相続登記に必要な書類の一覧｜義務化の期限と売却までの段取り

相続した不動産を売るには、まず名義を相続人に変える（相続登記）必要があります。ここで手が止まる方が多いのは、集める書類が多く、どこで取れるのかが分かりにくいからです。

結論から言うと、必要な書類は「亡くなった方のもの」「相続人のもの」「不動産のもの」の3つに分けて考えると整理できます。そして相続登記は義務化されており、期限を過ぎると過料の対象になります。ここも押さえておいてください。

相続登記は義務になっている

相続を知った日から3年以内

令和6年4月1日から、相続登記は義務化されました。相続の開始と、自分がその不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

過去の相続もさかのぼって対象になる

義務化より前に起きた相続も対象です。「祖父の代から名義が変わっていない」という土地も、手続きが必要です。何代も放置されていると相続人が十数人に増えていることがあり、その場合は全員の同意を集めるところから始まります。

話し合いがまとまらない場合

遺産分割の話し合いがまとまらないときは、相続人申告登記という簡易な手続きで、いったん義務を果たすことができます。ただしこれは名義を変えるものではないため、この状態では売れません。売るなら本来の相続登記が必要です。

亡くなった方について集める書類

• 出生から死亡までの連続した戸籍謄本／除籍謄本、改製原戸籍を含みます。本籍を移していると、その分だけ役所をたどることになります
• 住民票の除票／または戸籍の附票。登記簿の住所とつながることを示すために使います

いちばん手間がかかるのがこの戸籍です。本籍地の役所でしか取れず、転籍していれば前の本籍地まで請求していくことになります。郵送で取り寄せる場合は、往復で2週間ほどみておいてください。

相続人について集める書類

• 相続人全員の戸籍謄本／亡くなった時点で生きていたことを示すもの（現在のもの）
• 不動産を取得する人の住民票／新しい所有者として登記簿に載る住所です
• 相続人全員の印鑑証明書／遺産分割協議書に実印を押す場合に必要です

印鑑証明書には有効期限が設けられていないのが登記の扱いですが、金融機関の手続きでは3か月以内を求められることが多くあります。まとめて取るなら時期をそろえてください。

不動産について集める書類

• 固定資産評価証明書／登録免許税の計算に使います。市区町村で取得します（課税明細書で足りる場合もあります）
• 登記事項証明書／いまの登記の内容を確認するために取ります。法務局で取得できます

札幌市内の不動産であれば、評価証明書は各区役所の窓口で取得できます。亡くなった年ではなく、申請する年度のものが必要です。年度をまたぐと取り直しになります。

分け方によって追加で必要なもの

遺産分割協議で決めた場合

遺産分割協議書が必要です。相続人全員が署名し、実印を押します。印鑑証明書を添えます。一人でも欠けていると無効になるため、相続人の範囲を戸籍で確定させてから作ります。

遺言書がある場合

公正証書遺言であれば、そのまま使えます。自筆の遺言書は家庭裁判所の検認が必要です（法務局の保管制度を使っていた場合は検認不要）。遺言書があれば、遺産分割協議書と全員の印鑑証明書は不要になります。

法定相続分どおりに分ける場合

遺産分割協議書は不要ですが、相続人全員の共有名義になります。共有のままだと売るときに全員の同意が必要になるため、売却を考えているなら誰か一人の名義にまとめておくほうが進めやすくなります。

法定相続情報一覧図を作っておくと楽になる

集めた戸籍一式を法務局に提出すると、法定相続情報一覧図の写しを無料で交付してもらえます。相続関係を1枚にまとめた証明書です。

• 何通でも無料で交付を受けられます
• 登記だけでなく、金融機関の手続きや相続税の申告にも使えます
• そのつど分厚い戸籍の束を出し直す必要がなくなります

不動産のほかに預貯金の解約もあるなら、最初に作っておくと全体の手間がかなり減ります。

費用の目安

登録免許税

相続による所有権移転の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。評価額2,000万円の不動産なら8万円になります。

書類の取得費用

戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書、評価証明書。1通あたりは数百円ですが、転籍が多いと通数がかさみます。

司法書士に頼む場合

報酬は事務所と案件の内容によります。相続人が多い、何代も前から名義が変わっていない、遺産分割の調整が必要といった場合は、専門家に頼むほうが結果的に早く済みます。

売却まで見据えた進め方

1. 戸籍を集めて相続人を確定する／ここが土台です
2. 法定相続情報一覧図を作る／以降の手続きが軽くなります
3. 分け方を決める／売って現金で分けるなら、代表者一人の名義にまとめると売却が進めやすくなります
4. 相続登記を申請する／法務局へ。札幌市内の不動産は札幌法務局の管轄です
5. 売却を進める／登記が完了してから売り出します

売ることが決まっているなら、3の段階で「誰の名義にするか」を売却前提で決めておくのが肝心です。相続人全員の共有名義にしてしまうと、契約にも決済にも全員が関わることになり、日程を合わせるだけで時間がかかります。

札幌で動くときの目安

戸籍の取り寄せに2週間から1か月、登記の申請から完了まで1〜2週間ほどみておいてください。売却の時期を2〜3月や9〜10月に合わせたいなら、その2〜3か月前から書類を集め始めると間に合います。

よくあるご質問