに動く

不動産を売れるのは所有者本人だけです。認知症などで契約の内容を理解できない状態になると、成年後見人を立て、居住用不動産の処分について家庭裁判所の許可を得る必要があります。申立てから許可まで、全体で半年から1年近くかかることも珍しくありません。

そうなると、施設の費用が必要な時期に売却が間に合わなくなります。判断できるうちに、少なくとも「いくらで売れるか」と「どう進めるか」だけは決めておいてください。

売って住み続ける方法について

自宅を売却したうえで、そのまま賃借して住み続けるという仕組みがあります。まとまった資金を得ながら住み続けられますが、売却価格、家賃、契約期間、いつまで住めるのかといった条件を、契約書で細かく確認する必要があります。

施設に移るまでのつなぎとして検討される方もいらっしゃいますが、条件の確認は必ずご家族と一緒に行い、分からない点は契約前に書面で確認してください。

札幌での日程の組み方

冬の引っ越しは避けたい

12〜3月は、荷物の搬出も移動も雪の影響を受けます。ご高齢の方の引っ越しは、雪のない時期に組むほうが体への負担が小さくなります。4月から11月のあいだで日程を組めるよう、逆算してください。

売り出す時期

買い手の動きが強くなるのは2〜3月と9〜10月です。9〜10月に売り出して、年内か春先に引き渡すという組み立てが、冬の引っ越しを避けつつ売りやすい時期に当てられます。

空き家にする場合の冬支度

入居してから売る場合、引き渡しまでのあいだ家は空きます。水抜きと閉栓、屋根の雪下ろし、玄関前の除雪を手配してください。水抜きをしないと配管が破裂し、春に気づいたときには床と壁が傷んでいます。

進める順番

1. 自宅がいくらで売れるかを確かめる／これが分からないと施設も絞れません
2. 施設を見学して決める／入居時の費用と月額を確認します
3. 資金計画を立てる／何年もつかを計算します
4. 入居の日程を決める
5. 逆算して売り出す／引き渡しの時期を入居に合わせます
6. 売った翌年に確定申告をする／控除を使うなら必ず申告します

よくあるご質問