「床暖房の一部が温まらないけれど、売却時に伝えるべきか迷っている」というご相談を、当社は札幌で多くいただきます。床暖房の不具合は、告知の仕方によって売却後のトラブルにつながりやすい項目です。
この記事では、告知の考え方、契約不適合責任のリスク、告知書の記入例、修理して売るか現状のまま売るかの判断基準を順番に解説します。北海道ならではの凍結リスクもあわせて紹介します。
結論からお伝えすると、床暖房の不具合は売却時に買主へ告知するのが基本です。まずは告知が求められる理由と、方式別に多い症状を整理します。
床暖房は付帯設備の一つで、買主は「正常に使える」と考えて購入を判断することが多いです。不具合を伝えずに引き渡すと、契約内容と実際の状態が合わないとされるおそれがあります。
告知とは、売主が知っている物件の状態を書面で買主に伝えることです。知っている不具合はすべて書くという姿勢が、売主ご自身を守ることにつながります。
床暖房には大きく分けて温水式と電気式があり、起こりやすい不具合が異なります。代表的な症状は次のとおりです。
温水式の熱源機は10〜15年が交換時期の目安とされます。築15年を超える物件では、熱源機の状態をあわせて確認しておくと安心です。
不具合を告知しないまま売却すると、引き渡し後に責任を問われる可能性があります。告知の有無で売主の立場がどう変わるのかを確認しましょう。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と合わない場合に売主が負う責任のことです。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」から変わりました。
民法では、一般的に買主が不適合を知ってから1年以内に通知すれば請求できるとされています。具体的な判断は、弁護士など専門家へのご確認をおすすめします。
個人間の売買では、契約不適合責任を「引き渡しから3ヶ月」に限ったり、免責にしたりする特約を結ぶことがあります。築年数の古い物件では、設備を免責とするケースも少なくありません。
ただし、売主が知っていながら告知しなかった不具合は、多くの場合で免責特約があっても責任を免れにくいとされています。特約は告知の代わりにはならないとお考えください。
売却時には「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」に設備の状態を記入します。床暖房は記載があいまいになりやすいため、具体的に書くことが大切です。
床暖房の不具合を記入する際は、次の項目を押さえると買主に伝わりやすくなります。
付帯設備表では「有・無」に加えて「故障・不具合あり」の欄にチェックし、備考欄に詳細を書きます。分からない点は「不明」と正直に書くのが基本です。
当社がお客様にご案内している記入例をご紹介します。物件の状況に合わせて調整してください。
修理見積書や点検報告書がある場合は、写しを添付するとより信頼性が高まります。
不具合がある場合、修理して売るか、現状のまま売るかで迷う方が多いです。費用と売却価格への影響を比べて判断します。
床暖房の修理費用は、不具合の内容によって大きく変わります。一般的な目安は次のとおりです。
数万円で直る軽微な不具合なら、修理してから売ると印象が良くなります。一方、数十万円かかる場合は、修理費をそのまま価格に上乗せできるとは限りません。売却時の諸費用は売却の方法と費用でも解説しています。
3つの選択肢を比較すると、次のようになります。
| 項目 | 修理して仲介 | 現状のまま仲介 | 不動産会社の買取 |
|---|---|---|---|
| 事前費用 | 数万〜数十万円 | 原則なし | 原則なし |
| 売却価格 | 相場に近い | 修理費相当の値引きが多い | 相場の7〜8割程度が目安 |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月程度 | 3〜6ヶ月以上 | 最短1〜2週間程度 |
| 契約不適合責任 | 修理箇所以外は残る | 告知内容以外は残る | 免責にできるケースが多い |
買取では、買主が不動産会社のため設備の責任を免責とする契約が一般的です。設備の不具合が複数ある物件では、買取を検討する価値があります。
札幌をはじめとする道内の住宅は、床暖房の使い方や傷み方が本州と異なります。寒冷地ならではの注意点を押さえておきましょう。
札幌の冬は真冬日が続き、空き家や長期不在の住宅では温水配管や灯油ボイラーが凍結しやすくなります。凍結で配管が膨張し、春になってから漏水に気づくケースもあります。
相続した実家や住み替えで空いた戸建てでは、水抜きをしていたかどうかも告知の大事なポイントです。戸建ての売却全般については札幌の戸建て売却をご覧ください。
北海道では、夏から秋に床暖房を使わないため、冬に初めて不具合が見つかることが多いです。売り出し前の点検は、次のスケジュールを目安にしてください。
地下鉄沿線やJR沿線の人気エリアでは、冬の内覧件数が多くなる傾向があります。内覧当日に正常に動くか、事前に確認しておくと安心です。
不具合があっても、売り方を工夫すればスムーズな売却は十分に目指せます。仲介と買取の選び方と、相談前の準備をご紹介します。
時間に余裕があり、少しでも高く売りたい場合は仲介が向いています。告知内容を明確にしたうえで、修理費相当の価格調整を見込んで売り出す方法です。
早く現金化したい方や、売却後の責任を残したくない方には買取が向いています。市街地エリアから郊外まで、当社では仲介と買取の両方の査定額を比較してご提案しています。
相談時に次の資料があると、より正確な査定とアドバイスが可能になります。
資料がそろっていなくても、ご相談は可能です。まずは無料査定・お問い合わせからお気軽にご連絡ください。
床暖房の不具合と告知・売却について、お客様からよくいただく質問にお答えします。
A: はい、不具合の内容を告知書と付帯設備表に記載すれば、現状のまま売却できます。
どの部屋のどの範囲が温まらないのか、いつ頃からなのかを具体的に書くと、引き渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。
A: 一般的には、契約不適合責任として修補・代金減額・損害賠償・契約解除などを請求される可能性があります。
免責特約があっても、知っていた不具合を告知しなかった場合は責任を免れにくいとされます。具体的な判断は専門家へご確認ください。
A: 修理費と売却価格への影響を比べて判断します。数万円で直る不具合なら、修理してから売るほうが印象は良くなります。
数十万円かかる場合は、現状のまま価格調整して売るか、買取を検討するほうが手取りが多くなることもあります。
A: はい、買取でも知っている不具合は告知するのが前提です。正確な査定額を出すためにも、状態をお伝えください。
買取では、設備の契約不適合責任を免責とする契約が一般的なため、売却後の修理対応の心配を減らせるケースが多いです。
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