不動産の売却では、契約後から引き渡し前までの間に給湯器や水回りの設備に不具合が見つかることがあります。そのとき「修繕費用は誰の負担になるのか」と悩む売主様は少なくありません。
この記事では、札幌で不動産売却を支援している当社が、売主の立場から負担の考え方を整理します。付帯設備表の書き方や、修繕・値引き・買取の選び方もあわせて解説します。
まず結論からお伝えします。一般的には、引き渡し前に見つかった設備の不具合は、売主側で対応するケースが多いです。
売買契約を結んだあとも、引き渡しまでは物件を管理するのは売主です。契約時に「使用可能」としていた設備が壊れた場合、多くの場合は売主が修繕するか、買主と費用負担を協議します。
標準的な売買契約書では、引き渡し前の物件の滅失・毀損について条項が設けられています。設備の不具合への対応も、この条項や特約の内容に沿って決まるのが一般的です。
「現状有姿」とは、引き渡し時点の状態のままで物件を引き渡すという意味です。ただし、現状有姿と書いてあるだけで、すべての責任がなくなるとは限りません。
知っている不具合を告知しなかった場合は、トラブルになるおそれがあります。現状有姿で引き渡す場合でも、わかっている不具合はすべて書面で伝えておくことが大切です。
引き渡し前の修繕負担を考えるうえで、最も重要な書類が付帯設備表と物件状況報告書です。この2つの記載内容によって、売主の責任の範囲が大きく変わります。
付帯設備表には、給湯器・キッチン・浴室・暖房機などの設備ごとに「有・無」と「故障・不具合の有無」を記入します。記入のときは、次の点を意識すると後のトラブルを防ぎやすくなります。
給湯器の耐用年数は一般的に10〜15年程度といわれます。年式が古い設備は「使用可能だが経年劣化あり」と書き添えておくと安心です。
付帯設備表に「故障なし」と書いた設備が引き渡し前に壊れていた場合、多くの場合は売主の修繕負担となります。記載漏れや確認不足が、修繕費用の請求や値引きの要求につながることもあります。
売却にかかる費用の全体像は、売却の方法と費用のページで詳しく紹介しています。修繕費も含めて、手元に残る金額を事前に試算しておくことをおすすめします。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と合わない場合に売主が負う責任のことです。ここでは一般論として、設備に関する特約の考え方を紹介します。
個人の売主が中古住宅を売却する場合、設備については責任期間を短く定める特約が多く見られます。一般的な例は次のとおりです。
なお、不動産会社が売主となる場合は、責任期間を2年以上とする必要があるなど、別のルールがあります。
「設備については契約不適合責任を負わない」という免責特約を付けることも可能な場合があります。ただし、売主が知っていた不具合を告げなかった場合は、免責特約があっても責任を免れないとされるのが一般的です。
特約の内容は、物件の状態や買主の属性によって適切な形が変わります。個別の判断が必要な場合は、弁護士などの専門家に確認することをおすすめします。
引き渡し前に設備の不具合が見つかったとき、売主が取れる対応は大きく3つあります。費用・手間・スケジュールを比べて、状況に合った方法を選びましょう。
| 選択肢 | 費用の目安 | 手間 | スケジュール |
|---|---|---|---|
| 修繕して引き渡す | 実費（給湯器交換で15〜40万円など） | 業者手配が必要 | 1〜3週間程度かかる場合あり |
| 値引きで調整する | 見積額相当を減額 | 見積取得と協議のみ | 予定どおり進めやすい |
| 買取で免責にする | 相場の7〜8割程度が目安 | 最も少ない | 最短1〜2週間で現金化の例も |
修繕は物件の印象を保てる一方で、業者の手配や工期が負担になります。値引きは手間が少ないものの、見積額以上の減額を求められることもあります。
築年数が30年を超える物件などでは、複数の設備に不具合を抱えていることも珍しくありません。こうした物件は、不動産会社による買取を選ぶ方法もあります。
買取価格は仲介での売却より低くなる傾向があります。修繕費や引き渡し後のリスクも含めて、手元に残る金額で比較することが大切です。
北海道のような積雪寒冷地では、本州ではあまり見られない設備の不具合が起こります。特に11月から3月にかけての売却では、冬ならではのリスクに注意が必要です。
札幌の1月の平均気温はマイナス3℃前後で、最低気温がマイナス10℃を下回る日もあります。空室のまま水抜きをしていないと、水道管や給湯器が凍結して破損するおそれがあります。
水道管の凍結破損の修理は、一般的に3〜10万円程度が目安です。床下や壁内の配管まで被害が広がると、さらに費用がかさむ場合があります。
道内の住宅に多いFF暖房機や灯油タンクも、引き渡し前に不具合が見つかりやすい設備です。FF暖房機の交換費用は20〜40万円程度が目安とされます。
ロードヒーティングや融雪槽は、冬になって初めて故障に気づくことも多い設備です。修理内容によっては数十万円以上かかることもあるため、早めの動作確認をおすすめします。
地下鉄沿線やJR沿線の戸建てでも、市街地エリアの古い住宅でも、冬の設備トラブルは起こり得ます。戸建ての売却全般については、戸建ての売却のページもあわせてご覧ください。
引き渡し前に設備の不具合が見つかったら、慌てずに手順を踏んで対応することが大切です。発見から合意までの流れを時系列で整理します。
不具合に気づいたら、まずは当日中に仲介会社へ連絡しましょう。報告が遅れると、買主の不信感につながるおそれがあります。
対応方針が決まったら、仲介会社を通じて買主と協議します。合意した内容は、口頭ではなく覚書などの書面で残すことが重要です。
書面には、不具合の内容、修繕の範囲、費用の負担割合、完了の期限などを明記します。引き渡し日の変更が必要な場合も、あわせて記載しておくと安心です。
不具合への対応に不安がある場合は、当社までお気軽に無料査定・お問い合わせください。修繕・値引き・買取のどれが合うか、お客様の状況に合わせてご提案します。
引き渡し前の設備不具合と修繕負担について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 一般的には、引き渡し前の不具合は売主側で修繕するか、費用を調整するケースが多いです。
ただし、契約内容や特約によって扱いが異なるため、まずは契約書を確認し、仲介会社に相談しましょう。
A: 特約で定めた責任期間内かどうかで判断が分かれます。引き渡し後7日間などの期間内であれば、売主が対応する場合が多いです。
期間を過ぎた故障は、多くの場合は買主の負担となります。個別の判断は専門家への確認をおすすめします。
A: 不具合を告知し、免責特約について買主と合意すれば、現状のまま引き渡せる場合があります。
修繕の手間を省きたい場合は、不動産会社による買取を検討する方法もあります。
A: はい、ご相談いただけます。破損の状況を確認したうえで、修繕してから売却するか検討します。
修繕せずに買取で契約不適合責任を免除する選択肢もありますので、お気軽にご相談ください。