3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できない｜買い替えでどちらを選ぶか

先に結論です。自宅を売って3,000万円特別控除を使うと、新しく買った家の住宅ローン控除が使えなくなります。両方を同時に受けることはできません。売った年とその前後の一定期間が対象になるため、買い替えを考えている方は、売る前にどちらを選ぶかを決めておく必要があります。

どちらが得かは、売却で出た利益の大きさと、新しい家の借入額で決まります。おおまかに言えば、売却益が大きければ3,000万円控除、売却益が小さいか出ないなら住宅ローン控除です。以下で、判断の目安を数字で示します。

2つの制度の中身

3,000万円特別控除

自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、その利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。差し引いた結果がゼロになれば、譲渡所得税と住民税はかかりません。所有期間の長さに関係なく使えます。

住宅ローン控除

新しく家を買って住宅ローンを組んだとき、年末のローン残高に応じた額を、所得税と住民税から差し引ける制度です。控除される期間は入居年や住宅の性能によって変わります。

なぜ併用できないのか

住宅ローン控除には、入居した年とその前後の一定の期間に、以前の自宅について3,000万円控除などの特例を受けていないこと、という条件が付いています。同じ人が家の売り買いで二重に優遇を受けることを避けるための決まりです。

期間の数え方は制度改正で変わってきているため、実際に自分のケースがどうなるかは、売却と入居の年を示して税務署または税理士に確認してください。判断を誤ると、あとから住宅ローン控除を取り消され、さかのぼって納税することになります。

どちらが得かの目安

売却益がほとんど出ないケース

買ったときより安く売った、あるいは利益が数十万円という場合、3,000万円控除を使う意味がほとんどありません。この場合は住宅ローン控除を選びます。札幌の郊外の戸建てを20年以上前に買って売る場合、このパターンが多いです。

売却益が大きく出るケース

相続で引き継いだ土地や、地価が上がった地域の物件では、利益が1,000万円を超えることがあります。所有期間が5年超なら税率は約20パーセントなので、1,000万円の利益に約200万円の税金がかかる計算です。この場合は3,000万円控除を選ぶほうが有利になりやすいところです。

判断の分かれ目

おおざっぱな目安として、売却益に対する税額が、住宅ローン控除で受けられる総額を上回るかどうかで比べます。住宅ローン控除は年ごとに少しずつ受ける仕組みなので、総額で見ないと比較になりません。

売却益の出し方

まず、自分の売却で利益が出るのかを計算します。

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

• 取得費　買ったときの価格と諸費用。建物は減価償却した後の金額になる
• 譲渡費用　仲介手数料、印紙代、測量費、解体費など

計算例

平成10年に3,200万円（土地2,000万円・建物1,200万円）で買った札幌市内の戸建てを、今年2,600万円で売った場合。

• 建物の減価償却後の価格を約200万円とすると、取得費は2,200万円ほど
• 譲渡費用を100万円とする
• 譲渡所得は 2,600万円 − 2,300万円 = 300万円

この場合、税額は約60万円です。住宅ローン控除で受けられる総額がこれを上回るなら、住宅ローン控除を選ぶ判断になります。

売って損が出た場合

買ったときより安く売って損失が出た場合、3,000万円控除を使う場面はありません。代わりに、一定の条件を満たせば、その損失を給与所得などと相殺して税金を減らせる制度があります。この制度は住宅ローン控除と併用できます。

つまり、損失が出た買い替えでは、損失の繰越控除と住宅ローン控除の両方を受けられる可能性があります。札幌の郊外で20年以上前に建てた家を売る場合、この形になることが多くあります。適用の可否は条件が細かいため、税理士にご確認ください。

買い替え特例という選択肢

売却益への課税を将来に繰り延べる特例もあります。今は税金を払わず、次に売るときにまとめて精算する仕組みです。ただしこれも住宅ローン控除とは併用できず、また税金が消えるわけではありません。

• 3,000万円控除　利益が消える（税金がなくなる）
• 買い替え特例　利益が先送りになる（税金は将来に残る）

利益が3,000万円以内に収まるなら、控除のほうが単純で有利です。3,000万円を大きく超える利益が出るときに、繰り延べを検討することになります。

札幌の買い替えでの実際の順番

札幌では、2月から3月と9月から10月に売買が集中します。買い替えの場合、売却と購入の日程をどう組むかで、資金繰りも税金の扱いも変わります。

1. 今の家がいくらで売れるかを確かめる
2. 住宅ローンの残高と照らして、手元にいくら残るかを出す
3. 売却益が出そうかどうかを、取得費の資料から概算する
4. 税理士に、3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらが有利かを相談する
5. そのうえで、売り先行か買い先行かを決める
6. 売買契約と入居の年をまたぐかどうかを確認する

年をまたぐかどうかは重要です。12月に売って1月に入居するのと、12月に売って12月に入居するのとでは、適用できる制度の判定が変わることがあります。

まとめ

• 3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できない
• 売却益が大きければ3,000万円控除、小さいか損失なら住宅ローン控除
• 損失が出た場合は、繰越控除と住宅ローン控除を併用できる可能性がある
• 買ったときの契約書がないと利益が大きく計算される
• 売る前に税理士に相談すると、選べる道が多く残る

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