不動産売却と確定申告の完全ガイド【2026年版】

不動産を売却した後、「確定申告は必要なの？」「どんな書類を揃えればいい？」と疑問をお持ちのお客様は多くいらっしゃいます。

不動産売却では、売却益（譲渡所得）が発生した場合はもちろん、条件次第では損失が出た場合にも確定申告が必要です。

このページでは、不動産売却後の確定申告の手順・税率・控除・注意点をわかりやすく解説します。

不動産売却後に確定申告が必要なケース

不動産を売却したとき、確定申告が必要かどうかは売却の結果によって異なります。

大きく「利益が出た場合」と「損失が出た場合」の2パターンがあります。

• 売却益（譲渡所得）が発生した場合：利益に対して所得税・住民税が課税されます
• 3,000万円特別控除などの特例を使う場合：利益がゼロになっても申告手続き自体は必要です
• 売却損が出た場合：損益通算や繰越控除を活用するために申告が必要なケースがあります
• 相続した不動産を売却した場合：取得費の特例計算が必要になる場合があります
• 給与所得者（会社員）の場合：不動産売却による所得は年末調整では処理できないため、別途申告が必要です

「売って終わり」ではなく、翌年の確定申告まで含めて計画を立てることが大切です。

申告を怠ると、後から追徴課税や加算税が発生するリスクがあります。

譲渡所得の計算方法

確定申告の核心となる「譲渡所得」の計算方法を理解しておくことが重要です。

譲渡所得は「売却価格から取得費と費用を差し引いた利益」です。

計算に使う3つの要素は以下の通りです。

• 譲渡収入金額：実際の売却価格（手取りではなく売却額そのもの）
• 取得費：購入代金＋購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料・印紙税など）
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費・建物の解体費用など

計算式は「譲渡収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得」です。

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。

ただし実際の取得費が売却価格の5%を上回る場合は、実費で計算した方が有利になります。

古い物件ほど取得費の資料が見つかりにくいため、早めに確認されることをお勧めします。

短期・長期譲渡所得と税率の違い

不動産売却にかかる税率は、保有期間によって大きく2つに分かれます。

基準となるのは「売却した年の1月1日時点での保有期間」です。

• 短期譲渡所得（保有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（保有期間5年超）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

保有期間が5年を超えるかどうかで、税率がほぼ2倍近く異なります。

例えば譲渡所得が1,000万円の場合、短期では約396万円、長期では約203万円の税負担となります。

売却タイミングの検討は、節税の観点からも非常に重要です。

使える特例・控除の種類

不動産売却の確定申告では、複数の特例や控除を活用することで税負担を大幅に軽減できます。

主な特例を以下にまとめます。

• 3,000万円特別控除：自宅（マイホーム）を売った場合に最大3,000万円の譲渡所得を控除できる、最もよく使われる特例です
• 軽減税率の特例：マイホームを売り、保有期間が10年超の場合に6,000万円以下の部分へ14.21%の軽減税率が適用されます
• 特定居住用財産の買換え特例：マイホームを売って新たに住宅を購入した場合、一定要件を満たすと課税を将来に繰り延べできます
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除：売却損が出た場合、給与所得などとの損益通算や最長3年間の繰越控除が可能です
• 相続財産に係る取得費加算の特例：相続した不動産を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算することができます

これらの特例はそれぞれ要件・申告期限・必要書類が異なります。

お客様の売却状況に合った特例を適切に選ぶことが、節税の鍵です。

確定申告の手順と必要書類

不動産売却後の確定申告は、翌年の2月16日〜3月15日の期間に行います。

期間内に書類を揃えて申告できるよう、売却後から早めに準備を始めることが大切です。

主な必要書類は以下の通りです。

• 売買契約書のコピー（購入時・売却時の両方）
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 仲介手数料・諸費用の領収書一式
• 固定資産税の課税明細書
• 住民票の写し（マイホーム特例を利用する場合）
• 確定申告書（第三表・分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書（国税庁の書式）

e-Tax（電子申告）を利用すれば、税務署に出向かずに手続きが完結します。

マイナンバーカードとICカードリーダーがあれば、自宅から申告が可能です。

書類の準備や計算に不安があるお客様は、税理士への相談もご検討ください。

札幌・道内の不動産売却と確定申告の注意点

札幌をはじめとする北海道エリアの不動産市場は、近年堅調な推移を見せています。

道内全体の不動産売却件数は増加傾向にあり、確定申告の対象となるケースも増えています。

地下鉄沿線や市街地エリアのマンションは、売却価格が平均2,000万円〜4,500万円程度になるケースが多く見られます。

JR沿線の郊外物件や戸建ては、土地面積が広い分、売却額が1,000万円〜2,500万円前後になるケースもあります。

北海道の物件は、雪対策・断熱改修・給排水設備の更新など、寒冷地特有の工事費用が取得費に算入できる場合があります。

リフォームや設備交換の領収書は、捨てずに大切に保管してください。

また道内では、相続や離婚・住み替えを機に不動産を売却するケースが多く見られます。

相続特例や買換え特例との組み合わせを検討することで、税負担を抑えられる可能性があります。

弊社では売却後の確定申告に関しても、提携の税理士と連携したサポートを行っています。

→ 相続物件の売却についてはこちら

→ 売却の方法と費用の詳細はこちら

確定申告でよくある失敗・注意点

不動産売却後の確定申告では、知識不足によるミスが起きやすいです。

代表的な失敗例と注意点を確認しておきましょう。

• 申告期限を過ぎると加算税が発生：期限後の申告には15〜20%の無申告加算税が課されます
• 3,000万円特別控除の申告忘れ：申告しなければ控除は適用されません。利益がゼロになっても申告手続きは必要です
• 取得費の証明書類がない：古い物件は購入時の契約書が見つからないケースがあります。早めに確認してください
• 相続時の取得費計算ミス：相続で取得した物件は計算方法が複雑で、専門家への相談を推奨します
• 特例の重複適用の誤り：3,000万円控除と買換え特例は同じ年に併用できない場合があります

不明な点は、税理士や弊社の売却相談窓口へお気軽にお問い合わせください。

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よくある質問