不動産売却の登記費用は誰が負担する？

不動産を売却する際、登記費用が誰の負担になるのかは多くのお客様が疑問に感じるポイントです。

 

 

結論から言えば、登記の種類によって売主と買主で負担が分かれるのが一般的な商慣習です。しかし法律上の原則と実務の慣習には違いがあり、交渉次第で負担割合が変わるケースもあります。

 

 

この記事では、不動産売却における登記費用の内訳から、札幌エリア特有の注意点、さらには確定申告での取り扱いまで、実務に即して詳しく解説します。

 

 

 

不動産売却で発生する登記費用の種類と全体像

 

不動産売却では、主に2種類の登記手続きが発生します。それぞれ誰が負担するかを最初に整理しておきましょう。

 

 

 

抵当権抹消登記（売主負担）の仕組み

 

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。売却にあたっては、この抵当権を外す「抵当権抹消登記」が必要です。

 

 

抵当権はあくまで売主側の事情で設定されたものですから、その抹消費用は売主が負担するのが原則です。

 

 

 

所有権移転登記（買主負担）の仕組み

 

売買が成立すると、不動産の名義を売主から買主へ変更する「所有権移転登記」を行います。こちらは買主が新たに所有権を取得するための手続きであり、買主が費用を負担するのが商慣習です。

 

 

このように、売主は「消す登記」、買主は「つける登記」をそれぞれ負担するという整理が基本です。売却の方法と費用の全体像については、売却の方法と費用の詳細はこちらもあわせてご確認ください。

 

 

 

登記費用の内訳：登録免許税と司法書士報酬の計算方法

 

登記費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つで構成されています。それぞれの計算方法と相場を具体的に見ていきましょう。

 

 

 

登録免許税の計算式と具体的な金額シミュレーション

 

登録免許税は法律で税率が決まっており、登記の種類によって異なります。

• 抵当権抹消登記：不動産1筆につき1,000円（土地1筆＋建物1筆なら合計2,000円）
• 所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額×2.0%（土地は2026年3月末まで軽減税率1.5%）

たとえば固定資産税評価額が2,000万円の物件では、所有権移転登記の登録免許税は約30万〜40万円となります。一方、抵当権抹消は土地・建物の2筆で2,000円と、金額差が非常に大きい点が特徴です。

 

 

 

司法書士報酬の相場と費用を抑える選び方

 

司法書士報酬は自由化されており、事務所ごとに異なります。全国平均では以下が目安です。

• 抵当権抹消登記：1万〜2万円程度
• 所有権移転登記：4万〜8万円程度

報酬を抑えたい場合は、複数の司法書士事務所から見積もりを取ることが有効です。ただし、価格だけで選ぶのではなく、不動産取引の実績件数や対応スピードも確認しましょう。

 

 

特に決済日当日の段取りに慣れた司法書士を選ぶことで、手続きの遅延リスクを減らせます。不動産会社が提携先を紹介してくれるケースも多いため、まずは仲介担当者に相談するのがスムーズです。

 

 

 

住宅ローン残債がある場合の抵当権抹消と実務フロー

 

住宅ローンが残っている状態での売却は珍しくありません。残債の有無によって手続きの流れが変わるため、事前に把握しておくことが重要です。

 

 

 

残債あり・なしで異なる手続きの流れ

 

残債なしの場合は、すでにローンを完済しているため、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士に依頼するだけで完了します。

 

 

一方、残債ありの場合は、売却代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消するという手順になります。この「同時抹消」には金融機関との事前調整が欠かせません。

 

 

 

決済日当日の同時抹消の段取り

 

決済日当日の流れは以下のとおりです。

• 買主から売買代金を受領する
• 受領した代金で住宅ローンの残債を一括返済する
• 金融機関が抵当権抹消書類を司法書士に渡す
• 司法書士が抵当権抹消と所有権移転を同日中に法務局へ申請する

金融機関への一括返済の連絡は、一般的に決済日の2〜3週間前までに行う必要があります。直前の連絡では書類準備が間に合わないこともあるため、早めの段取りが大切です。

 

 

マンションの売却をお考えの方は、マンション売却の流れを確認するもご参照ください。

 

 

 

交渉で負担割合が変わるケースと慣習・法律の違い

 

登記費用の負担者は法律で厳密に決まっているわけではありません。慣習と法律の違いを理解しておくと、交渉の場面で役立ちます。

 

 

 

法律上の原則と不動産取引の商慣習の違い

 

民法では、売買に関する費用は「当事者双方が等しい割合で負担する」と定められています（民法第558条・第485条準用）。つまり、法律上は折半が原則です。

 

 

