「入居者がいるまま売れるの？」「売却価格は下がるの？」——賃貸中マンション売却を検討するオーナー様からよくいただくご質問です。
結論からお伝えすると、賃貸中のマンションは売却可能です。「オーナーチェンジ物件」として、不動産投資家向けに売買されています。
このページでは、賃貸中マンション売却の流れ・価格への影響・注意点を、弊社の実績をもとに丁寧に解説します。
賃貸中マンション売却とは、入居者（テナント）がいる状態のまま物件を売ることを指します。
この取引は「オーナーチェンジ」とも呼ばれ、購入者が既存の賃借人との賃貸契約をそのまま引き継ぐ形で成立します。
購入者は主に不動産投資家であり、入居済みの物件を家賃収益ごと買い取るため、空室リスクが低い点が魅力です。
オーナーチェンジ売却の主な特徴は以下の通りです。
居住用マンションの売却とは、売却先・価格の決め方ともに大きく異なります。
通常のマンション売却の流れについては、マンション売却のページもあわせてご参照ください。
賃貸中のまま売却するか、入居者に退去してもらってから売却するかは、オーナー様の状況によって判断が分かれます。
まずはそれぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。
賃貸中のまま売却するメリットは次の通りです。
賃貸中のまま売却するデメリットは次の通りです。
どちらが有利かは、物件の立地・家賃水準・市場の需要によって変わります。
弊社では無料査定の際に、賃貸中売却と空室後売却の両方の試算をご提示しています。
賃貸中マンション売却の手続きは、通常の売却と比べていくつかの追加ステップがあります。
全体の流れを把握しておくと、スムーズに進めることができます。
一般的な手順は以下の通りです。
ステップ6の入居者への通知は、売却完了後に行います。
売却活動中に入居者へ通知する法的義務はありませんが、引渡し後には速やかに新オーナーから連絡が入ります。
詳しい手続きや費用については、売却の方法と費用のページもご参考ください。
賃貸中マンションの価格は、居住用マンションとは異なる「収益還元法」で算出されます。
収益還元法とは、その物件が生み出す家賃収入をもとに価格を逆算する方法です。
計算の基本的な考え方は以下の通りです。
具体例を挙げると、月額家賃7万円のマンションの場合、年間家賃収入は84万円です。
利回り7%で逆算すると、売却価格の目安は約1,200万円になります。
空室・自己使用の場合の市場価格が1,400万円だとすると、賃貸中では約14%のディスカウントが生じる計算です。
ただし、以下の条件によって価格は大きく変わります。
地下鉄沿線やJR沿線に位置する物件は、札幌の投資家から特に需要が高く、比較的短期間での成約が期待できます。
賃貸中マンション売却では、入居者（借主）の権利に十分配慮した対応が求められます。
売却を円滑に進めるために、知っておくべき注意点をまとめました。
「入居者に出てもらってから売りたい」という場合は、退去交渉が必要になります。
普通借家契約では借主が応じない限り、強制退去はできません。
立退き料の相場は家賃の6〜12ヶ月分が目安とされており、コストを踏まえた判断が必要です。
相続で引き継いだ賃貸マンションを売却したい場合は、相続物件の売却ページも参考にしてください。
札幌・道内の不動産市場は、近年投資需要が着実に高まっています。
地元の投資家だけでなく、道外からの資金流入も増えており、市街地エリアの物件は特に注目されています。
札幌市内の投資用マンション成約データ（2025年度）によると、以下の傾向が見られます。
売却のタイミングとしては、春（3〜4月）と秋（9〜10月）が不動産取引の繁忙期で、買い手が集まりやすい時期です。
北海道・札幌特有の事情として、転勤・進学に伴う引越しが集中するこの時期は、賃貸需要も高く投資価値をアピールしやすくなります。
弊社では北海道・札幌エリアの投資家ネットワークを活用し、賃貸中マンション売却のご支援をしています。
賃貸中マンション売却でお悩みのお客様は、まずはお気軽に無料査定・お問い合わせからご連絡ください。
A: 売却活動中は、入居者への通知義務はありません。
売買契約が成立し所有権が移転したタイミングで、新オーナーから入居者へ書面で通知するのが一般的な流れです。
A: 主な費用は仲介手数料（売却価格の約3%＋6万円＋消費税）と登記費用などです。
空室の場合と費用の種類はほぼ同じですが、立退き料が発生しない分、トータルコストを抑えられるケースもあります。
A: 影響します。収益還元法では家賃収入が価格の基準になるため、家賃が低いと売却価格も低くなりやすいです。
家賃が市場相場に近い水準であれば、空室物件との価格差が縮まるケースもあります。査定時に弊社が詳しく確認しますので、お気軽にご相談ください。
A: 異なります。定期借家契約は契約期間満了で確実に退去してもらえるため、残存期間が短い場合は居住用購入者にも売れる可能性があります。
普通借家契約の場合は投資家向けが基本になりますが、安定した入居実績があれば投資家には魅力的な物件として評価されます。
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