結論を先に書きます。公簿売買は登記簿の面積で売買し、実測で違いが出ても価格を変えない方法。実測売買は測り直した面積で売買し、差が出たら精算する方法です。どちらを選ぶかで、測量費用の負担も、決済までの日数も、最終的な手取りも変わります。
札幌の取引では、現況有姿の公簿売買が多く使われます。ただし、古い分譲地や農地を分けた土地では、登記の面積と実測が数十平方メートル単位でずれていることがあり、この場合は実測売買のほうが売主に有利になることもあります。土地の売却では、まず地積測量図があるかどうかを確かめてください。
登記簿に書かれている地積をそのまま使って売買する方法です。契約書には、後日実測して面積に差が生じても、互いに精算しない旨を書きます。
実測してみたら登記より広かった場合、その分は無償で渡すことになります。逆に狭かった場合も値引きは受けられません。面積の信頼性が低い土地では、売主にも買主にも読めない要素が残ります。
土地家屋調査士が現地を測り、隣地の所有者と立ち会って境界を確定させたうえで、その面積で売買する方法です。契約時は登記面積で仮に計算し、実測が出てから1平方メートルあたりの単価で精算します。
札幌では、雪があるあいだは測量も立会いもできません。11月から4月上旬は実質的に動けない期間です。春に売り出したいなら、前の年の9月から10月に測量を始めておくのが現実的です。ここを知らずに冬に依頼して、売り出しが5月以降にずれるということがよく起きます。
札幌市内の住宅地で、1平方メートルあたり8万円の土地を例にします。登記面積が200平方メートルなら、1,600万円です。
測量費用が50万円かかるとしても、10平方メートル広ければ差し引きで得になる計算です。逆に、狭いとわかれば、測らないほうが売主には有利でした。どちらに転ぶかわからないのが難しいところです。
過去の地積測量図があり、それが昭和後期以降のものなら、面積の信頼性は高く、公簿売買で問題ありません。地積測量図がまったくない土地、あるいは明治時代の測量が元になっている土地は、差が出る前提で考えたほうが安全です。
登記面積が実測より小さい土地を、縄伸びといいます。昔の測量は精度が低く、また税金を抑えるために小さめに申告されたものもあったため、実測すると広いことがよくあります。とくに農地からの転用地では顕著です。
ブロック塀や既存の杭など、現場に見えるものを基準に測るだけのものです。隣地との立会いをしないため、費用は10万円から20万円程度、期間も2週間ほどで済みます。ただし、これで出た面積で登記を変えることはできません。
隣地の所有者全員と立ち会って境界を確認し、境界確認書を交わしたうえで作る測量です。実測売買や、分筆をする場合に必要になります。土地の売買で測量というときは、通常これを指します。
道路や水路など、国や自治体が持っている土地と接している場合、その境界を行政と確定させる手続きです。札幌市の場合、申請から完了まで数か月かかることがあります。日程には余裕を見てください。
公簿売買なら、面積に差異が生じても互いに異議を述べず、売買代金の増減精算はしない、という趣旨の条項を入れます。実測売買なら、1平方メートルあたりの単価と、精算の方法、いつまでに測量を完了するかを書きます。
隣地の所有者が遠方にいる、相続が済んでいない、関係がこじれているといった理由で、立会いが得られないことがあります。この場合、確定測量が完了しません。契約書に、完了しなかった場合にどうするかを書いておかないと、決済ができなくなります。
実測売買では、売主が負担するのが一般的です。買主が要望した場合に折半する例もありますが、境界を明らかにする責任は売主側にあると考えられているためです。
なお、売却のために支出した測量費用は、譲渡費用として譲渡所得の計算に入れられます。税額を抑える効果があるので、領収書は必ず保管しておいてください。具体的な扱いは税理士または税務署にご確認ください。
費用も時間もかけたくない、隣地との立会いが難しい、という場合は、境界未確定のまま現況有姿で売る方法があります。買主が現金で買える方か、不動産会社であれば成立します。
当社の買取では、境界が確定していない土地もそのまま引き取っています。隣地との立会いが必要な場合は、当社側で進めます。冬のあいだに話を進めて、雪解け後に測量するという段取りも組めます。
測量と境界の判断は土地家屋調査士に、税金の扱いは税理士または税務署にご確認ください。ここでは売却実務での考え方を整理しています。
札幌の取引では公簿売買が多く使われます。ただし地積測量図がない土地や、農地を分けた土地では、実測売買のほうが売主に有利になることもあります。
確定測量で35万円から60万円程度が目安です。隣地の数や形状、道路や水路に接しているかで変わります。官民境界の確定が必要だと、費用も日数も増えます。
着手から完了まで2か月から4か月ほどです。札幌では雪のあいだは測量も立会いもできないため、11月から4月上旬は実質的に動けません。
登記面積より実測面積のほうが大きいことをいいます。昔の測量は精度が低く、実測すると広いことがよくあります。農地からの転用地で顕著です。
実測売買では売主が負担するのが一般的です。売却のために支出した測量費用は譲渡費用として譲渡所得の計算に入れられるので、領収書は保管してください。
確定測量が完了しません。契約書に、完了しなかった場合の扱いを書いておかないと決済ができなくなります。境界未確定のまま現況有姿で売る方法もあります。
できます。境界未確定であることを契約書に明記し、その分を価格に反映して売ります。当社の買取では、境界が確定していない土地もそのまま引き取っています。
現況測量は見えるものを基準に測るだけで、隣地との立会いをしません。費用は安く早いのですが、この面積で登記を変えることはできません。売買で測量というときは確定測量を指します。
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