相続で取得した空き家を売却するとき、どのような税金がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。
適切な特例を活用すれば、税負担を大きく減らせる場合があります。
当社では、札幌・北海道エリアの相続空き家の売却相談を多数お受けしています。本記事で要点をわかりやすくご説明します。
相続した空き家を売却する際には、複数の税金が関係してきます。
まずは、どのような税金がかかるのかを整理しておきましょう。
相続空き家の売却に関係する主な税金は以下のとおりです。
これらのうち、最も金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税です。
売却益が大きいほど税負担も増えるため、特例の活用が重要になります。
譲渡所得税の税率は、空き家を所有していた期間によって大きく変わります。
相続した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）の取得日から通算して計算します。
税率の目安は次のとおりです。
相続した空き家は、多くの場合、被相続人が長年住んでいた物件です。
そのため、長期譲渡所得（合計税率約20%）が適用されることがほとんどです。
相続後に大規模改修をした場合などは取り扱いが変わるため、専門家への確認をおすすめします。
相続した空き家を売却する際、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
この「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」は、相続空き家売却において非常に重要な節税制度です。
特例を受けるための主な要件は次のとおりです。
2024年以降の改正により、相続人が複数いる場合の控除額の扱いが変わりました。
複数人で相続した場合、各自の控除額上限が2,000万円となるケースがあります。
お客様の状況に応じた適用可否は、税理士や当社スタッフにお気軽にご相談ください。
売却にかかる税金を把握するには、まず「譲渡所得」の計算が必要です。
譲渡所得は、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額です。
計算式は次のとおりです。
例えば、売却価格2,500万円、取得費1,200万円、譲渡費用100万円の場合、譲渡所得は1,200万円になります。
この場合、3,000万円の特別控除が適用できれば、課税対象はゼロになります。
取得費が不明の場合は売却価格の5%（上記の例では125万円）で計算しますが、税負担が大きくなるため注意が必要です。
売却の費用や手続き全般については売却の方法と費用もあわせてご確認ください。
道内では、高齢化や人口減少を背景に、相続した空き家の売却相談が年々増加しています。
当社が対応する案件の中でも、相続関連の売却が約4割を占めるようになっています。
札幌市内での売却相場の目安は次のとおりです（2026年時点）。
相続した空き家の築年数が30年以上の場合、リフォームより解体・更地売却の方が高値になるケースが多いです。
道内特有の積雪・凍結による建物劣化は激しく、放置期間が長いほど価値が下がる傾向があります。
詳しくは空き家・空き地の売却ページもご覧ください。
相続した空き家をそのまま放置すると、税金面・維持管理面の両方でリスクが高まります。
「特定空き家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が撤廃されます。
放置した場合の主なリスクは次のとおりです。
一方、早期に売却することで3,000万円特別控除の適用が受けやすくなります。
維持費・管理費の負担もなくなり、まとまった資金を次の生活に活用できます。
相続した空き家の売却を検討されているお客様は、相続物件の売却ページもあわせてご覧ください。
相続した空き家を少しでも有利な条件で売却するために、以下の点を事前に確認しておきましょう。
取得費の書類が見つからない場合は、売却価格の5%が概算取得費として使われます。
この場合、税負担が増えることがあるため、書類の有無は早めに確認することが大切です。
不明点がございましたら、当社スタッフが無料でご相談をお受けします。お気軽にご連絡ください。
A: 解体せずに売却する場合でも、建物が耐震基準に適合していれば特例を受けられます。
耐震改修工事で適合証明書を取得するか、取り壊して更地で引き渡すか、いずれかの方法が必要です。
A: 売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、お住まいの地域を管轄する税務署に確定申告を行います。
特別控除の適用を受ける場合も確定申告が必要です。申告を忘れると特例が受けられませんのでご注意ください。
A: 売却価格が低くても、譲渡所得（売却益）がプラスになれば課税対象になります。
ただし、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得がマイナスまたはゼロになれば税金は発生しません。
A: 道外在住の方でも売却は可能です。不動産会社への委任状を活用することで、現地に来ることなく手続きを進められます。
当社では、遠方にお住まいのお客様の相続空き家売却も多数サポートしております。まずはお電話またはメールでご相談ください。
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