「親から不動産を遺贈で受け取る場合と、死因贈与で受け取る場合では何が違うのか」。このような疑問をお持ちのお客様は少なくありません。
遺贈と死因贈与は、どちらも人が亡くなった際に財産を移転する仕組みですが、法的性質・登記手続き・税金の扱いが大きく異なります。
この記事では、遺贈と死因贈与の違いを不動産売却の視点から徹底比較し、受け取った不動産をスムーズに売却するための実務フローまで解説します。
遺贈と死因贈与は、いずれも被相続人の死亡を原因として財産が移転する点では共通しています。しかし、法的な成り立ちには根本的な違いがあります。
遺贈は、遺言者が遺言書によって一方的に財産を渡す「単独行為」です。受遺者（受け取る側）の同意は不要で、遺言者の意思だけで成立します。
一方、死因贈与は贈与者と受贈者の合意によって成立する「契約」です。民法第554条により、贈与者の死亡を条件として効力が発生します。
両者の基本的な違いを整理すると、以下のとおりです。
| 比較項目 | 遺贈 | 死因贈与 |
|---|---|---|
| 法的性質 | 単独行為（遺言による） | 契約（双方の合意） |
| 成立要件 | 遺言書の作成 | 贈与契約の締結 |
| 受取人の同意 | 不要 | 必要 |
| 撤回の可否 | 遺言者がいつでも撤回可能 | 原則として撤回可能（判例） |
| 仮登記の可否 | 不可 | 可能（始期付所有権移転仮登記） |
遺贈は遺言者が生前いつでも自由に撤回できます。つまり、受遺者は遺言者が亡くなるまで、不動産を確実に取得できるか分かりません。
死因贈与も判例上は撤回が認められていますが、負担付死因贈与の場合は、受贈者がすでに負担を履行していれば撤回が制限されるケースがあります。
不動産売却を見据えた計画を立てる際、死因贈与であれば生前に仮登記を行い、将来の売却に向けた準備を進めやすいという実務上のメリットがあります。
遺贈と死因贈与では、不動産の名義変更にあたる所有権移転登記の手続きが大きく異なります。書類の準備にかかる期間も変わるため、売却スケジュールに直接影響します。
遺贈による所有権移転登記では、遺言書の種類によって手続きが異なります。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認手続きが必要で、検認には申立てから約1〜2か月かかるのが一般的です。
遺贈の登記に必要な主な書類は以下のとおりです。
特定遺贈の場合、登記義務者は相続人全員または遺言執行者となります。遺言執行者が選任されていないと、相続人全員の協力が必要になり、手続きに時間がかかることがあります。
死因贈与の場合は、生前に「始期付所有権移転仮登記」を行うことが可能です。仮登記をしておけば、贈与者の死亡後に本登記への移行手続きのみで済みます。
死因贈与の登記に必要な主な書類は以下のとおりです。
仮登記があれば、死亡後の本登記は受贈者が単独で申請できるため、相続人の協力を得る必要がありません。売却を急ぐ場合には大きな利点となります。
遺贈と死因贈与では、不動産を取得する際にかかる税金に明確な違いがあります。売却後の手取り額にも影響するため、事前に把握しておくことが重要です。
税負担の違いを一覧表にまとめます。
| 税目 | 遺贈（相続人への） | 遺贈（相続人以外への） | 死因贈与 |
|---|---|---|---|
| 不動産取得税 | 非課税 | 課税（税率3〜4%） | 課税（税率3〜4%） |
| 登録免許税 | 固定資産評価額の0.4% | 固定資産評価額の2.0% | 固定資産評価額の2.0% |
| 相続税 / 贈与税 | 相続税の対象 | 相続税の対象 | 相続税の対象 |
たとえば固定資産評価額が2,000万円の不動産の場合、登録免許税は相続人への遺贈なら8万円ですが、死因贈与では40万円となり、差額は32万円にもなります。
不動産取得税についても、死因贈与では固定資産評価額の3%（住宅用）が課税されるため、上記の例では約60万円の負担が発生する可能性があります。
遺贈・死因贈与のいずれで取得した不動産でも、売却時には譲渡所得税が課税されます。取得費の算出方法には注意が必要です。
一般的に、遺贈・死因贈与ともに被相続人（贈与者）の取得費を引き継ぐことになります。たとえば、被相続人が30年前に1,500万円で購入した不動産を3,000万円で売却した場合、譲渡所得は約1,500万円となります。
ただし、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば「取得費加算の特例」が適用でき、支払った相続税の一部を取得費に加算して税負担を軽減できます。
