不動産を売却する際、住宅ローンが残っていれば抵当権抹消の手続きが欠かせません。このとき発生する登録免許税や司法書士報酬について、「結局いくらかかるのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売却における登録免許税の仕組みから、抵当権抹消にかかる費用の内訳、決済当日の同時抹消フロー、さらに札幌で手続きする場合のローカル情報まで、実務に基づいて詳しく解説します。
登録免許税は、不動産の権利関係を法務局に登記する際に課される国税です。売買・相続・贈与など、登記の原因によって税率が異なります。
不動産売却において、売主が負担する登録免許税は主に以下のものです。
一方、所有権移転登記にかかる登録免許税は買主の負担が一般的です。売主としては「自分が負担するのは抵当権抹消と住所変更の登記費用」と覚えておくとわかりやすいでしょう。
なお、売却にかかる費用全体を把握したい方は、売却の方法と費用についてはこちらをご覧ください。
抵当権抹消の費用は、登録免許税だけではありません。司法書士報酬や各種実費を含めた総額を把握しておくことが大切です。
以下に、物件タイプ別の費用シミュレーションを示します。
土地が複数の筆に分かれている場合は、筆数分だけ登録免許税が加算されます。事前に登記事項証明書で筆数を確認しておくと安心です。
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届きます。しかし、この手続きには法的な「期限」が明確に定められていないため、放置してしまう方も少なくありません。
抹消登記をしないまま年数が経過すると、さまざまな問題が発生するおそれがあります。
実務では、完済後に5年以上放置していた事例で、金融機関の統廃合により書類再発行に2ヶ月以上かかったケースもあります。完済したら早めに対応することをおすすめします。
不動産売却では、住宅ローンが残っている状態で売買契約を締結し、決済日当日に売買代金で残債を返済しつつ抵当権を抹消する「同時抹消」が一般的です。
決済当日の流れを時系列で解説します。
同時抹消をスムーズに進めるために、以下の点に注意が必要です。
マンション売却の具体的な流れについては、マンション売却の流れはこちらも併せてご確認ください。
抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せず自分で法務局に申請することも可能です。ただし、売却を伴う場合は注意すべき点があります。
自分で行えば司法書士報酬の10,000円〜20,000円を節約できます。しかし、書類の記入ミスや添付漏れがあると補正指示が出され、再度法務局を訪問する手間がかかります。
以下に該当する場合は、司法書士への依頼を強くおすすめします。
住宅ローン完済後の単純な抹消であれば自分でも対応できますが、不動産売却と同時に行う場合は約90%以上の方が司法書士に依頼しています。費用と安心のバランスを考慮して判断しましょう。
札幌エリアで不動産売却に伴う抵当権抹消を行う場合、地元ならではの情報を押さえておくと手続きがスムーズです。
札幌法務局の本局は、JR札幌駅から徒歩圏内に位置しています。市街地エリアの不動産であれば、多くの場合この本局が管轄です。
なお、道内には札幌法務局のほかに函館・旭川・釧路の地方法務局があります。物件の所在地によって管轄が異なるため、事前に確認が必要です。
北海道内の抵当権抹消にかかる司法書士報酬は、12,000円〜20,000円程度が相場です。全国平均の15,000円前後と大きな差はありませんが、札幌市内であれば競争原理が働き、比較的リーズナブルな事務所も見つかります。
冬季（12月〜3月）に決済を行う場合、以下の点に注意が必要です。
当社では札幌の市街地エリアを中心に、地下鉄沿線・JR沿線の不動産売却を数多くお手伝いしてきました。冬季の決済スケジュールについてもお気軽にご相談ください。
札幌の戸建て売却に関する情報は、札幌の戸建て売却についてはこちらもご覧ください。
A: 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。一般的なマンションであれば土地1筆と建物1個で合計2,000円、戸建てで土地が2筆ある場合は合計3,000円となります。
登録免許税のほかに司法書士報酬（10,000円〜20,000円程度）と実費がかかるため、総額では15,000円〜25,000円程度を見込んでおくとよいでしょう。
A: 原則として、抵当権が登記簿に残ったままでは売却は困難です。買主の住宅ローン審査で問題になるほか、買主側の金融機関が融資を実行しないケースがほとんどです。
実務では、売却決済日の当日に売買代金でローン残債を返済し、同時に抵当権抹消を行う「同時抹消」が一般的な方法として広く利用されています。
A: 住宅ローン完済後の単純な抹消であれば、ご自身で法務局に申請することも可能です。申請書のひな型は法務局のホームページからダウンロードできます。
ただし、不動産売却に伴う同時抹消の場合は、決済当日にミスなく手続きを完了させる必要があるため、司法書士に依頼するのが安全です。費用差は10,000円〜20,000円程度ですので、リスクを考慮して判断されることをおすすめします。
A: 一般的な流れとしては、まず売主・買主・司法書士が決済場所に集合し、本人確認と書類チェックを行います。次に買主から売買代金が振り込まれ、着金を確認します。
その後、売主が金融機関にローン残債を一括返済し、金融機関から抵当権抹消書類を受領します。司法書士がこれらの書類をまとめて法務局に申請し、所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に行います。登記完了までは通常1〜2週間程度です。
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