不動産売却を検討する際、多くのお客様が不安を感じるのが契約不適合責任の問題です。2020年の民法改正により、売主が負う責任の範囲が大きく変わりました。
特に札幌など寒冷地では、凍害や断熱不良といった地域特有のリスクがあり、免責特約の設定が売却成功の鍵を握ります。
この記事では、免責条件の具体的な設定方法から、インスペクション活用によるリスク軽減策まで、売主目線の実務ガイドとして解説します。
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容に適合しない場合に売主が負う法的責任です。2020年4月の民法改正で、旧来の「瑕疵担保責任」から名称と内容が大きく変わりました。
旧制度では「隠れた瑕疵（欠陥）」が対象でしたが、改正後は契約の内容に適合しているかどうかが判断基準となります。買主が事前に知っていた不具合でも、契約書に記載がなければ責任を問われる可能性があります。
また、旧制度では買主の権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つに限られていました。改正後は買主が行使できる権利が拡大され、売主にとってはより慎重な対応が求められます。
責任を追及できる期間も変更されました。旧制度では瑕疵を知ってから1年以内に「権利行使」が必要でしたが、改正後は1年以内に「通知」すれば足りるとされ、買主にとって有利な内容となっています。
契約不適合責任において、売主は以下の4つの責任を負う可能性があります。
たとえば築25年の戸建てで売却後に基礎のひび割れが発覚した場合、補修費用として数十万円から200万円以上の追完請求を受けるケースもあります。不動産売却では、これらのリスクを正しく理解したうえで対策を講じることが重要です。
契約不適合責任は、売主と買主の合意により免責特約を設定することで責任範囲を限定できます。ただし、すべてのケースで免責が認められるわけではありません。
個人が売主となる不動産売却では、買主の同意を得たうえで免責特約を付けることが法律上認められています。契約書には具体的かつ明確な文言で記載する必要があります。
実務で使われる免責特約の記載例としては、以下のような文言が一般的です。
築20年以上の物件では全部免責型や期間限定型が使われることが多く、一般的な責任期間は引渡しから3ヶ月に設定するケースが約6割を占めます。残りの約3割が期間なしの全部免責、約1割が6ヶ月以上の期間設定です。
免責特約を設定しても、以下の条件に該当する場合は特約が無効となります。
つまり、免責条件を有効に機能させるためには、物件の状態を正直に告知したうえで、明確な文言で特約を設定することが不可欠です。
不動産売却には大きく分けて「個人間売買（仲介）」と「業者買取」の2つの方法があります。それぞれで免責特約の扱いが大きく異なるため、売却方法の選択は免責条件にも直結します。
個人間売買では、免責特約の設定は買主との交渉次第となります。築年数が浅い物件や人気エリアの物件では、買主側が免責特約に難色を示すことも少なくありません。
交渉を有利に進めるためのポイントは以下の通りです。
個人間売買での仲介手数料は売買価格の3%＋6万円（税別）が上限です。免責特約の交渉は仲介を担当する不動産会社のサポートを受けながら進めることをおすすめします。
不動産会社が直接買い取る「業者買取」では、売主の契約不適合責任は原則として免責となります。これは、買主である不動産会社がプロとして物件のリスクを承知のうえで購入するためです。
業者買取のメリットと注意点を整理すると、以下の通りです。
築30年以上の物件や、雨漏り・傾きなどの不具合がある物件では、免責のメリットが価格差を上回ることも多いです。ただし、業者買取でも契約書の免責条項は必ず確認してください。「免責」と口頭で説明されていても、契約書に明記されていなければ効力がありません。
インスペクション（建物状況調査）は、契約不適合責任のリスクを大幅に軽減する有効な手段です。2018年の宅建業法改正により、不動産取引時にインスペクションの実施有無を説明することが義務化されました。
インスペクションでは、国土交通省の基準に基づき、建物の構造耐力上の主要部分と雨水の浸入を防止する部分を中心に調査を行います。調査費用は一般的な戸建てで5万〜7万円、マンションで4万〜6万円程度です。
