登記簿謄本（登記事項証明書）の読み方｜売る前に自分で確認する7項目

結論から書きます。登記簿謄本（登記事項証明書）は、売る前に必ず自分で取って、最後まで目を通してください。ここに書かれている内容と、自分が思っている内容がずれていることが、驚くほどよくあります。抵当権が消えていない、相続登記が終わっていない、地目が畑のまま、面積が実測と違う。どれも売買の直前に見つかると、決済が延びます。

取得は誰でもできます。法務局の窓口で1通600円、オンライン請求なら480円から500円程度です。他人の不動産でも取れます。自分の家のものを取るのに、特別な手続きはいりません。

3つの部分に分かれている

表題部

その不動産がどこにあり、どういう形なのかを示す部分です。土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積が載ります。

権利部（甲区）

所有権に関する記録です。誰がいつ、どういう理由で所有者になったかが順に並びます。差押えや仮登記もここに出てきます。

権利部（乙区）

所有権以外の権利です。抵当権、根抵当権、賃借権、地役権などが記載されます。ここが空欄なら、担保は付いていないということです。

表題部で確認すること

地番と住居表示は違う

郵便物が届く住所（住居表示）と、登記上の地番は別物です。札幌市内でも、中央区南○条西○丁目という住居表示に対して、地番はまったく違う番号がついていることがあります。法務局で登記簿を請求するときは地番が必要なので、固定資産税の納税通知書か、権利証で確認してください。

地目が現況と合っているか

地目には宅地、田、畑、山林、雑種地などがあります。家が建っているのに地目が畑のままだと、農地法の手続きが必要になり、売買に時間がかかります。相続した土地では、この不一致がよく見つかります。

地積が実測と合っているか

登記上の面積は、明治時代の測量をもとにしたままのことがあります。実測すると広かった、狭かったということが起こります。とくに古い分譲地や、農地を分けた土地では差が出やすいところです。

建物が登記されているか

増築した部分、あとから建てた車庫や物置が未登記のままになっていることがあります。未登記の建物があると、買主の住宅ローン審査で指摘されます。売る前に土地家屋調査士に相談してください。

甲区で確認すること

所有者が自分になっているか

親から相続した家で、相続登記をしないまま何十年も経っているケースがあります。登記名義が亡くなった親のままだと、そのままでは売れません。2024年から相続登記は義務化され、期限内に申請しないと過料の対象になります。

住所と氏名が今のものか

引っ越しても登記の住所は自動では変わりません。結婚などで姓が変わった場合も同じです。売却の決済では、登記上の住所と現住所をつなぐために、住民票や戸籍の附票が必要になります。

共有になっていないか

持分が兄弟で分かれている、亡くなった配偶者の持分が残っている、といったことがあります。共有不動産は、全員の同意がないと売れません。誰が何分の何を持っているかを、売る前に把握してください。

差押えや仮登記がないか

税金の滞納による差押えや、古い仮登記が残っていることがあります。これらを消さないと引き渡しができません。見つかったら、すぐに不動産会社か司法書士に相談してください。

乙区で確認すること

抵当権が残っていないか

完済していても、抹消の登記をしなければ記録は残ります。下線が引かれていない抵当権があれば、まだ効力があるものとして扱われます。完済済みなら、金融機関から受け取った書類で抹消できます。書類をなくしている場合は、金融機関に再発行を依頼してください。

根抵当権の扱い

事業をしていた方の不動産には、根抵当権が設定されていることがあります。これは繰り返し借りられる枠の担保で、残高がゼロでも枠は残ります。抹消には金融機関との調整が必要で、抵当権より手間がかかります。

賃借権や地役権

土地に他人の賃借権が付いていたり、電力会社や近隣のために通行や配管の地役権が設定されていたりすることがあります。買主の利用に影響するため、内容を確認して伝える必要があります。

どこで取れるか

• 法務局の窓口　全国どこの法務局でも、全国の不動産のものが取れる。1通600円
• 郵送請求　申請書と手数料分の収入印紙を送る
• オンライン請求　登記情報提供サービスや、登記・供託オンライン申請システムを使う。窓口より安い

札幌なら、札幌法務局（中央区大通西）のほか、各出張所でも取得できます。地番がわからない場合は、備え付けのブルーマップで調べられます。窓口の職員に住所を伝えれば、調べ方を教えてもらえます。

一緒に取っておきたい書類

• 公図　土地の形と、隣の地番との位置関係がわかる
• 地積測量図　過去に測量していれば備え付けられている。境界杭の位置がわかる
• 建物図面・各階平面図　建物の位置と形がわかる

地積測量図がない土地は、境界が確定していない可能性が高くなります。売却にあたって測量が必要になるかどうかの判断材料になるため、あわせて取っておいてください。

売る前にやることのまとめ

1. 納税通知書か権利証で地番を確認する
2. 法務局で登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面を取る
3. 所有者が自分になっているかを確認する
4. 登記上の住所と現住所が一致しているかを確認する
5. 抵当権・根抵当権・仮登記・差押えが残っていないかを確認する
6. 地目と地積が現況と合っているかを確認する
7. 未登記の建物がないかを確認する

ここまで確認してから査定を受けると、話が早く進みます。逆に、確認せずに売り出すと、買主が決まってから問題が出て、決済が1か月ずれるということが起こります。

よくあるご質問