年金生活で住宅ローンが残っているとき｜先に並べる4つの数字

退職して収入が年金中心になったのに、住宅ローンがまだ残っている。毎月の返済が重く感じられるようになってきた。

結論から言うと、まず「残債」「完済予定の年齢」「毎月の返済額」の3つを紙に書き出してください。そのうえで、金融機関に相談するところから始まります。早く動くほど、選べる方法が多く残ります。

まず数字を並べる

1. いまの残債／返済予定表か、残高証明書で確認します
2. 完済予定の年齢／あと何年、返済が続くのか
3. 毎月の返済額／年金収入に対して、どれくらいの割合か
4. いま売ったらいくらか／残債を上回るか、下回るか

4が分かると、選べる道がはっきりします。売却額が残債を上回るなら、売って完済し、手元にお金を残せます。下回るなら、別の手当てが要ります。

返済を続ける道

金融機関に相談する

返済が苦しくなりそうだと伝えれば、返済条件の見直しに応じてもらえることがあります。

• 一定期間、毎月の返済額を減らす
• 返済期間を延ばして、月々の負担を下げる
• 一定期間、利息だけの支払いにする

「相談したら取り上げられるのでは」と思ってためらう方がいますが、逆です。金融機関にとっても、返してもらえるほうがよいのです。

退職金で繰上返済する場合

返済がなくなれば毎月が楽になります。ただし、手元の資金をすべて使ってしまわないでください。

これから先、医療費、介護費、住宅の修繕、車の買い替え、そして札幌なら毎年の暖房費と除雪費がかかります。返済がなくなっても、現金がなければ生活は苦しくなります。いくら残すかを先に決めてから、繰上返済の額を決めてください。

家計を見直す

自治体の生活相談の窓口や、消費生活センターなどで相談できます。一人で抱え込まず、早めに使ってください。

住まいを変える道

売って、住み替える

売却額で完済でき、差額が残るなら、返済がなくなり、手元に資金も残ります。広い戸建てから、駅に近いマンションや賃貸へ移る方は多くいらっしゃいます。

札幌では、これに加えて除雪と暖房費の負担が軽くなるという効果があります。年齢とともに、雪下ろしと除雪は確実に重くなります。庭や駐車場の広い家ほど、その差は大きくなります。

売って、住み続ける（リースバック）

自宅を売却し、その買主と賃貸借契約を結んで住み続ける方法です。売却代金でローンを完済できれば、引っ越さずに返済の負担をなくせます。

ただし、返済が家賃に変わるだけという面もあります。家賃が返済額より安くなるとは限りません。また、定期借家契約であれば期間の満了で契約が終わります。契約書は必ず事前にもらい、ご家族と一緒に読んでください。

自宅を担保に借りる

自宅を担保にして融資を受け、亡くなったあとに自宅を処分して返済する仕組みもあります。所有権は自分に残りますが、こちらは融資なので利息がかかり、審査もあります。年齢や物件の種類に条件があり、推定相続人の同意を求められることもあります。

返済が難しくなっている場合

売却額が残債に届かないとき

抵当権を外せないため、通常は売れません。この場合、債権者の同意を得て売却する任意売却という方法があります。

返済が滞る前に動くほど、条件を整えやすくなります。滞納が続いて競売の手続きが進んでからでは、選べる方法が減ります。

相談先を分けて考える

• 返済条件の見直し／金融機関
• 債務の整理／弁護士、司法書士、公的な相談窓口
• 家計全体の見直し／自治体の生活相談窓口
• 不動産の価格と売却の段取り／当社

家族に伝えておく

ご自身だけで抱えないでください。住宅ローンが残ったまま相続が起きると、その債務も相続されます。団体信用生命保険に加入していれば消えることがありますが、そうでない場合もあります。

• 団体信用生命保険に入っているか
• 残債はいくらか
• 自宅を誰に引き継ぐつもりか、売るつもりか

この3つを家族と共有しておくだけで、あとの負担がまったく違います。

判断できるうちに決めておく

不動産を売れるのは所有者本人だけです。認知症などで契約の内容を理解できない状態になると、成年後見人を立て、家庭裁判所の許可を得る必要があり、半年から1年近くかかることもあります。

売る・売らないを今日決める必要はありません。ですが、「いくらで売れるか」と「どう進めるか」だけは、判断できるうちに確かめておいてください。

札幌で住み替えるなら

買い手の動きが強くなるのは2〜3月と9〜10月です。ご高齢の方の引っ越しは、雪のない時期に組むほうが体への負担が小さくなります。9〜10月に売り出して、年内か春先に引き渡す形が組みやすい日程です。

よくあるご質問