しかし実際の不動産取引では、先述のとおり「抵当権抹消は売主、所有権移転は買主」という商慣習が広く定着しています。この慣習は売買契約書にも明記されるのが一般的です。

 

 

 

売主が移転登記費用を負担する交渉パターン

 

まれに、売主が所有権移転登記の費用も含めて負担するケースがあります。

• 早期売却を優先する場合：買主の初期費用を軽減することで成約を早める狙い
• 相続物件や長期間売れ残った物件：売主側が費用負担を増やしてでも売却を進めたいケース
• 買主が法人の場合：法人取引では費用配分を柔軟に調整する商慣習がある

このような交渉が成立するかは物件の状況や市場環境によります。売却価格への上乗せで実質的に売主負担を軽減する方法もあるため、不動産会社と事前に戦略を相談しておきましょう。

 

 

 

登記費用と確定申告・譲渡所得税の関係

 

見落としがちですが、売主が負担した登記費用の一部は確定申告で譲渡費用に算入できる可能性があります。税務上の取り扱いを正しく把握しておきましょう。

 

 

 

譲渡費用に算入できる登記費用の範囲

 

譲渡所得税を計算する際の「譲渡費用」には、売却のために直接かかった費用が含まれます。具体的には以下のとおりです。

• 算入できるもの：売主が負担した抵当権抹消登記の登録免許税・司法書士報酬
• 算入できないもの：買主が負担する所有権移転登記の費用、住所変更登記など売却に直接関係しない登記費用

たとえば抵当権抹消にかかった費用が合計約1万5,000円〜2万5,000円だった場合、その全額を譲渡費用として計上できるのが一般的です。

 

 

 

確定申告時の注意点と必要書類

 

確定申告で譲渡費用に算入するためには、司法書士からの請求書・領収書を保管しておく必要があります。決済時に受け取る書類一式は、売却後も最低5年間は保管しておきましょう。

 

 

なお、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。所有期間5年以下の短期譲渡では約39%、5年超の長期譲渡では約20%です。登記費用を含む譲渡費用を正確に計上することで、納税額を適正に抑えることができます。

 

 

※税務の詳細については、税理士や所轄税務署にご確認ください。

 

 

 

札幌エリアで登記費用が変動しやすいポイント

 

道内、特に札幌エリアでの不動産売却には、地域ならではの登記費用に関する注意点があります。

 

 

 

筆数が多い土地の登記費用増加に注意

 

北海道では、もともと広大な土地を分筆・合筆してきた経緯から、1つの敷地が複数の筆に分かれているケースが少なくありません。

 

 

抵当権抹消登記の登録免許税は1筆1,000円ですから、たとえば土地が5筆に分かれていれば建物と合わせて6,000円になります。2筆の場合の3,000円と比べると倍近い差が出ます。

 

 

また、司法書士報酬も筆数が増えると加算される場合があり、3筆以上の場合は事前に見積もりを取ることをおすすめします。土地の売却に関する詳しい情報は、土地売却の詳細はこちらをご覧ください。

 

 

 

札幌圏の司法書士報酬の相場感

 

札幌圏の司法書士報酬は、全国平均と比較してやや低めの傾向があります。抵当権抹消登記で1万〜1万5,000円、所有権移転登記で3万5,000〜6万円程度が相場です。

 

 

ただし、地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアに事務所を構える司法書士と、郊外の事務所では報酬体系が異なることもあります。不動産会社の提携先であれば、取引実績が豊富で報酬も適正なケースが多いため、まずは仲介担当者に相談するのが効率的です。

 

 

また、札幌では冬季（12月〜3月）の売却では、積雪の影響で決済スケジュールが後ろ倒しになることがあります。登記申請のタイミングが年度をまたぐ場合は、登録免許税の軽減措置の期限にも注意が必要です。

 

 

 

登記費用の負担で損しないためのチェックリスト

 

最後に、不動産売却前に確認しておくべきポイントをチェックリスト形式でまとめます。

 

 

 

売却前に確認すべき5つの項目

• 登記簿謄本の確認：抵当権の有無、筆数、登記名義人を事前に確認する
• 住宅ローン残債の把握：金融機関に残債証明書を発行してもらい、同時抹消の段取りを確認する
• 司法書士の見積もり比較：2〜3社から見積もりを取得し、報酬と実績を比較する
• 売買契約書の費用負担条項：契約書に登記費用の負担者が明記されているか確認する
• 領収書の保管：確定申告で譲渡費用に算入するため、登記関連の領収書は5年以上保管する

これらを売却活動の初期段階で確認しておくことで、決済時のトラブルや想定外の出費を防ぐことができます。特に筆数が多い物件や残債がある物件では、早めの準備が費用削減につながります。

 

 

 

よくある質問