マンション1階の売却価格への影響と高く売るコツ

「マンションの1階だから売れないのでは」と不安を感じていませんか。たしかに上層階と比べると価格面で不利になるケースはあります。

 

 

しかし1階には専用庭や生活動線の短さなど、特定の買主層に強く響く魅力があります。この記事では、1階マンションの売却価格にどの程度の影響があるのかをデータで示しながら、少しでも高く売るための実践的な工夫を解説します。

 

 

 

マンション1階の売却価格は上層階とどれだけ差があるか

 

マンションの階数は売却価格に直結する重要な要素です。まずは具体的な価格差の目安を把握しましょう。

 

 

 

階数別の成約価格差の目安

 

不動産流通機構の成約データによると、同じマンション内でも1階と中層階（5〜8階）では約5〜15%の価格差が生じるのが一般的です。たとえば中層階の成約価格が2,500万円の物件であれば、1階では2,125万〜2,375万円程度になる計算です。

 

 

ただしこの差は一律ではありません。タワーマンションの高層階と1階では20%以上開くこともある一方、5階建て程度の低層マンションでは5%前後に収まるケースも多く見られます。

 

 

 

築年数・立地による差の変動パターン

 

築年数が浅い物件ほど階数による価格差は大きく出やすい傾向があります。新築時の分譲価格で階数差が明確に設定されているためです。

 

 

一方、築20年以上の物件では階数差が縮小し、3〜8%程度まで縮まることも珍しくありません。立地が駅徒歩5分以内の好条件であれば、階数よりも利便性が評価され、価格差はさらに小さくなります。

 

 

 

1階マンションが売却で不利とされる理由

 

買主が1階を敬遠する理由を正しく理解しておくことで、対策が立てやすくなります。

 

 

 

防犯・日当たり・虫など買主が懸念するポイント

 

買主アンケートで1階を避ける理由として多いのは、以下の項目です。

• 防犯面の不安：外部から侵入しやすいイメージがある
• 日当たり・眺望：周囲の建物や植栽で採光が遮られやすい
• 湿気・虫：地面に近いため梅雨時期の結露や虫の侵入が気になる
• プライバシー：通行人からの視線が届きやすい

これらの懸念から、不動産ポータルサイトの検索条件でも「2階以上」にチェックを入れる買主は約40〜50%にのぼるとされています。

 

 

 

実際の成約データから見る敬遠度合い

 

ただし「敬遠される＝売れない」ではありません。2025年の首都圏データでは、1階住戸の平均売却期間は上層階より約2〜4週間長い程度にとどまっています。

 

 

価格設定を適切に行えば成約自体は十分可能であり、売れ残るリスクを過度に心配する段階ではないといえます。

 

 

 

1階だからこそ評価される強みと買主層

 

デメリットばかりが注目されがちですが、1階マンションには特定の買主から高く評価されるポイントがあります。

 

 

 

専用庭・テラス付き住戸の査定額への影響

 

1階住戸に専用庭やテラスが付いている場合、査定額にプラス50万〜200万円の上乗せが見込めるケースがあります。特に専用庭の面積が10㎡以上ある物件は、戸建て感覚を求める買主からの引き合いが強くなります。

 

 

ガーデニングやバーベキューが楽しめる庭付きマンションは希少性が高く、上層階にはない独自の価値として評価されます。

 

 

 

高齢者・ペット飼育者・子育て世帯が求める1階の価値

 

1階の最大の強みは「エレベーターなしで外に出られる」ことです。この利便性を強く求める買主層は明確に存在します。

• 高齢者：足腰への負担が少なく、エレベーター故障時も安心
• ペット飼育者：散歩への出入りがスムーズで、庭があれば遊び場になる
• 小さなお子様がいるご家庭：ベビーカーの出し入れが楽で、足音を気にしなくてよい
• 車いすを利用されている方：バリアフリー動線を確保しやすい

こうした買主層を意識した売り出し方をすれば、価格の下落幅を最小限に抑えることが可能です。

 

 

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札幌で1階マンションが意外と売れる理由

 

道内、とりわけ札幌には1階マンションが底堅い需要を持つ地域特有の事情があります。

 

 

 

積雪期の生活動線・車庫直結の利便性

 

札幌では11月から3月にかけて積雪が続きます。この期間、上層階の住人はエレベーターや共用廊下を経由して外に出る必要がありますが、1階であれば玄関からすぐに除雪された通路へアクセスできます。

 

 

特に車庫直結型の1階住戸は、雪かきの手間を大幅に減らせるため、冬場の生活利便性が高い点が評価されます。北海道の厳しい冬を知るお客様ほど、この動線の短さに価値を感じる傾向があります。

 

 

 