売却にかかる費用の詳細は売却の方法と費用のページでもご案内しています。
受遺者・受贈者として不動産を受け取った後、実際に売却するまでにはいくつかのステップがあります。ここでは実務フローを具体的にご説明します。
不動産売却の一般的な流れは以下のとおりです。
登記が完了していない段階では売却活動を進められません。特に遺贈の場合、遺言執行者の選任や検認手続きに時間がかかるため、早めの着手が大切です。
売却をスムーズに進めるために、以下の点を事前に確認しておくことをおすすめします。
相続物件の売却については相続物件の売却のページでも詳しくご案内しています。
近年、札幌では遺贈や死因贈与によって不動産を取得し、売却するケースが増加傾向にあります。その背景には、北海道ならではの事情があります。
札幌市の65歳以上の高齢化率は約30%を超え、全国平均を上回る水準で推移しています。それに伴い、相続に関連する不動産の移転件数も増加しています。
札幌法務局への相続登記の申請件数は年間約1万5,000件前後とされ、2024年4月からの相続登記義務化により、さらに増加が見込まれます。
地下鉄沿線やJR沿線の住宅地を中心に、高齢の所有者から子や孫への不動産承継が活発化しており、遺贈や死因贈与を活用するケースも珍しくなくなっています。
道内には市街地エリアから離れた場所に数百坪〜数千坪の広大な土地を所有しているケースが多く見られます。このような土地では、固定資産税評価額と実際の市場価格に大きな乖離が生じることがあります。
たとえば、固定資産税評価額が500万円の土地でも、実際の売却価格は100万〜200万円程度にとどまるケースも珍しくありません。
遺贈や死因贈与で広大な土地を受け取る場合、登録免許税や不動産取得税は評価額をもとに計算されるため、売却益よりも税負担が重くなる可能性があります。北海道の土地を承継する際は、事前に税額のシミュレーションを行うことが重要です。
土地の売却について詳しくは土地の売却のページをご覧ください。
遺贈・死因贈与による不動産の取得と売却では、法的なトラブルが生じるリスクもあります。事前に対策を講じておくことで、スムーズな売却につなげることができます。
遺贈によって特定の人に不動産を集中させた場合、他の相続人から遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。遺留分は法定相続分の2分の1（直系尊属のみの場合は3分の1）が目安です。
遺留分侵害額請求がなされると、受遺者は金銭での支払い義務を負います。不動産を売却して資金を確保する場合、売却完了まで支払いが困難になるケースもあります。
死因贈与の場合も同様に遺留分の対象となるため、契約時に遺留分を考慮した設計が求められます。
死因贈与は口頭でも成立しますが、契約書がない場合や内容が曖昧な場合、贈与者の死亡後に相続人との間で紛争が生じるリスクが高まります。
特に不動産の死因贈与では、以下の点を契約書に明記しておくことが重要です。
公正証書で作成しておけば、証拠力が高く、登記手続きもスムーズに進められます。トラブルが懸念される不動産についてはワケあり物件の売却もご参考ください。
A: 相続人への遺贈（特定遺贈を含む）は不動産取得税が非課税となります。一方、死因贈与では相続人・相続人以外を問わず課税対象です。
税率は一般的に固定資産評価額の3%（住宅用）または4%で、たとえば評価額2,000万円の不動産なら約60万円の負担が生じます。
A: 死因贈与で取得した不動産の取得費は、贈与者（亡くなった方）の取得費をそのまま引き継ぐのが原則です。贈与者が購入した際の売買契約書や領収書が取得費の証明になります。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算します。また、相続税の申告期限から3年以内の売却であれば「取得費加算の特例」の適用が検討できます。
A: 主に遺言書（公正証書遺言または検認済み自筆証書遺言）、遺言者の出生から死亡までの戸籍謄本一式、受遺者の住民票、固定資産評価証明書が必要です。
遺言執行者が指定されていない場合は、家庭裁判所で遺言執行者選任の審判を受ける必要があり、手続きに1〜2か月程度かかることがあります。
A: 一般的に、死因贈与のほうが売却準備を早期に進めやすいとされています。死因贈与では生前に「始期付所有権移転仮登記」が可能で、贈与者の死亡後は受贈者が単独で本登記に移行できます。
遺贈の場合は遺言の検認や遺言執行者の選任に時間がかかるケースがあり、売却開始まで数か月を要することもあります。ただし、税負担は相続人への遺贈のほうが軽くなるため、総合的に判断することが大切です。