賃貸中マンション売却の完全ガイド【2026年版】

「入居者がいるまま売れるの？」「売却価格は下がるの？」——賃貸中マンション売却を検討するオーナー様からよくいただくご質問です。

 

 

結論からお伝えすると、賃貸中のマンションは売却可能です。「オーナーチェンジ物件」として、不動産投資家向けに売買されています。

 

 

このページでは、賃貸中マンション売却の流れ・価格への影響・注意点を、弊社の実績をもとに丁寧に解説します。

 

 

 

賃貸中マンション売却とは？オーナーチェンジの基本

 

賃貸中マンション売却とは、入居者（テナント）がいる状態のまま物件を売ることを指します。

 

 

この取引は「オーナーチェンジ」とも呼ばれ、購入者が既存の賃借人との賃貸契約をそのまま引き継ぐ形で成立します。

 

 

購入者は主に不動産投資家であり、入居済みの物件を家賃収益ごと買い取るため、空室リスクが低い点が魅力です。

 

 

オーナーチェンジ売却の主な特徴は以下の通りです。

• 入居者を退去させずに売却できる：立退き交渉が不要で、スムーズに手続きを進められます
• 投資家向けの売却：エンドユーザー（居住目的の購入者）ではなく、不動産投資家が主な買い手になります
• 賃貸借契約の継承：売却後も既存の賃貸条件（家賃・契約期間）は原則そのまま引き継がれます
• 収益還元法で価格を決定：家賃収入をもとに価格を逆算する方法が用いられます

居住用マンションの売却とは、売却先・価格の決め方ともに大きく異なります。

 

 

通常のマンション売却の流れについては、マンション売却のページもあわせてご参照ください。

 

 

 

賃貸中マンション売却のメリットとデメリット

 

賃貸中のまま売却するか、入居者に退去してもらってから売却するかは、オーナー様の状況によって判断が分かれます。

 

 

まずはそれぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

 

 

賃貸中のまま売却するメリットは次の通りです。

• 立退き料・退去交渉が不要：借主保護の観点から立退き交渉は時間とコストがかかりますが、オーナーチェンジであればその必要がありません
• 売却活動中も家賃収入が続く：ローンや管理費の支払いに充てられるため、資金繰りが安定します
• 空室リスクのなさを投資家にアピールできる：入居済みの実績が物件の信頼性を高めます

賃貸中のまま売却するデメリットは次の通りです。

• 売却価格が低くなりやすい：空室の区分マンションに比べ、約5〜15%程度価格が下がるケースがあります
• 買い手層が限定される：投資家向けのため、エンドユーザーへの売却と比べて時間がかかる場合があります
• 内見が制限される：入居者の同意なく室内を案内できず、外観・共用部のみの対応になります

どちらが有利かは、物件の立地・家賃水準・市場の需要によって変わります。

 

 

弊社では無料査定の際に、賃貸中売却と空室後売却の両方の試算をご提示しています。

 

 

 

賃貸中マンション売却の流れと手順

 

賃貸中マンション売却の手続きは、通常の売却と比べていくつかの追加ステップがあります。

 

 

全体の流れを把握しておくと、スムーズに進めることができます。

 

 

一般的な手順は以下の通りです。

• ステップ1：現状の整理：賃貸借契約書・家賃・敷金・礼金・契約期間を確認します
• ステップ2：収益物件としての査定依頼：不動産会社に現況のまま査定を依頼します
• ステップ3：媒介契約の締結：売却活動の方針・手数料を確認し、媒介契約を結びます
• ステップ4：売却活動・情報提供：レントロール（賃料明細）を投資家向けに提示して物件を紹介します
• ステップ5：売買契約・引渡し：契約締結後、新オーナーへ賃貸契約ごと引き渡します
• ステップ6：入居者への通知：所有権移転後、借主へ「オーナーが変わった旨」を書面で通知します

ステップ6の入居者への通知は、売却完了後に行います。

 

 

売却活動中に入居者へ通知する法的義務はありませんが、引渡し後には速やかに新オーナーから連絡が入ります。

 

 

