マンション売却とリバースモーゲージの違い

「老後の資金を確保したいが、今のマンションを手放すべきか悩んでいる」というご相談が増えています。選択肢として挙がるのが、マンション売却とリバースモーゲージの2つです。

 

 

しかし、リバースモーゲージには「マンションでは利用できない」という大きな制約があることをご存じでしょうか。この記事では、両者の仕組みと違いを7つの項目で比較し、札幌エリアの成約データをもとに最適な判断ができるよう解説します。

 

 

 

リバースモーゲージの仕組みと利用条件

 

まずはリバースモーゲージの基本的な仕組みを押さえておきましょう。制度を正しく理解することで、ご自身に合った選択かどうかを判断できます。

 

 

 

リバースモーゲージの基本的な仕組み

 

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から毎月少額ずつ融資を受ける仕組みです。借入者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済する点が、通常の住宅ローンとの大きな違いです。

 

 

契約者は自宅に住み続けながら生活資金を受け取れるため、高齢者の老後資金対策として注目されています。ただし、融資額は不動産評価額の50〜70%程度にとどまるのが一般的です。

 

 

さらに、変動金利が適用されるケースが多く、長期間の利用では利息負担が膨らむリスクもあります。契約時に想定していた融資枠を使い切る「長生きリスク」も見落とせないポイントです。

 

 

 

マンションは対象外となるケースが大半

 

リバースモーゲージの最大の注意点は、多くの金融機関が戸建て住宅のみを対象としている点です。マンションが対象外となる理由は、土地の持分が少なく担保評価が低くなりやすいことにあります。

 

 

2026年現在、マンションを対象に含む金融機関は全国でも限られており、対象となる場合でも築年数や専有面積に厳しい条件が付きます。一般的には築20年以内・専有面積50㎡以上といった基準が設けられています。

 

 

つまり、マンションにお住まいの方がリバースモーゲージを検討しても、そもそも申し込みができないケースが大半なのです。この事実を知らずに検討を進めてしまうと、時間を無駄にしてしまう可能性があります。

 

 

 

マンション売却の流れと手元に残るお金

 

マンション売却は、リバースモーゲージと比較して手続きが明確で、手元に残る金額も把握しやすい方法です。ここでは具体的な流れと資金面を整理します。

 

 

 

売却完了までのステップ

 

マンション売却は、以下のステップで進みます。札幌エリアでは査定依頼から成約まで平均3〜6か月が目安です。

• 査定依頼：不動産会社に無料査定を依頼し、市場価格を把握する
• 媒介契約：不動産会社と売却活動の契約を結ぶ
• 販売活動：ポータルサイト掲載や内覧対応を行う
• 売買契約：買主が決まり次第、契約を締結する
• 決済・引渡し：残代金を受領し、鍵と書類を引き渡す

当社では札幌市内のマンションについて、最短2週間での買取にも対応しています。急ぎの資金化が必要な場合は、仲介売却と買取の両方を比較検討されることをおすすめします。

 

 

 

諸費用を差し引いた手取り額の考え方

 

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。諸費用として売却価格の約4〜7%が差し引かれます。主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：売却価格×3%＋6万円＋消費税（上限）
• 印紙税：売買契約書に貼付（1,000万円超〜5,000万円以下で1万円）
• 登記費用：抵当権抹消登記などで約1〜3万円
• 譲渡所得税：利益が出た場合に課税（居住用は3,000万円特別控除あり）

例えば、2,000万円でマンションを売却した場合、諸費用を差し引いた手取り額は約1,860〜1,920万円程度になります。リバースモーゲージの融資上限額（評価額の50〜70%）と比較すると、売却の方が手元に残る金額が大きくなるケースがほとんどです。

 

 

費用の詳細は売却の方法と費用の詳細で解説しています。

 

 

 

リバースモーゲージと売却の比較表

 

両者の違いを一覧で整理しました。ご自身の状況に当てはめて確認してみてください。

 

 

 

7項目で見る違い一覧

比較項目	マンション売却	リバースモーゲージ
対象物件	全てのマンション	戸建てが中心（マンション不可が大半）
資金の受取方法	一括で受取	毎月少額ずつ
手元に残る金額	売却価格の93〜96%	評価額の50〜70%（利息差引後はさらに減少）
住み続けられるか	退去が必要	住み続けられる
住宅ローン残債	売却代金で完済可能	残債ありは原則利用不可
相続への影響	現金として相続できる	死後に自宅売却で返済（相続人の負担）
手続き期間	約3〜6か月	審査に1〜2か月＋融資は長期継続

この比較から、マンションの場合はそもそもリバースモーゲージが利用できないため、売却が現実的な選択肢となることがわかります。

 

 

 

住宅ローン残債がある場合の注意点

 

住宅ローンが残っている場合、リバースモーゲージへの切り替えは原則としてできません。まずローンを完済する必要があり、その資金がなければ申し込み自体が困難です。

 

 

一方、売却であれば売却代金でローンを完済し、残りを手元資金にすることが可能です。札幌市内の築20年マンションの場合、残債を差し引いても数百万円の手取りが見込めるケースが多くあります。

 

 

 

札幌エリアのリバースモーゲージ対応状況

 

ここからは札幌・北海道に特化した情報をお伝えします。地域ごとの事情を把握することで、より具体的な判断が可能になります。

 

 

 

北海道内で取り扱う金融機関の現状

 

2026年時点で、道内でリバースモーゲージを取り扱う金融機関は数行程度に限られています。全国的にはメガバンクや一部地方銀行が提供していますが、北海道では対応する金融機関が少なく、選択肢が非常に限定的です。

