北海道の戸建てでよく見る無落雪屋根は、雪を屋根の上で処理する造りのため、劣化に気づきにくい屋根です。スノーダクトの詰まりや雨漏りの跡が気になって、売却をためらうお客様も少なくありません。
この記事では、当社が札幌で実際の査定に使っている屋根のチェック項目をもとに、劣化の見られ方を解説します。あわせて、修繕するか現状のまま売るかの判断と、告知の考え方もまとめました。
最初に、無落雪屋根の主な3方式と、売却時に見られやすい部位を整理します。仕組みがわかると、査定でどこを見られるのかがつかみやすくなります。
3つとも雪を地面に落とさない点は同じですが、雪解け水の流れ方が違います。
どの方式も、谷・排水口・配管という水の通り道が傷みやすい部位です。売却査定でも、まずこの3か所の状態を確認します。
札幌の年間降雪量は平年で約480cmあり、敷地が狭い市街地エリアでは落ちた雪の置き場に困ります。隣家への落雪トラブルを防げることから、無落雪屋根は道内で広く使われるようになりました。
その一方で、雪と水が屋根の上に長くとどまるため、防水層と排水経路の定期的な点検が欠かせません。雪下ろしの手間が少ない分、点検をしないまま年数がたっている住宅も多く見られます。
査定担当者は、屋根の上と室内の両方から、水が入った形跡がないかを確認します。ここでは、当社が実際に使っているチェック項目をご紹介します。
当社が戸建ての査定で確認している、屋根まわりの主な項目は次のとおりです。
すがもれとは、屋根にたまった雪解け水が凍って堰のようになり、行き場を失った水が室内にしみ込む現象です。天井のシミが春先に出ていないかは、特に念入りに確認します。
防水層の耐用年数は、工法によって違いはありますが、一般的に10〜20年が目安とされています。築年数ごとに出やすい傾向は次のとおりです。
査定額は、買主様が購入後に負担する修繕費を差し引いて考えるのが一般的です。戸建ての査定の流れは戸建ての売却のページでもご案内しています。
札幌では、季節によって屋根の不具合の見つけやすさが大きく変わります。点検や内覧の時期を気候に合わせて考えると、売却が進めやすくなります。
凍結やすがもれは、真冬日が続いて屋根に雪が多く積もる1〜2月に起きやすくなります。この時期は、天井のシミや水が落ちる音がないか、室内から気にかけておくと安心です。
雨漏りの跡がはっきりわかるのは、雪解けが進む3月下旬から4月ごろです。売却を予定している場合は、雪が消えた直後に屋根と天井を確認し、写真を残しておくことをおすすめします。
冬の内覧では、屋根に雪が積もっていて防水層を直接見られないことがほとんどです。そのため買主様は、室内の天井や、暖房を止めたときの結露の具合などから状態を判断します。
地下鉄沿線やJR沿線の人気エリアでも、屋根の不安が解消されないと価格交渉の材料になりがちです。夏から秋に撮った屋根の写真や点検記録を用意しておくと、冬でも安心して検討してもらえます。
屋根に不具合がある場合の選択肢は、大きく3つです。費用の目安と、価格への反映を比べて判断します。
屋根の大きさや工法によって幅はありますが、一般的な費用の目安は次のとおりです。
実際の金額は、施工会社の現地調査で変わります。複数社から見積もりを取り、査定額と並べて比べるのが現実的です。
判断の基本は、修繕費よりも売却価格が上がる見込みがあるかどうかです。3つの選択肢の向き不向きを表にまとめました。
| 選択肢 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 修繕してから仲介で売却 | 清掃や部分補修など小さな費用で直せる | 工事が長引くと売り出しが遅れる |
| 現状のまま仲介で売却 | 防水工事の費用が大きく、買主様の好みで直したい需要がある | 修繕費相当の値引き交渉が入りやすい |
| 不動産会社による買取 | 雨漏り歴があり、早く確実に手放したい | 価格は相場の7〜8割程度になることが多い |
買取では、契約不適合責任を免除する条件で取引できる場合が多くあります。売却方法ごとの費用は売却の方法と費用で詳しくご紹介しています。
屋根の不具合で引き渡し後に揉める原因の多くは、告知の不足です。伝え方と備え方を押さえておきましょう。
契約不適合責任とは、引き渡した住宅が契約の内容と違っていた場合に、売主様が補修や代金の減額などに応じる責任です。個人間の売買では、責任を負う期間を引き渡しから3か月程度とする特約が多く見られます。
一般的に、売主様が知っている不具合は、直したものも含めて告知書に記載します。記載例は次のとおりです。
過去の不具合を書くと不利になると考えがちですが、補修の履歴がわかればかえって安心材料になります。法的な判断が必要な場合は、専門家にご相談ください。
インスペクションとは、専門の検査員が建物の劣化や不具合を調べる調査です。費用は戸建てで約5万〜7万円が目安です。
第三者の報告書があると、売主様と買主様が同じ情報をもとに話し合えます。結果として、引き渡し後の行き違いを防ぎやすくなります。
最後に、売却前にそろえておきたい書類と、査定を依頼するときのコツをまとめます。準備を整えるほど、屋根の状態を正しく評価してもらえます。
書類がそろわない場合でも、覚えている範囲で工事の時期をメモしておくだけで査定の精度が上がります。
査定を依頼するときは、雨漏りや凍結の経験を最初に伝えてください。不具合を前提に、仲介と買取の両方の価格を比べてもらうと判断しやすくなります。
当社では、札幌をはじめ道内の無落雪屋根の住宅について、屋根の状態をふまえた査定を行っています。無料査定・お問い合わせからお気軽にご相談ください。
スノーダクトと無落雪屋根の住宅の売却について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 売却できます。雨漏りの時期と補修の内容を告知し、補修の記録を示せば、仲介で売却しているケースも多くあります。
補修していない場合や早く手放したい場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。
A: 工事費以上に売却価格が上がるとは限りません。防水工事は約80万〜200万円かかることがあり、費用対効果を見て判断します。
まずは現状での査定額を確認し、工事をした場合の価格と比べてから決めることをおすすめします。
A: 把握している不具合は告知するのが基本です。毎冬凍結しやすい、詰まりで清掃したなどの事実は、告知書に記載するのが一般的です。
告知の範囲に迷う場合は、査定のときに担当者へご相談ください。
A: 屋根の状態が確認できないと、買主様が不安から価格交渉をすることがあります。
雪のない時期の写真や点検記録、インスペクションの報告書を用意すると、冬でも不安を補えます。