インスペクションを実施するメリットは以下の通りです。
調査費用の5万〜7万円は、売却後に数百万円の損害賠償を請求されるリスクと比較すれば、非常に費用対効果の高い投資といえます。
インスペクションを実施した場合、その結果は重要事項説明書に記載して買主に告知する義務があります。調査で不具合が見つかった場合は、隠さずに告知書に記載することが重要です。
不具合を告知したうえで免責特約を設定すれば、買主は物件の状態を理解したうえで購入を判断したことになります。この場合、売却後に同じ不具合について契約不適合責任を問われるリスクは大幅に低減します。
ただし、インスペクションを実施しても契約不適合責任が完全に免責になるわけではありません。調査範囲外の不具合（たとえば配管内部の劣化や地中の埋設物など）については、別途リスクが残ります。
北海道、特に札幌圏での不動産売却では、本州とは異なる寒冷地特有のリスクに注意が必要です。これらのリスクを把握せずに売却すると、契約不適合責任を問われる原因となります。
道内の物件では、以下のような寒冷地固有の不具合が契約不適合の原因となりやすい傾向があります。
これらの不具合は本州の不動産取引ではあまり意識されないため、道外からの購入者との取引では特に注意が必要です。
札幌市内の戸建て住宅のうち、築30年以上の物件が約45%を占めるといわれています。これらの築古物件では、上記の寒冷地リスクが蓄積している可能性が高く、免責特約の設定が特に重要です。
市街地エリアやJR沿線・地下鉄沿線の利便性の高い立地であっても、築年数が経過した物件には経年劣化によるリスクが潜んでいます。札幌で築古物件を売却する際は、寒冷地特有の不具合をインスペクションで洗い出し、告知書に正確に記載したうえで免責特約を設定するという流れが、トラブル防止の基本となります。
契約不適合責任によるトラブルを未然に防ぐために、売却前に確認すべき5つの項目をまとめました。お客様が今日から取り組める実践的な内容です。
免責特約の設定や告知書の作成は、不動産会社のサポートが欠かせません。会社選びの際は、以下の点を確認してください。
当社では、札幌圏の不動産売却において、お客様の状況に応じた免責特約の設定から告知書の作成サポートまで一貫して対応しています。契約不適合責任に関するご不安があれば、お気軽にご相談ください。
A: はい、あります。売主が物件の不具合を知っていたにもかかわらず告知しなかった場合、免責特約は無効となります。
これは民法第572条に基づくもので、売主の悪意や故意の不告知があった場合は、たとえ契約書に免責条項を記載していても買主を保護する規定が優先されます。告知書には知っている不具合をすべて正直に記載することが、免責特約を有効に機能させる大前提です。
A: 築30年以上の物件でも、法律上は売主に契約不適合責任が生じます。ただし、免責特約と告知書を併用することで責任範囲を限定できます。
実務では「引渡しから3ヶ月間のみ責任を負う」とする期間限定型や、「雨漏り・シロアリのみ責任を負い、その他は免責」とする範囲限定型が多く使われています。事前にインスペクションを実施し、物件の状態を把握・告知することで、より安心な売却が可能になります。
A: インスペクションの実施だけで契約不適合責任が免責になるわけではありません。しかし、調査結果を告知書に反映させることで、告知義務を適切に果たした証拠となり、売却後のトラブルリスクを大幅に軽減できます。
費用は戸建てで5万〜7万円程度ですが、売却後に数百万円の損害賠償を請求されるリスクと比較すれば十分に価値のある投資です。免責特約とあわせて活用することで、より確実なリスク軽減が期待できます。
A: 業者買取では、売主の契約不適合責任は原則として免責となることが一般的です。不動産会社はプロとしてリスクを引き受けたうえで買い取るため、個人間売買のような責任負担は通常求められません。
ただし、口頭の説明だけでなく、契約書に免責条項が明記されているかを必ず確認してください。買取価格は市場相場の約70〜80%となる傾向がありますが、契約不適合責任のリスクがなくなるメリットは大きいといえます。
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