空き家を解体して土地として売る｜費用・税金・時期の判断

空き家をどうするか決めるとき、「解体して土地として売る」という選択肢が出てきます。建物が古くてそのままでは住めない場合、買い手が広がることがあります。

結論から言うと、解体するかどうかは「解体費」「上がる固定資産税」「買い手の広がり方」の3つを並べて決めます。先に壊すのが必ず得とは限りません。自分で解体して好きな家を建てたい買主もいるためです。順に見ていきます。

解体費を左右するもの

• 建物の構造／木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に高くなります
• 延べ床面積／広いほど当然かかります
• 重機が入れるか／前面道路が狭い、敷地に入れないと手作業が増え、費用が上がります
• 隣家との距離／近いと養生と手作業が増えます
• 付帯物／物置、カーポート、ブロック塀、樹木、浄化槽、井戸、灯油タンク
• 残置物／家財が残っていると別途かかります
• アスベスト／使用されていると調査と特別な処理が必要です
• 時期／積雪期は作業効率が落ち、費用も日数も増えます

見積もりは、必ず現地を見てもらったうえで、内訳が分かれる形の書面で出してもらってください。「一式」だけの見積もりは、あとで追加が出やすくなります。

解体の流れ

1. 見積もり／屋内も屋外も、物置や樹木まで見てもらいます
2. 契約／追加費用が出る条件を確認します
3. ライフラインの停止／電気、ガス、水道、通信。水道は解体後の散水に使うため、止める時期を業者と相談してください
4. 近隣へのあいさつ／音と振動、車両の出入りがあります。業者が回ってくれることが多くあります
5. 工事／木造の一般的な住宅で数日から2週間ほど
6. 建物滅失登記／建物を壊したら1か月以内に申請します。義務です

税金がどう変わるか

翌年度から土地の税額が上がる

住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が200平方メートルまで6分の1、超える部分は3分の1に軽くなります。都市計画税も軽減されます。

更地にすると、この特例が外れます。1月1日時点で更地であれば、その年度から軽減がなくなります。

建物の分の税金はなくなる

建物にかかっていた固定資産税は無くなります。ただし古い建物の評価額は低いため、土地の増加分のほうが大きくなるのが通常です。

解体費は譲渡費用になる

土地として売るために建物を取り壊した費用は、売却時の譲渡費用に入ります。領収書は必ず保管してください。

空き家の3,000万円特別控除との関係

相続した古い家を売る場合、取り壊して土地として売ることが、この控除の条件のひとつです。期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。使う予定があるなら、日程を必ず確認してください。

解体したほうがよい場合

• 建物が傷んでいて、そのままでは住めない
• 行政から指導や勧告を受けている、あるいは受けそうな状態
• 落雪や倒壊で近隣に被害が出る危険がある
• 相続した古い家で、空き家の3,000万円特別控除を使う
• 土地の条件がよく、更地のほうが買い手が広がる

建物付きのまま売ったほうがよい場合

• まだ住める状態で、手を入れれば使える
• 自分で解体して建てたい買主が見込める
• 売れるまでに時間がかかりそうで、税金の負担が重くなる
• 解体費を出す余裕がない

解体費を売主が負担するのか、買主に判断してもらうのか。これが選択の中身です。買主のなかには、自分の手配で壊したいという方もいます。

札幌で解体するときの注意

時期は4月から11月

積雪期は作業効率が落ち、費用も日数も増えます。雪の搬出が必要になることもあります。期限のある制度を使うなら、冬をはさまない日程を組んでください。

前面道路と駐車スペース

重機とトラックが入れるか、停められるか。狭い道路や、冬季に除雪が入らない道路に面していると、条件が厳しくなります。見積もりの前に、業者に道路の状況も見てもらってください。

近隣への配慮

音、振動、粉じん、車両の出入り。とくに冬から春にかけては、雪の置き場が減っているぶん近隣に負担がかかります。あいさつは必ず行ってください。

地中から出てくるもの

古い基礎、浄化槽、井戸、コンクリートがら。解体のときに分かることが多いので、業者に地中の状況も確認して報告してもらってください。売却後に見つかると、撤去費用を求められることがあります。

進める順番

1. いくらで売れるかを確かめる／建物付きの場合と、更地の場合の両方で
2. 解体費の見積もりを取る／現地を見てもらい、書面で
3. 税金の増える分を計算する／売れるまでの期間も見込みます
4. 比べて決める
5. 解体するなら、売却の日程と合わせる／更地の期間が長引かないように

1を飛ばして解体を決めてしまう方が多くいます。建物付きでも十分に売れる場合があり、そのときは解体費が丸ごと無駄になります。

よくあるご質問