 

 

さらに、道内で取り扱いがある場合でも、対象エリアが札幌市内の一部に限定されたり、評価額2,000万円以上の戸建てという条件が付くケースがほとんどです。マンションを対象に含む金融機関は、道内ではほぼ見当たりません。

 

 

こうした状況から、北海道にお住まいの方がリバースモーゲージを利用するハードルは全国平均よりもかなり高いのが現実です。

 

 

 

札幌市内マンションの築年数別成約価格帯

 

札幌市内のマンション成約価格は、築年数によって大きく異なります。2026年の市場動向を踏まえた目安は以下の通りです。

• 築10年以内：2,500〜3,500万円（地下鉄沿線の人気エリアは高値維持）
• 築11〜20年：1,500〜2,500万円（リフォーム済みは上振れ傾向）
• 築21〜30年：800〜1,500万円（立地により差が大きい）
• 築31年以上：400〜900万円（JR沿線は比較的底堅い）

地下鉄沿線やJR沿線など交通利便性の高いエリアでは、築年数が古くても一定の需要があります。当社でも市街地エリアの築古マンションの買取実績が増加しています。

 

 

札幌のマンション売却について詳しくは札幌のマンション売却についてはこちらをご覧ください。

 

 

 

高齢者の住み替えを前提にした資金計画

 

マンションを売却して賃貸住宅へ住み替えるケースが増えています。資金計画の具体例をもとに、現実的なシミュレーションを確認しましょう。

 

 

 

売却資金で賃貸へ移る場合のシミュレーション

 

たとえば、築25年・札幌市内のマンションを1,200万円で売却した場合のシミュレーションです。

• 売却手取り額：約1,120万円（諸費用約80万円を差引）
• 賃貸の初期費用：約30万円（敷金・礼金・仲介手数料）
• 月額家賃：約5〜7万円（札幌市内の1LDK〜2LDK相場）
• 手元に残る資金：約1,090万円

仮に月額6万円の賃貸に住んだ場合、年間の家賃は72万円です。手元の1,090万円だけでも約15年分の家賃をまかなえる計算になります。

 

 

リバースモーゲージで同じマンションを担保にした場合、そもそも対象外となる可能性が高く、仮に利用できたとしても融資上限は評価額の50%程度（約600万円）です。利息を差し引くと実質的に受け取れる金額はさらに少なくなります。

 

 

 

子世代が知っておくべき売却タイミング

 

高齢のご家族がマンションにお住まいの場合、判断能力があるうちに家族で話し合っておくことが重要です。認知症が進行してからでは、売却手続きに成年後見制度の利用が必要となり、時間も費用もかかります。

 

 

札幌では春（3〜5月）が不動産の需要期にあたり、成約価格が高くなる傾向があります。冬季は内覧件数が減少するため、可能であれば雪解け後の時期を狙うのが有利です。

 

 

相続が発生してからの売却は、名義変更や遺産分割協議が必要となり手続きが複雑になります。早めの準備が結果的にご家族全体の負担を軽減します。相続物件の売却については相続物件の売却についてはこちらもご参照ください。

 

 

 

売却を選ぶべきケース・避けるべきケース

 

すべての方に売却が最適とは限りません。ご自身の状況に合わせて判断するための基準を整理します。

 

 

 

売却が有利になる3つの条件

• まとまった資金が必要：老後の生活費や施設入居費など、一括で大きな金額を確保したい場合は売却が適しています
• 住み替えを予定している：子世帯との同居や高齢者向け住宅への転居など、退去が前提であれば売却で資金を最大化できます
• 築年数が古い・管理費の負担が重い：築30年以上のマンションでは月額2〜3万円の管理費・修繕積立金がかかるケースもあり、売却で固定費を解消できます

 

 

 

売却以外を検討すべき状況

 

一方で、以下のような場合は売却以外の選択肢も視野に入れましょう。

• 今の住まいから動きたくない：健康上の理由などで転居が難しい場合は、リースバック（売却後に賃貸として住み続ける方式）も選択肢になります
• 戸建てにお住まいで条件を満たす：戸建て住宅で評価額が十分にある場合は、リバースモーゲージが有効に機能する可能性があります
• 相続人が自宅の継承を希望：ご家族が将来その物件に住む予定がある場合は、売却ではなく維持する判断も合理的です

判断に迷われる場合は、まず無料査定で現在の市場価格を把握されることをおすすめします。具体的な数字がわかることで、比較検討がしやすくなります。

 

 

 

まとめ：マンションなら売却が現実的な選択肢

 

 

 

 

この記事のポイント整理

 

マンション売却とリバースモーゲージの違いについて解説してきました。最後にポイントを整理します。

• リバースモーゲージはマンションが対象外となるケースが大半であり、特に北海道では取扱金融機関が非常に限られている
• 売却は一括で資金を受け取れるため、手元に残る金額がリバースモーゲージより大きくなるのが一般的
• 札幌市内のマンションは築年数や立地によって400〜3,500万円と幅があるが、地下鉄沿線やJR沿線は底堅い需要がある
• 高齢者の住み替えでは、判断能力があるうちに家族で話し合い、春の需要期を狙うのが有利
• 住宅ローン残債がある場合、リバースモーゲージは原則利用できず、売却で完済するのが現実的

マンションにお住まいの方にとって、リバースモーゲージは選択肢として成立しにくいのが現状です。まずはお持ちのマンションがいくらで売れるのかを把握することが、最初の一歩になります。

 

 

当社では札幌市内のマンション査定を無料で承っております。お気軽に無料査定・お問い合わせはこちらからご相談ください。

 

 

 

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