「親名義の実家を売ったら、扶養から外れてしまうのでは」というご相談を、当社では毎年いただきます。不動産の売却代金はまとまった金額になるため、心配になるのは自然なことです。
ただ、多くの場合、扶養の判定に使うのは売却額そのものではありません。売却額から経費などを差し引いた「譲渡所得」で判定します。本記事では、税の扶養と健康保険の扶養を分けて、判定の流れと翌年の家計への影響を整理します。
最初に結論をお伝えします。不動産売却で扶養に影響が出るかどうかは、主に次の2点で決まります。
税金の世界では、不動産を売って得た利益を「譲渡所得」と呼びます。売却額が3,000万円でも、購入時の価格や仲介手数料を差し引くと、利益がほとんど残らないケースは珍しくありません。
そのため「売却額＝収入」とは考えないことが大切です。売却額が大きくても、扶養から外れないケースは十分にあり得ます。
「扶養」という言葉は、税と健康保険の両方で使われます。ただし、基準となる金額や考え方はそれぞれ異なります。
税の扶養から外れても健康保険の扶養は維持される、またはその逆が起こることもあります。両方を分けて確認する必要があります。
ここでは、二つの扶養の違いを比較表で整理します。判定基準や対象期間が異なる点に注目してください。
| 項目 | 税法上の扶養 | 健康保険の扶養（被扶養者） |
|---|---|---|
| 主な基準 | 合計所得金額58万円以下（2025年分以降） | 年間収入130万円未満（60歳以上などは180万円未満） |
| 対象期間 | 1月〜12月の1年間 | 今後1年間の収入見込み |
| 譲渡所得の扱い | 特別控除後の金額が合計所得金額に含まれる | 一時的な所得として扱うかは健保ごとに異なる |
| 確認先 | 税務署・税理士 | 勤務先の健保組合・協会けんぽ |
配偶者控除や扶養控除は、一般的に扶養される方の合計所得金額が58万円以下であることが要件です。配偶者の場合は、所得が133万円以下までなら配偶者特別控除の対象となる可能性があります。
不動産の譲渡所得は、給与とは別に計算する「分離課税」ですが、合計所得金額には含まれます。税制改正が続いているため、最新の要件は国税庁の案内や税務署で確認されることをおすすめします。
健康保険の被扶養者は、「今後1年間の収入見込み」で判定するのが一般的です。不動産売却のような一回限りの所得は、継続的な収入とみなさない健保組合も多くあります。
一方で、売却した年の所得を確定申告書で確認する運用の健保組合もあります。運用は組合ごとに異なるため、事前の問い合わせが欠かせません。
ここでは、譲渡所得の基本的な計算方法と、3つのパターン別の試算を紹介します。数字はわかりやすくするための例です。
譲渡所得は、次の順番で計算します。
売却にかかる費用の内訳は、不動産売却の方法と費用で詳しく解説しています。
パターンA：マイホームを売却し3,000万円控除を使う場合
この場合、合計所得金額への影響は一般的にありません。ただし、控除を受けるには確定申告が必要です。
パターンB：相続した実家で取得費がわからない場合
このケースでは、その年は税の扶養から外れる可能性が高くなります。条件を満たせば空き家の3,000万円特例を使える場合もあるため、要件を確認しましょう。
パターンC：投資用マンションを売却する場合
他に所得がなければ、合計所得金額は58万円以下に収まります。売却額が1,000万円を超えても、扶養に影響しにくい一例です。
子世帯の扶養に入っている親が、自分名義の実家を売るケースは少なくありません。税と健康保険の両面から整理します。
親が子の健康保険の被扶養者になっている場合、売却による一時的な所得をどう扱うかは健保組合次第です。75歳以上の方は後期高齢者医療制度に加入するため、この論点は主に74歳以下の親が対象です。
売却後に年金以外の継続収入が増えないなら、被扶養者を続けられる場合が多いとされます。とはいえ、売却代金の利息や家賃収入が生じる場合は別途判定が必要です。
親が住んでいる実家を売る場合、親自身が3,000万円控除を使える可能性があります。主な条件は次のとおりです。
控除後の譲渡所得が0円であれば、子が受ける扶養控除への影響は一般的に生じにくいと考えられます。戸建ての売却については戸建ての売却もご覧ください。
扶養以外にも、売却した翌年に負担が増えることがあります。特に高齢の親世帯は、事前に確認しておくと安心です。
国民健康保険料や後期高齢者医療保険料、65歳以上の介護保険料は、前年の所得をもとに計算されます。譲渡所得が残ると、翌年度の保険料が上がる可能性があります。
各保険料には年間の上限額が設けられています。譲渡所得が大きくても、上限を超えて増えることはありません。
譲渡所得によって、住民税非課税世帯から外れることがあります。すると、医療費や介護サービスの自己負担区分にも影響が出る可能性があります。
こうした影響は売却翌年の1年間が中心です。それでも、施設入居を予定している方は特に早めの確認をおすすめします。
札幌では、冬の除雪負担をきっかけに実家を手放すご相談が増えています。北海道ならではの動機と、保険料の関係を整理します。
札幌の年間降雪量は平年で約5mに達し、70代・80代の方には毎朝の除雪が大きな負担です。当社にも、郊外の戸建てから地下鉄沿線のマンションへ住み替えたいという相談が寄せられます。
札幌市の国民健康保険料や北海道後期高齢者医療広域連合の保険料は、前年所得で計算されます。3,000万円控除で譲渡所得が0円になれば、翌年度の保険料への影響は小さく抑えられる可能性があります。
譲渡所得は、原則として引渡しをした年の所得になります。売却時期を考えるときは、次の点を比較するのがおすすめです。
JR沿線や市街地エリアの物件は、冬でも需要が比較的保たれる傾向があります。住み替え後に空き家となる場合は、空き家・空き地の売却もあわせてご確認ください。
判断に迷ったときは、どこに何を聞くかを整理しておくとスムーズです。断定的な判断は避け、専門の窓口に確認しましょう。
当社では、査定と同時に売却の流れや費用の目安もご説明しています。次の書類があると、譲渡所得の試算がしやすくなります。
税額の最終判断は税理士や税務署にお任せいただき、当社は道内の市場動向をふまえた売却価格と時期のご提案を担当します。
A: 判定は売却額ではなく、譲渡所得を含めた合計所得金額で行います。特別控除後の合計所得金額が58万円以下なら、一般的に対象から外れません。
ご自身のケースでどうなるかは、税務署や税理士に確認されることをおすすめします。
A: 税の扶養では、控除後の所得で判定するため影響は生じにくいと考えられます。ただし、控除を受けるには確定申告が必要です。
健康保険では、確定申告書の所得や売却額の扱いが組合ごとに異なる場合があります。事前に勤務先の健保へ確認しましょう。
A: 一時的な所得として扱い、被扶養者を続けられる場合も多くあります。ただし、運用は健保組合ごとに異なります。
売却前に、子の勤務先を通じて健保組合へ取り扱いを確認しておくと安心です。
A: 譲渡所得が残ると、翌年度の保険料や住民税の計算に含まれ、負担が増える可能性があります。増え方は所得額や自治体の料率によって異なります。
具体的な試算は、お住まいの市区町村の国保・税務の窓口で相談できます。
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