「家を売ったら不動産取得税の請求が来るのでは」と心配される売主様は多くいらっしゃいます。結論からお伝えすると、不動産取得税を負担するのは買主で、売主には課税されません。
ただ、買主の税負担は、売出価格や値下げ交渉にも関わってきます。この記事では、札幌で不動産売却を進めるお客様に向けて、売主として知っておくと役立つポイントを当社が解説します。
不動産取得税は、不動産を「取得した人」にかかる税金です。そのため、不動産売却では一般的に買主が負担します。
不動産取得税は、売買・新築・贈与などで土地や建物を取得したときに、一度だけかかる地方税です。課税するのは都道府県で、札幌の物件なら北海道が課税します。
登記を済ませてから数か月〜半年程度たつと、買主に納税通知書が届くことが多いです。相続で取得した場合は、原則として課税されません。
売主と買主では、負担する税金が異なります。主な違いを一覧にまとめました。
| 税金・費用 | 売主 | 買主 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | かからない | 負担する |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益が出た場合に負担 | かからない |
| 印紙税（売買契約書） | 負担する | 負担する |
| 登録免許税 | 抵当権抹消（1件1,000円） | 所有権移転登記 |
| 固定資産税 | 引渡し日までの分 | 引渡し日以降の分（精算金） |
売主側の費用全体については、売却の方法と費用のページで詳しくご案内しています。
計算の仕組みを知っておくと、買主からの質問にも落ち着いて答えられます。ここでは基本式と計算例をご紹介します。
不動産取得税は「固定資産税評価額×税率」で計算します。売買価格ではなく、評価額が基準になる点が特徴です。
中古住宅の控除は、床面積50㎡以上240㎡以下で買主が住むことなど、いくつかの要件を満たした場合に使えます。
1978年築の戸建て（床面積100㎡）を、個人の買主がマイホームとして購入するケースで考えてみます。建物の評価額は400万円、土地は200㎡で評価額1,000万円とします。
この条件では、差額が約25万円になります。あくまで簡略化した目安ですので、実際の税額は道税事務所や税理士にご確認ください。
不動産取得税は買主の税金ですが、売主にも無関係ではありません。買主の資金計画が、価格交渉に影響するためです。
買主は物件価格だけでなく、諸費用を含めた総額で資金計画を立てます。中古住宅の諸費用は、一般的に物件価格の6〜10%程度といわれます。
取得税が数十万円かかる物件は、その分だけ割高に見えます。その結果、値下げを求められる理由になることもあります。
買主は、固定資産税の精算金と不動産取得税を混同していることがあります。精算金は、その年の固定資産税を引渡し日で日割りし、売主と買主で分け合うお金です。
一方で、取得税は買主が北海道に納める税金です。この2つの違いを売主側から説明できると、買主は安心して判断でき、交渉も進めやすくなります。
中古住宅の軽減措置は、築年数と耐震性能に大きく左右されます。売主が少し準備するだけで、買主の負担を軽くできる場合があります。
一般的に、1982年1月1日以降に建てられた住宅は、新耐震基準を満たすものとして軽減の対象になります。控除額は築年によって変わります。
1981年以前に建てられた住宅でも、証明書を用意できれば軽減を受けられる可能性があります。
耐震基準適合証明書は、建築士などが耐震診断を行い、基準を満たすと確認した場合に発行されます。一般的には、取得日の前2年以内に調査したものが必要です。
証明書があると、買主の住宅ローン控除の判断材料にもなります。戸建てならではの準備は、戸建ての売却でもご紹介しています。
不動産取得税は地域によって窓口が異なります。札幌ならではの事情も合わせて押さえておきましょう。
札幌市内の不動産の場合、不動産取得税の窓口は札幌道税事務所です。軽減措置の申告や税額の問い合わせも、こちらで受け付けています。
道内のほかの地域では、各振興局の道税事務所が担当します。買主から質問された場合は、窓口を案内できると親切です。
札幌では1970年代から1980年代にかけて、地下鉄沿線やJR沿線を中心に多くの住宅が建てられました。そのため、築40年以上の中古マンションや戸建ても多く流通しています。
同じエリアに築古物件が多いと、耐震証明がある物件は比較の中で目立ちます。市街地エリアのマンションでは、管理組合が耐震診断の結果を持っているかを確認しておくとよいでしょう。
マンション特有の注意点は、マンション売却のページで解説しています。
売却方法によって、取得税を誰が負担するかが変わります。仲介と買取の違いを比べてみましょう。
不動産会社が直接買い取る場合は、買主である不動産会社が不動産取得税を負担します。売主のお客様に税負担はなく、個人の買主との交渉も発生しません。
不動産会社が中古住宅を買い取り、一定のリフォームをして2年以内に個人へ売る場合、会社側の取得税が軽減される特例があります。再販住宅を買う個人にも、登録免許税が0.1%に軽減される措置があります。
こうした特例があるため、築古の住宅でも買取の対象になりやすいのです。価格を重視するなら仲介、早さや手間の少なさを重視するなら買取が向いています。迷われたら、無料査定・お問い合わせからお気軽にご相談ください。
不動産売却と不動産取得税について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 売主には、不動産取得税はかかりません。不動産を取得した買主が課税の対象です。
売主には、売却益が出た場合の譲渡所得税や印紙税などがかかることがあります。
A: 一般的には、登記から数か月〜半年程度で届くことが多いです。
時期は年度や物件によって異なるため、札幌道税事務所にご確認ください。
A: 1981年以前に建てられた住宅でも、耐震基準適合証明書などがあれば、軽減の対象になる場合があります。
床面積などの要件もあるため、詳しくは道税事務所や税理士にご確認ください。
A: 買主である不動産会社が負担します。売主のお客様に取得税の負担はありません。
税金のやり取りが少なく、手続きを簡単に進めやすい点も買取のメリットです。
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