「古家付きの土地を売却したいけれど、解体費用は誰が負担するの？」とお悩みではありませんか。
古家付き土地の売却では、解体費用の負担をめぐるトラブルが少なくありません。売主が全額負担するケースもあれば、買主負担や折半で合意するケースもあります。
この記事では、解体費用の相場から負担パターンの比較、契約書への記載方法、さらに札幌ならではの注意点まで、実務レベルで詳しく解説します。
古家付き土地とは、経済的な価値がほぼなくなった建物が残ったまま売りに出される土地のことです。
一般的に築20年以上の木造住宅は建物としての資産価値がほぼゼロとされ、古家付き土地として扱われます。ただし築年数だけでなく、建物の状態やリフォーム履歴によっても判断は異なります。
不動産広告では「土地（古家あり）」や「土地（建物付き）」と表記されるのが一般的です。この場合、建物には値段をつけず土地のみの価格で販売されます。
更地にすれば買主がすぐに新築を建てられるため、売却しやすくなる傾向があります。一方で、古家付きのまま売却するほうが有利になるケースもあります。
古家付きのまま売れるかどうかは、以下の条件が判断軸になります。
判断に迷う場合は、解体する前に不動産会社へ相談することをおすすめします。土地売却の基本についてはこちらもあわせてご覧ください。
解体費用は建物の構造や広さによって大きく異なります。見積もりを取る前に、おおよその相場感を把握しておきましょう。
2026年現在の解体費用の相場は以下のとおりです。
札幌エリアでは、道内の他地域と比べて業者間の競争があるため、相場の中間〜やや低めに収まることが多いです。
解体費用は建物本体の取り壊しだけではありません。以下の費用が追加で発生するケースがあります。
見積もり時には「総額でいくらか」だけでなく、内訳を項目ごとに確認することが重要です。売却にかかる費用の全体像はこちらで併せてご確認ください。
古家付き土地の売却において、解体費用を誰が負担するかは法律で決まっているわけではありません。売主・買主間の交渉によって決まります。
パターン1：売主が負担して更地で引き渡す
パターン2：買主が負担する（古家付きのまま引き渡し）
パターン3：売主と買主で折半する
一般的には売主負担が慣例とされていますが、実際には約40%のケースで買主負担または折半になっているという調査データもあります。交渉次第で柔軟に決められる部分です。
費用負担の取り決めは、売買契約書の特約条項に明記することが重要です。口頭の約束だけではトラブルの原因になります。
契約書への記載例としては、以下のような文言が使われます。
交渉を進めるうえでのポイントは、解体費用の見積書を事前に取得しておくことです。具体的な金額を示すことで、値引き交渉か費用負担かの判断材料になります。
また、売買価格に解体費用を上乗せする方法もあります。たとえば土地の相場が1,500万円で解体費用が150万円の場合、売主が解体を行ったうえで1,650万円で売り出すことで実質的に買主が費用を負担する形になります。
解体せずに古家付きのまま土地を売却するほうが有利になるケースは、想像以上に多くあります。
以下の条件に当てはまる場合は、古家付きのまま売却することを検討してください。
不動産買取業者に売却する場合、多くのケースで古家の解体は不要です。買取業者は自社で解体・造成を行い、再販売や開発を行うためです。
買取であれば仲介手数料もかからず、解体費用の負担もなくなります。手元に残る金額で考えると、仲介で更地にして売る場合とそれほど変わらないこともあります。
特に、古い建物の状態が悪い場合や、早期に現金化したい場合は、買取のほうが合理的です。空き家・空き地の売却について詳しくはこちらをご覧ください。
古家を解体して更地にすると、固定資産税が大幅に上がる可能性があります。これは売却のタイミングを考えるうえで見落とせない重要なポイントです。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されています。具体的には以下のとおりです。
古家を解体して更地にすると、この特例が外れます。たとえば固定資産税評価額が1,000万円の土地の場合、建物があれば年間約2.3万円の固定資産税が、更地になると最大で年間約14万円にまで上がる可能性があります。
固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されます。そのため、解体と売却のタイミングを戦略的に考えることが大切です。
買主が決まってから解体する「停止条件付き契約」を結ぶ方法もあります。これなら固定資産税の増額リスクを最小限に抑えられます。
北海道、とりわけ札幌は積雪寒冷地ならではの事情があり、解体工事の費用や時期に影響を与えます。
札幌では12月〜3月の冬季に解体工事を行うと費用が1.2〜1.5倍に跳ね上がることがあります。その理由は以下のとおりです。
費用を抑えるには、4月〜10月の春から秋にかけて着工するのがベストです。特に5月〜6月は業者の繁忙期前で、比較的スムーズに工事を進められます。
2006年以前に建てられた木造住宅では、断熱材や外壁材にアスベストが含まれている可能性があります。特に1970年代〜1990年代に建てられた住宅は注意が必要です。
札幌の築古住宅は寒冷地仕様の断熱材が多く使われており、一般的な本州の住宅よりもアスベスト含有のリスクが高いケースがあります。
2022年4月からはアスベストの事前調査が法律で義務化されています。調査費用は3万〜5万円程度ですが、含有が確認された場合の除去費用は別途かかります。解体の見積もりを取る際には、アスベスト調査の有無も確認しましょう。
最後に、古家付き土地の売却で損をしないための実践的なポイントをまとめます。
解体費用は業者によって数十万円単位で差が出ることが珍しくありません。最低でも3社以上から見積もりを取りましょう。
不動産会社が提携している解体業者を紹介してもらえる場合もあります。ただし、自分でも相見積もりを取って比較することをおすすめします。
解体を決断する前に、古家付きのまま買取査定を受けることも有力な選択肢です。
当社では札幌市内を中心に、古家付き土地の買取を積極的に行っています。JR沿線や地下鉄沿線の物件はもちろん、郊外の土地についても対応可能です。
解体費用をかけずに売却できれば、その分が手取り額の上乗せにつながります。「解体すべきか、古家付きのまま売るべきか」の判断材料として、まずは無料査定で比較してみてください。古家付き土地の無料査定はこちらからお申し込みいただけます。
A: 慣例としては売主が負担して更地で引き渡すケースが多いですが、法律上の決まりはありません。
交渉次第で買主負担や折半にすることも可能です。契約前に解体費用の見積もりを取り、売買価格とあわせて総合的に交渉を進めることが大切です。
A: 構造によって大きく異なります。木造は坪あたり3万〜5万円、鉄骨造は坪あたり5万〜7万円、RC造は坪あたり7万〜10万円が目安です。
30坪の木造住宅であれば約90万〜150万円が相場になります。ただし廃材処分費やアスベスト調査費などが別途かかる場合があります。
A: 可能です。古家付き土地として売り出すことで、買主が自分の計画に合わせて解体やリフォームを行えるメリットがあります。
特に不動産買取業者への売却であれば、解体不要でそのまま売れるケースが多いです。解体費用を節約できる分、手取り額が有利になることもあります。
A: 本当です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
古家を解体して更地にすると、この特例が外れ税額が最大で6倍近くになる可能性があります。解体のタイミングは売却スケジュールとあわせて慎重に判断することが重要です。
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