地下鉄沿線のダウンサイズ需要と底堅い成約

 

札幌の地下鉄沿線エリアでは、戸建てからマンションへ住み替える60〜70代のダウンサイズ需要が年々増加しています。この層にとって「階段のない暮らし」は最優先条件であり、1階を指名で探すお客様も少なくありません。

 

 

実際に地下鉄沿線の築15〜25年マンションでは、1階住戸が売り出しから平均3〜4ヶ月で成約するデータもあります。市街地エリアの利便性の高い立地であれば、1階でも相場から大きく値下げせずに売却できるケースが増えています。

 

 

 

1階マンションを少しでも高く売る5つの工夫

 

1階特有のデメリットを軽減し、強みを引き出すための具体的な工夫をご紹介します。

 

 

 

内覧準備で1階の印象を変えるテクニック

• 照明を増やす：日当たりの懸念を払拭するため、間接照明やスタンドライトで室内を明るく演出する
• 防犯対策を見える化する：補助錠・防犯フィルム・センサーライトの設置状況を内覧時に説明する
• 専用庭の手入れ：雑草を処理し、花やプランターを配置して庭の魅力を最大限に見せる
• カーテンやブラインドの工夫：ミラーレースカーテンでプライバシーを確保しつつ光を取り込む
• 湿気対策の実績を伝える：除湿機の使用状況や結露の有無を具体的に説明し、買主の不安を解消する

 

 

 

売出し時期とターゲット設定の最適化

 

札幌で1階マンションを売り出すなら、9〜11月が狙い目です。冬を前に住み替えを検討する高齢者が動き出す時期であり、1階のメリットを訴求しやすくなります。

 

 

春の引っ越しシーズン（2〜3月）も買主が増えますが、この時期はファミリー層が中心となるため、子育て世帯へのアピールを意識した販売戦略が効果的です。ターゲットを明確にしたうえで、不動産会社と売出し価格を決めましょう。

 

 

売却の方法と費用を確認する

 

 

 

買取と仲介どちらが有利か｜1階の手取りシミュレーション

 

1階マンションの売却では、仲介と買取のどちらを選ぶかで手取り額と売却期間が大きく変わります。具体的な数字で比較してみましょう。

 

 

 

仲介で売る場合の想定手取り額

 

たとえば査定額2,000万円の1階マンションを仲介で売却する場合を考えます。

• 売出し価格：2,000万円
• 成約価格（値引き後）：約1,900万円（5%程度の価格交渉を想定）
• 仲介手数料：約72万円（成約価格×3%＋6万円＋消費税）
• その他費用（登記・印紙等）：約20万円
• 手取り額：約1,808万円
• 売却期間の目安：3〜6ヶ月

仲介は高値で売れる可能性がある一方、1階という条件がネックとなり売却期間が長引くリスクがあります。

 

 

 

買取で売る場合の想定手取り額と期間メリット

 

同じ物件を不動産会社の買取で売却する場合のシミュレーションです。

• 買取価格：約1,400万〜1,600万円（相場の70〜80%が目安）
• 仲介手数料：なし（買取の場合は不要）
• その他費用：約15万円
• 手取り額：約1,385万〜1,585万円
• 売却期間の目安：最短1〜2週間

手取り額は仲介より約220万〜420万円低くなる一方、売却のスピードは圧倒的に早くなります。築年数が古い物件や、長期間売れ残るリスクを避けたい場合には、買取が有力な選択肢です。

 

 

当社では1階マンションや築古物件など、条件が難しい物件の買取にも対応しております。まずは査定額を確認したうえで、仲介と買取のどちらが有利か比較検討されることをおすすめします。

 

 

条件が難しい物件の売却について

 

 

 

まとめ｜1階マンションの売却で損しないために

 

マンション1階の売却では、価格への影響を正しく理解し、1階ならではの強みを活かした戦略を取ることが重要です。

 

 

 

売却前にやるべきことチェックリスト

• 複数の不動産会社に査定を依頼し、1階の適正価格を把握する
• 専用庭・テラスなど1階特有の付加価値を整理する
• 防犯対策（補助錠・防犯フィルム）を実施し、内覧時にアピールできる状態にする
• 室内の照明を見直し、明るい印象を作る
• ターゲット（高齢者・ペット飼育者・子育て世帯）を意識した売出し戦略を不動産会社と共有する
• 仲介と買取の手取り額を比較し、自分に合った方法を選ぶ
• 売出し時期を秋（9〜11月）に合わせられるか検討する

1階マンションだからといって大幅な値下げを受け入れる前に、できることはたくさんあります。札幌の不動産市場を熟知した専門会社に相談することで、適正価格での売却が実現しやすくなります。

 

 

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