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2026/09/14
リースバックのメリットとデメリット｜普通に売る場合と比べて決める
自宅を売って現金を受け取りながら、そのまま住み続けるリースバック。引っ越さずに資金を作れるのが魅力ですが、失うものもあります。
結論から言うと、得られるのは「引っ越さずに現金を作れること」、失うのは「所有権と、その分の金額」です。売却価格は通常の売却より低くなり、そのうえ毎月の家賃が発生します。判断の前に、普通に売って住み替える場合と必ず比べてください。
メリット
引っ越さずに済む
いちばん大きな利点です。住み慣れた家、通い慣れた病院、近所付き合い。ご高齢の方にとって、環境が変わらないことの価値は大きなものです。お子さんの学校を変えずに済む、という場合もあります。
まとまった資金が一度に入る
使い道は自由です。住宅ローンの完済、事業の資金、医療や介護の費用、借入の整理。使途が限られないのは、融資との大きな違いです。
周囲に知られにくい
広告を出さずに進められ、住み続けるため外から見て変化がありません。売ったことを近隣に知られたくない場合に向いています。
固定資産税と修繕の負担がなくなる
所有者が変わるため、固定資産税、マンションの管理費と修繕積立金は新しい所有者の負担になります。建物の大きな修繕も、原則として所有者が行います。そのかわり毎月の家賃が発生します。
相続で分けやすくなる
不動産は割れませんが、現金なら分けられます。相続人が複数いて、分け方でもめそうな場合には、この点が効くことがあります。
デメリット
売却価格が低くなる
買主は、そのあと家賃収入を得ながら物件を保有します。買主にとっての利回りが成り立つ価格でなければ、買い手が付きません。そのため、通常の売却より価格は低くなるのが一般的です。
毎月の家賃がかかる
家賃は売却価格と利回りから逆算して決まるため、周辺の賃貸相場より高くなることがあります。そして、売却価格を高くしてもらうと家賃も上がります。この2つは連動しています。
いつまで住めるかは契約次第
定期借家契約であれば、定めた期間で契約が終了します。「ずっと住めます」と口頭で言われても、契約書が定期借家なら期間の満了で終わります。再契約できるかは、そのときの合意次第です。
買い戻しは現実には難しい
買戻しの特約を入れていなければ、権利にはなりません。特約があっても、買戻し価格は売却時より高くなるのが通常で、その時点で資金を用意できるかという問題が残ります。年齢によっては住宅ローンも組みにくくなります。
自由に手を入れられなくなる
所有者ではなくなるため、リフォームや増改築は所有者の承諾が必要になります。
所有者が変わる可能性がある
買主がその物件を第三者に売ることがあります。賃貸借契約は引き継がれるのが原則ですが、次の所有者との関係になります。
向いている場合、向いていない場合
向いている
- どうしてもその家に住み続けたい事情がある
- 毎月の家賃を無理なく払える見通しがある
- 住宅ローンの残債を売却価格で完済できる
- 数年後に住み替える予定があり、それまでのつなぎとして使う
向いていない
- 手取りを最大にしたい
- 引っ越しても差し支えない
- 収入が年金だけで、家賃の支払いに不安がある
- 売却価格が住宅ローンの残債に届かない（そもそも成立しません）
- 将来必ず買い戻したいと考えている
受け取る金額と、毎月払う家賃を10年分、20年分で計算してみてください。その合計と、普通に売って住み替えた場合を並べると、どちらが有利かが見えます。
ほかの方法と比べる
普通に売って住み替える
売却価格は高くなり、家賃も発生しません。引っ越しの負担はありますが、金額の面ではもっとも有利なことがほとんどです。市内で手ごろな賃貸や施設に移るのであれば、まずこちらを検討してください。
自宅を担保に借りる方法
自宅を担保にして融資を受け、亡くなったあとに自宅を処分して返済する仕組みもあります。所有権は自分に残りますが、こちらは融資なので、利息がかかり、審査もあります。年齢や物件の種類に条件があり、推定相続人の同意を求められることもあります。
家族に売る
お子さんなどが買い取り、そのまま住み続ける形です。家賃や条件を家族のあいだで決められます。ただし価格が相場から大きく離れると贈与とみなされることがあるため、税理士にご確認ください。
そのまま住み続ける
いま現金が必要でないなら、急いで手放す必要はありません。まず、いくらで売れるのかだけ確かめておくのがよい進め方です。
契約の前に確認すること
- 売却価格／通常の売却ならいくらかと比べます
- 家賃／周辺の賃貸相場と比べます
- 契約の種類と期間／普通借家か定期借家か、何年か
- 家賃の改定条件／何年後に、どう変わるのか
- 修繕の負担／設備が壊れたとき、誰が直すか
- 札幌なら雪の負担／屋根の雪下ろし、敷地の除雪、排雪を誰が負担するか
- 買戻しの特約／価格と期間
- 解除の条件／家賃を滞納した場合どうなるか
契約書は必ず事前にもらい、ご家族と一緒に読んでください。その場で判断を求められる、書面を見せてもらえない、急がされる。こうした場合は、いったん持ち帰ってください。
よくあるご質問
普通に売るのと、どちらが得ですか。
金額だけで見れば、普通に売って住み替えるほうが有利なことがほとんどです。リースバックは売却価格が低くなり、そのうえ毎月の家賃が発生します。引っ越さずに済むことに、その差額分の価値があるかどうかで判断してください。
家賃はどれくらいになりますか。
売却価格と、買主が求める利回りから逆算して決まります。周辺の賃貸相場より高くなることがあります。売却価格を高くすると家賃も上がる関係にあります。
ずっと住み続けられますか。
契約の種類によります。定期借家契約は定めた期間で終了し、原則として退去することになります。口頭の説明ではなく、契約書の種類と期間を必ずご確認ください。
固定資産税はどうなりますか。
所有者が変わるため、固定資産税とマンションの管理費・修繕積立金は買主の負担になります。そのかわり毎月の家賃が発生します。
将来買い戻せますか。
買戻しの特約を契約に入れておかなければ権利にはなりません。特約があっても価格は売却時より高くなるのが通常で、その時点で資金を用意できるかという問題が残ります。買い戻さなくても成り立つかで判断してください。
住宅ローンが残っていてもできますか。
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できることが前提です。売却価格が残債に届かなければ成立しません。
雪下ろしや除雪はどちらの負担ですか。
契約によります。借主が負担する取り決めになっていることもあります。家賃とは別にかかる費用なので、戸建ての場合は必ず確認してください。
自宅を担保に借りる方法とどう違いますか。
リースバックは売却、担保に借りる方法は融資です。融資なら所有権は自分に残りますが、利息がかかり審査もあります。年齢や物件の種類に条件があり、推定相続人の同意を求められることもあります。
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