不動産売却で赤字が出たとき、「給与と損益通算して税金が戻るのでは」とお考えのお客様は少なくありません。ただし、通算できるのは一定の条件を満たすマイホームの売却に限られます。
この記事では、2つの特例の要件、対象外のケース、還付額の試算、札幌の転勤事情を踏まえた売却期限の考え方を、当社が整理して解説します。
不動産売却の赤字は、原則として給与などの他の所得と通算できません。例外は、マイホームの売却で使える2つの特例です。
土地・建物の譲渡所得は、給与などと分けて税額を計算する「分離課税」です。そのため売却の赤字は、一般的に給与所得や事業所得から差し引けません。
差し引けるのは、原則として同じ年に別の土地・建物を売って生じた譲渡益との間に限られます。
居住用財産の売却に限り、次の特例で赤字を給与所得などと通算できる可能性があります。
2つの特例は、新居の買換えの有無と、住宅ローンの対象物件が大きく異なります。主な要件を次の表にまとめました。
| 項目 | 買換え等の譲渡損失 | 特定居住用財産の譲渡損失 |
|---|---|---|
| 所有期間 | 売却年の1月1日時点で5年超 | 売却年の1月1日時点で5年超 |
| 転居後の売却期限 | 住まなくなった日から3年目の12月31日まで | 住まなくなった日から3年目の12月31日まで |
| 新居の買換え | 必要（売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得） | 不要 |
| 住宅ローンの要件 | 新居に償還期間10年以上のローンの年末残高がある | 売却する自宅に償還期間10年以上のローン残高がある |
| 売却価格の要件 | 特になし | ローン残高を下回ること |
| 通算できる損失 | 譲渡損失の額 | ローン残高から売却価格を引いた額が上限 |
| 繰越控除の所得要件 | 繰越年の合計所得3,000万円以下 | 繰越年の合計所得3,000万円以下 |
新居の取得後、取得年の翌年12月31日までに入居する、または入居の見込みがあることが求められます。新居の床面積は50㎡以上が要件です。
売却した土地の面積が500㎡を超える場合、超えた部分に対応する損失は繰越控除の対象外とされています。
新居を買わない場合でも使える点が特徴です。ただし、通算できる金額はローン残高と売却価格の差額が上限です。
たとえば譲渡損失が700万円でも、ローン残高2,500万円・売却価格2,000万円なら、対象は500万円までとなります。
赤字が出ても、物件の用途や売却相手によっては特例の対象外です。誤解されやすい例を整理します。
次のような売却の赤字は、一般的に給与所得などと損益通算できません。
家賃収入の不動産所得が赤字の場合の損益通算とは、別の制度です。混同しやすいため、申告前にご確認ください。
親が住んでいた実家を相続し、お客様ご自身が住まないまま売却した場合は、多くの場合で対象外です。詳しくは相続した不動産の売却もご覧ください。
配偶者や親子など特別の関係にある方への売却も、特例の対象外とされています。売却の前年・前々年に3,000万円特別控除などを使った場合も、適用できないことがあります。
赤字かどうかは、購入価格と売却価格の単純な差では判断できません。建物の減価償却を反映して計算します。
譲渡損失は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求めます。自宅の建物は、経過年数に応じて購入価格から減価償却費相当額を差し引きます。
仲介手数料などの費用は不動産売却の方法と費用で解説しています。次の仮の条件で計算してみます。
減価償却費相当額は、1,800万円×0.9×償却率0.015×15年＝364.5万円です。取得費は3,000万円から差し引いて2,635.5万円となります。
譲渡損失は、2,000万円－（2,635.5万円＋72.6万円）＝708.1万円です。
買換えの特例を使い、給与所得500万円、所得控除100万円、課税所得400万円が毎年続くと仮定した場合の目安です。
この金額は復興特別所得税を含む概算で、住民税の均等割は除いています。実際の税額は控除の内容や税制によって異なります。
特例を受けるには、売却した年の翌年に確定申告が必要です。会社員のお客様も、年末調整だけでは適用されません。
確定申告の期間は、原則として売却翌年の2月16日から3月15日までです。一般的な流れは次のとおりです。
繰越控除では、一般的に損失が出た年の期限内申告と、その後の連続した申告が求められます。
どちらの特例でも、売却した自宅の登記事項証明書と売買契約書の写し、各特例の計算書が主な書類です。これに加えて、特例ごとに次の書類を用意します。
両特例は適用期限のある制度で、税制改正により延長や変更が行われることがあります。最新の内容は、国税庁タックスアンサーのNo.3370とNo.3390、または所轄の税務署でご確認ください。
北海道の経済拠点である札幌は、道内外への転勤で住まいを離れるお客様が多い地域です。空室のまま様子を見ているうちに、期限が迫ることがあります。
仮に2026年3月に転居した場合、特例の売却期限は一般的に2029年12月31日です。売却活動には3〜6か月程度を見込むと安心です。
2029年時点で特例が延長されているかは、現時点で確定していません。売却を計画する年に、改めて適用期限をご確認ください。
地下鉄沿線のマンションを手放して住み替える例では、次のような逆算が考えられます。詳しくは札幌のマンション売却もご参照ください。
札幌の累積降雪量は平年で約4〜5mに達し、12月から3月は内覧の足が鈍りやすい時期です。地下鉄沿線でも、JR沿線や市街地エリアでも、期限直前の冬の売り出しは避けたいところです。
また、所有期間は売却年の1月1日時点で判定します。年末と翌年初めの売却で要件の判定が変わることもあるため、早めの確認が大切です。
次の質問に順番に答えると、特例を使える可能性の目安がわかります。
この確認はあくまで目安で、最終的な適用可否は個別の事情により異なります。次のような場合は、税理士や税務署へご相談ください。
当社では、札幌の相場に基づく査定と売り出し時期の整理をお手伝いします。税務の判断は、専門家と連携しながら進めることをおすすめします。
不動産売却の赤字と損益通算について、お客様からいただくことの多いご質問をまとめました。
A: 一般的に、売却年の1月1日時点で所有期間5年超の自宅で、新居をローンで買い換えるか、売却価格がローン残高を下回る場合に特例の対象となる可能性があります。
このほかにも要件があるため、個別の適用可否は税務署や税理士にご確認ください。
A: 一般的に、住まなくなった日から3年目の12月31日までの売却であれば、対象となる可能性があります。
2026年中に転居した場合は、2029年12月31日が目安です。賃貸に出した場合などは事前に税務署へご確認ください。
A: ご自身が住んでいない相続実家や投資用マンションの赤字は、多くの場合で給与所得などと損益通算できません。
同じ年の他の土地・建物の譲渡益とは通算できる場合があります。詳しくは税務署へご確認ください。
A: 買換えをしない場合は、特定居住用財産の特例を検討し、売却翌年の確定申告で損失を申告する流れが一般的です。
主な書類は計算書、登記事項証明書、売買契約書の写し、売買契約日の前日のローン残高証明書です。
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