家を売却するとき、加入中の火災保険を解約すると、まだ使っていない期間の保険料が「解約返戻金」として戻ることがあります。ただし、金額の計算方法や解約するタイミングはあまり知られていません。
この記事では、当社が札幌で売却のお手伝いをするなかで受けることの多い質問をもとに、返戻金の計算式と早見表、決済日を基準にした解約手順、北海道ならではの冬の注意点を一つの記事にまとめました。
保険期間が残っていれば、多くの場合は解約返戻金を受け取れます。ただし、保険料の払い方によって受け取れる金額は大きく変わります。
注意したいのは、建物を売却しても火災保険は自動では解約されないという点です。お客様ご自身で保険会社や代理店に連絡しないと、返戻金を受け取れないままになります。
売却にかかる費用の全体像は不動産売却の方法と費用で解説しています。返戻金は、売却費用を一部取り戻せる「戻ってくるお金」として押さえておきましょう。
返戻金の計算は、払込方法と契約期間によって異なります。ここでは代表的な計算方法を、具体的な数字を使って説明します。
長期一括払いの場合、計算式は一般的に「払込保険料 × 未経過料率係数」です。係数は保険会社が残り年数・月数ごとに表として定めています。
長期契約は保険料が割り引かれているため、係数は単純な日割りの割合よりやや低くなります。この点が、自分で概算した金額より少なく感じる主な理由です。
計算例として、5年一括で保険料120,000円を支払い、ちょうど2年経過して残り3年で解約するケースを考えます。係数を0.58とすると、120,000円×0.58＝69,600円が返戻金の目安です。
なお、単純な年割りの3/5＝60％で計算すると72,000円になります。実際の金額は、2,400円ほど少なくなる計算です。
1年契約（年払い）の解約では、「月割」と「短期率」のどちらかが使われます。短期率は経過期間に応じて決められた割合の保険料を差し引く方式で、月割より返戻金が少なくなりがちです。
たとえば年払い30,000円の契約を4か月経過で解約する場合、月割なら残り8か月分の20,000円が戻ります。一方、短期率（例：4か月経過で55％を差し引く）なら13,500円です。
5年一括払いの残り年数別の早見表（係数はあくまで例示です）は次のとおりです。
| 残り年数 | 係数の例 | 保険料12万円の返戻金目安 |
|---|---|---|
| 4年 | 0.78 | 約93,600円 |
| 3年 | 0.58 | 約69,600円 |
| 2年 | 0.39 | 約46,800円 |
| 1年 | 0.19 | 約22,800円 |
火災保険の契約期間は、2022年10月以降の新規契約では最長5年です。それ以前に結んだ10年契約や、2015年9月以前の最長36年契約が残っている場合は、返戻金が数十万円になることもあります。
正確な金額は保険会社の係数表で決まるため、証券番号を伝えて試算を依頼するのが確実です。
解約日は「早いほど返戻金が増える」と考えがちですが、前倒しはリスクがあります。基準にすべきなのは、残代金決済と引渡しの日です。
売買契約を結んでから引渡しまでの間に建物が火災などで損傷した場合、一般的に売主様が責任を負います。この期間に保険がないと、修繕費や契約解除のリスクを自己負担することになります。
返戻金は多くの場合1か月単位で計算されるため、数日早く解約しても増える金額はわずかです。決済日から逆算した、無理のない進め方は次のとおりです。
住宅ローンを組む際に、火災保険へ金融機関の質権が設定されていることがあります。質権がついたままでは、お客様の判断だけでは解約できないのが一般的です。
決済日にローンを完済したあと、金融機関から質権消滅の書類を受け取るか、金融機関から保険会社へ直接連絡してもらいます。そのあとに解約するのが基本の順序です。
旧住宅金融公庫の特約火災保険など、窓口が金融機関になっている契約もあります。決済前に借入先へ確認しておくと安心です。
地震保険は火災保険に付帯して契約するため、火災保険を解約すると地震保険も同時に解約となります。返戻金も一緒に受け取れるのが一般的です。
地震保険料は都道府県ごとに料率が異なり、北海道は全国的に見て比較的低い区分に設定されています。そのため保険料が少なく、返戻金も首都圏などと比べると小さくなる傾向があります。
地震保険の長期契約は最長5年で、長期係数（例：5年契約で4.70倍）が使われます。返戻金の計算には火災保険とは別の係数表を使うため、金額は保険会社に確認しましょう。
札幌の冬は、積雪や凍結による建物被害が起こりやすい季節です。とくに空き家のまま引渡しを待つ期間は、次のような被害に注意が必要です。
12月〜3月に引渡しを予定している場合は、解約日を引渡し日より前にしないことが重要です。道内の地下鉄沿線やJR沿線の戸建てでも、毎冬のように同様の相談をいただきます。
住み替えや相続で空き家になった物件は、売却まで保険をどう扱うかの判断が必要です。解約して節約するより、補償を残すほうが安全な場面が多くあります。
人が住まなくなると、住宅向けの「住宅物件」から事業用などの「一般物件」へ扱いが変わることがあります。保険会社への通知を怠ると、事故の際に保険金が支払われないおそれがあります。
空き家になった時点で保険会社へ連絡し、補償の継続条件や保険料の変更を確認しましょう。
札幌市内の中古戸建ては、売り出しから成約まで一般的に3〜6か月程度が目安です。この期間に火災や雪の被害が起きれば、売却価格に直接影響します。
空き家の売却方法については空き家・空き地の売却で詳しくご紹介しています。
最後に、請求漏れを防ぐための書類と、返戻金を売却の手取り額に組み込む方法をまとめます。
保険会社によって異なりますが、一般的には次の書類を求められます。
返戻金は、書類がそろってから2〜4週間程度で振り込まれるのが一般的です。決済日に手元にないお金なので、精算表には「後日入金」として分けて記載しておきます。
2,500万円で売却した場合の精算表の例は次のとおりです。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 売却価格 | ＋2,500万円 |
| 仲介手数料（税込） | −89.1万円 |
| 印紙税・抵当権抹消費用など | −約4万円 |
| 火災保険の解約返戻金（後日入金） | ＋約7万円 |
| 地震保険の解約返戻金（後日入金） | ＋約2万円 |
返戻金の税務上の扱いは、ケースによって異なる場合があります。確定申告が必要かどうかは、保険会社や税理士に確認されることをおすすめします。
当社では、札幌の市街地エリアを中心に、手取り額のシミュレーションを無料で作成しています。無料査定・お問い合わせからお気軽にご相談ください。
火災保険の解約返戻金について、お客様からよくいただく質問にお答えします。
A: 長期一括払いの場合、一般的に「払込保険料×未経過料率係数」で計算します。
たとえば5年一括で12万円を払い、残り3年で係数0.58なら約69,600円が目安です。
A: 引渡し日、または引渡し日の翌日以降を解約日にするのが基本です。
前倒しで解約すると、引渡しまでの事故を自己負担するリスクがあるため避けましょう。
A: 決済日にローンを完済したあと、金融機関で質権を抹消してもらいます。
そのあとに保険会社へ解約を申し出る流れが一般的です。事前に借入先へ手順を確認しておくと安心です。
A: 火災保険と同時に解約となり、多くの場合は返戻金も受け取れます。
ただし地震保険は火災保険と異なる係数表を使うため、正確な金額は保険会社に確認してください。
あわせてご覧ください