詳しい手続きや費用については、売却の方法と費用のページもご参考ください。

 

 

 

賃貸中マンションの売却価格はどう決まる？

 

賃貸中マンションの価格は、居住用マンションとは異なる「収益還元法」で算出されます。

 

 

収益還元法とは、その物件が生み出す家賃収入をもとに価格を逆算する方法です。

 

 

計算の基本的な考え方は以下の通りです。

• 表面利回りの計算式：年間家賃収入 ÷ 売却価格 × 100（%）
• 札幌の投資マンション利回り相場：6〜9%程度（2026年時点）
• 売却価格の目安：年間家賃収入 ÷ 目標利回り（小数）で逆算

具体例を挙げると、月額家賃7万円のマンションの場合、年間家賃収入は84万円です。

 

 

利回り7%で逆算すると、売却価格の目安は約1,200万円になります。

 

 

空室・自己使用の場合の市場価格が1,400万円だとすると、賃貸中では約14%のディスカウントが生じる計算です。

 

 

ただし、以下の条件によって価格は大きく変わります。

• 家賃水準：相場より高い家賃は投資家に魅力的で、価格が上がりやすくなります
• 築年数・管理状態：築20年以内・管理状態が良好な物件は利回りが低くても売れやすい傾向があります
• 地下鉄沿線・JR沿線の立地：駅近物件は空室リスクが低く、投資家から根強い需要があります
• 残存賃貸期間：定期借家契約の残期間が短いほど、自己使用希望者にも売れる可能性が高まります

地下鉄沿線やJR沿線に位置する物件は、札幌の投資家から特に需要が高く、比較的短期間での成約が期待できます。

 

 

 

入居者がいる場合の注意点と対応方法

 

賃貸中マンション売却では、入居者（借主）の権利に十分配慮した対応が求められます。

 

 

売却を円滑に進めるために、知っておくべき注意点をまとめました。

• 入居者の退去を強制できない：普通借家契約の場合、正当事由なく退去を求めることは法律上できません
• 室内内見には入居者の同意が必要：無断で室内を案内するとトラブルになります。外観・共用部の案内が基本です
• 敷金の引継ぎが必要：売主が預かっている敷金は、買主（新オーナー）へそのまま引き継ぐ必要があります
• 原状回復ルールの正確な引継ぎ：退去時の原状回復に関する取り決めを買主に漏れなく伝えましょう

「入居者に出てもらってから売りたい」という場合は、退去交渉が必要になります。

 

 

普通借家契約では借主が応じない限り、強制退去はできません。

 

 

立退き料の相場は家賃の6〜12ヶ月分が目安とされており、コストを踏まえた判断が必要です。

 

 

相続で引き継いだ賃貸マンションを売却したい場合は、相続物件の売却ページも参考にしてください。

 

 

 

札幌・道内の賃貸中マンション市場と売却タイミング

 

札幌・道内の不動産市場は、近年投資需要が着実に高まっています。

 

 

地元の投資家だけでなく、道外からの資金流入も増えており、市街地エリアの物件は特に注目されています。

 

 

札幌市内の投資用マンション成約データ（2025年度）によると、以下の傾向が見られます。

• 地下鉄沿線の1LDK〜2LDK：成約件数が前年比約12%増加
• 市街地エリアの平均成約利回り：7.2%（2025年度実績）
• 売却期間の目安：媒介契約締結から平均約2〜3ヶ月で成約
• JR沿線物件の需要：通勤利便性の高いエリアは空室率が低く、投資家からの引き合いが多い

売却のタイミングとしては、春（3〜4月）と秋（9〜10月）が不動産取引の繁忙期で、買い手が集まりやすい時期です。

 

 

北海道・札幌特有の事情として、転勤・進学に伴う引越しが集中するこの時期は、賃貸需要も高く投資価値をアピールしやすくなります。

 

 

弊社では北海道・札幌エリアの投資家ネットワークを活用し、賃貸中マンション売却のご支援をしています。

 

 

賃貸中マンション売却でお悩みのお客様は、まずはお気軽に無料査定・お問い合わせからご連絡ください。

 

 

 

よくある質問