相続空き家の売却と税金｜節税のポイントを解説

相続で取得した空き家を売却するとき、どのような税金がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。

 

 

適切な特例を活用すれば、税負担を大きく減らせる場合があります。

 

 

当社では、札幌・北海道エリアの相続空き家の売却相談を多数お受けしています。本記事で要点をわかりやすくご説明します。

 

 

 

相続した空き家売却でかかる主な税金

 

相続した空き家を売却する際には、複数の税金が関係してきます。

 

 

まずは、どのような税金がかかるのかを整理しておきましょう。

 

 

相続空き家の売却に関係する主な税金は以下のとおりです。

• 譲渡所得税：売却益に対してかかる国税。所有期間の長短で税率が異なります。
• 住民税：譲渡所得に対して都道府県・市区町村に納める税金。
• 復興特別所得税：所得税額の2.1%が上乗せされます（2037年まで）。
• 登録免許税：相続登記の際に発生。固定資産税評価額の0.4%。
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙。売買金額により1,000円〜6万円程度。

これらのうち、最も金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税です。

 

 

売却益が大きいほど税負担も増えるため、特例の活用が重要になります。

 

 

 

譲渡所得税の税率｜短期と長期で大きく異なる

 

譲渡所得税の税率は、空き家を所有していた期間によって大きく変わります。

 

 

相続した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）の取得日から通算して計算します。

 

 

税率の目安は次のとおりです。

• 短期譲渡所得（所有5年以下）：所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税
• 長期譲渡所得（所有5年超）：所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税

相続した空き家は、多くの場合、被相続人が長年住んでいた物件です。

 

 

そのため、長期譲渡所得（合計税率約20%）が適用されることがほとんどです。

 

 

相続後に大規模改修をした場合などは取り扱いが変わるため、専門家への確認をおすすめします。

 

 

 

最大3,000万円の特別控除｜相続空き家売却の特例を解説

 

相続した空き家を売却する際、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

 

 

この「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」は、相続空き家売却において非常に重要な節税制度です。

 

 

特例を受けるための主な要件は次のとおりです。

• 被相続人が一人で居住していた住宅であること（老人ホーム入居中も一部適用可）
• 相続開始の直前まで被相続人が居住していたこと
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること
• 売却の際、建物を耐震基準に適合させるか、取り壊してから更地で売ること
• 相続開始から3年以内の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること

2024年以降の改正により、相続人が複数いる場合の控除額の扱いが変わりました。

 

 

複数人で相続した場合、各自の控除額上限が2,000万円となるケースがあります。

 

 

お客様の状況に応じた適用可否は、税理士や当社スタッフにお気軽にご相談ください。

 

 

 

譲渡所得の計算方法と取得費の考え方

 

売却にかかる税金を把握するには、まず「譲渡所得」の計算が必要です。

 

 

譲渡所得は、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額です。

 

 

計算式は次のとおりです。

• 譲渡所得＝売却価格 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）
• 取得費＝購入価格（不明な場合は売却価格の5%で計算）
• 譲渡費用＝仲介手数料・測量費・解体費用など

例えば、売却価格2,500万円、取得費1,200万円、譲渡費用100万円の場合、譲渡所得は1,200万円になります。

 

 

この場合、3,000万円の特別控除が適用できれば、課税対象はゼロになります。

 

 

取得費が不明の場合は売却価格の5%（上記の例では125万円）で計算しますが、税負担が大きくなるため注意が必要です。

 

 

売却の費用や手続き全般については売却の方法と費用もあわせてご確認ください。

 

 

 

札幌・北海道での相続空き家売却の現状と相場

 

道内では、高齢化や人口減少を背景に、相続した空き家の売却相談が年々増加しています。

 

 

当社が対応する案件の中でも、相続関連の売却が約4割を占めるようになっています。

 

 

札幌市内での売却相場の目安は次のとおりです（2026年時点）。

• 地下鉄沿線エリアの戸建て：1,500万円〜3,500万円程度
• JR沿線エリアの戸建て：800万円〜2,500万円程度
• 市街地エリアの土地（更地）：坪単価15万円〜50万円程度
• 郊外エリアの古家付き土地：300万円〜1,000万円程度

相続した空き家の築年数が30年以上の場合、リフォームより解体・更地売却の方が高値になるケースが多いです。

 

 

道内特有の積雪・凍結による建物劣化は激しく、放置期間が長いほど価値が下がる傾向があります。

 

 

詳しくは空き家・空き地の売却ページもご覧ください。

 

 

 

空き家を放置するリスクと早期売却のメリット

 

相続した空き家をそのまま放置すると、税金面・維持管理面の両方でリスクが高まります。

 

 

「特定空き家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が撤廃されます。

 

 

放置した場合の主なリスクは次のとおりです。

• 固定資産税が最大6倍に増加する可能性がある（特定空き家指定後）
• 建物の老朽化が進み、解体費用が200万〜400万円かかることもある
• 近隣への迷惑・倒壊リスクによる損害賠償請求のリスク
• 3年の特別控除期限を逃すと税負担が大幅に増える
• 北海道特有の積雪・凍結で建物の傷みが早く、売却価格が年々下落する

一方、早期に売却することで3,000万円特別控除の適用が受けやすくなります。

 

 

維持費・管理費の負担もなくなり、まとまった資金を次の生活に活用できます。

 

 

相続した空き家の売却を検討されているお客様は、相続物件の売却ページもあわせてご覧ください。

 

 

 

売却前に確認すべき節税チェックリスト

 

相続した空き家を少しでも有利な条件で売却するために、以下の点を事前に確認しておきましょう。

• 相続登記は完了しているか（2024年4月から義務化）
• 建物の建築年が1981年5月以前かどうか（特例の前提条件）
• 売却予定時期が相続開始から3年以内の12月31日以前か
• 耐震リフォームの予定か、更地にして売るかを決めているか
• 複数の相続人がいる場合、全員の売却同意が得られているか
• 取得費を証明する書類（売買契約書・登記費用の領収書など）が保管されているか

取得費の書類が見つからない場合は、売却価格の5%が概算取得費として使われます。

 

 

この場合、税負担が増えることがあるため、書類の有無は早めに確認することが大切です。

 

 

不明点がございましたら、当社スタッフが無料でご相談をお受けします。お気軽にご連絡ください。

 

 

 

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