公簿売買と実測売買の違い｜測量費用と札幌で測れる時期

結論を先に書きます。公簿売買は登記簿の面積で売買し、実測で違いが出ても価格を変えない方法。実測売買は測り直した面積で売買し、差が出たら精算する方法です。どちらを選ぶかで、測量費用の負担も、決済までの日数も、最終的な手取りも変わります。

札幌の取引では、現況有姿の公簿売買が多く使われます。ただし、古い分譲地や農地を分けた土地では、登記の面積と実測が数十平方メートル単位でずれていることがあり、この場合は実測売買のほうが売主に有利になることもあります。土地の売却では、まず地積測量図があるかどうかを確かめてください。

公簿売買とは

登記簿に書かれている地積をそのまま使って売買する方法です。契約書には、後日実測して面積に差が生じても、互いに精算しない旨を書きます。

向いているケース

• 過去に地積測量図が作られていて、面積が信用できる
• マンションや、区画整理済みの分譲地
• 早く引き渡したい
• 測量費用をかけたくない

注意点

実測してみたら登記より広かった場合、その分は無償で渡すことになります。逆に狭かった場合も値引きは受けられません。面積の信頼性が低い土地では、売主にも買主にも読めない要素が残ります。

実測売買とは

土地家屋調査士が現地を測り、隣地の所有者と立ち会って境界を確定させたうえで、その面積で売買する方法です。契約時は登記面積で仮に計算し、実測が出てから1平方メートルあたりの単価で精算します。

向いているケース

• 地積測量図がない土地
• 登記面積が明治時代の測量のままの土地
• 農地を分けた土地、古い分譲地
• 面積が大きく、1平方メートルの差が金額に響く土地
• 境界杭が見当たらない土地

費用と日数

• 確定測量の費用は35万円から60万円程度。隣地の数や形状で変わる
• 官地（道路や水路）に接している場合、官民境界の確定が必要で費用と日数が増える
• 着手から完了まで2か月から4か月ほど

面積が違うと金額はどう変わるか

札幌市内の住宅地で、1平方メートルあたり8万円の土地を例にします。登記面積が200平方メートルなら、1,600万円です。

• 実測で210平方メートルあった場合　実測売買なら 80万円の増額
• 実測で190平方メートルだった場合　実測売買なら 80万円の減額
• 公簿売買なら、どちらの場合も1,600万円のまま

測量費用が50万円かかるとしても、10平方メートル広ければ差し引きで得になる計算です。逆に、狭いとわかれば、測らないほうが売主には有利でした。どちらに転ぶかわからないのが難しいところです。

判断の目安

過去の地積測量図があり、それが昭和後期以降のものなら、面積の信頼性は高く、公簿売買で問題ありません。地積測量図がまったくない土地、あるいは明治時代の測量が元になっている土地は、差が出る前提で考えたほうが安全です。

測量の3つの種類

現況測量

ブロック塀や既存の杭など、現場に見えるものを基準に測るだけのものです。隣地との立会いをしないため、費用は10万円から20万円程度、期間も2週間ほどで済みます。ただし、これで出た面積で登記を変えることはできません。

確定測量

隣地の所有者全員と立ち会って境界を確認し、境界確認書を交わしたうえで作る測量です。実測売買や、分筆をする場合に必要になります。土地の売買で測量というときは、通常これを指します。

官民境界確定

道路や水路など、国や自治体が持っている土地と接している場合、その境界を行政と確定させる手続きです。札幌市の場合、申請から完了まで数か月かかることがあります。日程には余裕を見てください。

契約書にどう書くか

公簿売買なら、面積に差異が生じても互いに異議を述べず、売買代金の増減精算はしない、という趣旨の条項を入れます。実測売買なら、1平方メートルあたりの単価と、精算の方法、いつまでに測量を完了するかを書きます。

• 公簿売買か実測売買かを明記する
• 実測売買なら、単価と精算の締切日を書く
• 境界標がない場合、いつまでに設置するかを書く
• 隣地の同意が得られなかった場合の扱いを決めておく

測量費用は誰が負担するか

実測売買では、売主が負担するのが一般的です。買主が要望した場合に折半する例もありますが、境界を明らかにする責任は売主側にあると考えられているためです。

なお、売却のために支出した測量費用は、譲渡費用として譲渡所得の計算に入れられます。税額を抑える効果があるので、領収書は必ず保管しておいてください。具体的な扱いは税理士または税務署にご確認ください。

測量せずに売る方法

費用も時間もかけたくない、隣地との立会いが難しい、という場合は、境界未確定のまま現況有姿で売る方法があります。買主が現金で買える方か、不動産会社であれば成立します。

• 境界未確定であることを契約書に明記する
• 買主が測量の手間と費用を負担する前提で価格を決める
• その分、価格は下がる

当社の買取では、境界が確定していない土地もそのまま引き取っています。隣地との立会いが必要な場合は、当社側で進めます。冬のあいだに話を進めて、雪解け後に測量するという段取りも組めます。

売る前にやることのまとめ

1. 法務局で地積測量図があるかを確認する
2. あれば作成年を見て、面積の信頼性を判断する
3. なければ、確定測量をするかどうかを決める
4. 札幌なら、測量は雪の消える4月中旬以降に着手する
5. 公簿売買か実測売買かを契約書に明記する
6. 官地に接している場合は、官民境界の日数を見込む

よくあるご質問