借地権付き建物の売却｜地主の承諾と承諾料、札幌での価格の目安

結論を先に書きます。借地権付きの建物も売れます。ただし、地主の承諾が要ります。承諾なしに売ると契約違反になり、最悪の場合は借地契約を解除されます。実務では、地主に承諾料（名義書換料）を払って承諾をもらい、そのうえで買主に引き渡すのが通常の流れです。

価格は、同じ土地を所有している場合の6割から7割程度が目安です。住宅ローンも、借地であることを理由に使えない金融機関があります。だからこそ、売ると決めたらまず地主に話をして、承諾が得られるかどうかを確かめることが最初の一歩になります。

借地権の種類を確認する

旧法借地権

平成4年8月より前に設定された借地権です。契約期間が満了しても、地主に正当な事由がなければ更新されます。実質的に長く使えるため、借地権としては価値が高く、売りやすい部類に入ります。札幌の古い住宅地に多く残っています。

普通借地権

平成4年8月以降の借地借家法によるものです。こちらも更新できますが、旧法より地主側の立場がやや強くなっています。

定期借地権

期間が決まっていて、更新がありません。期間満了時には建物を取り壊して土地を返します。残り期間が短いほど価値は下がり、残り10年を切ると買い手を見つけるのが難しくなります。分譲マンションでも、定期借地権のものがあります。

地主の承諾でもらうもの

譲渡承諾

借地権を第三者に売ることへの承諾です。これがないと売買が成立しません。承諾料の相場は、借地権価格の10パーセント前後といわれます。

建替え承諾

買主が建物を建て替えるつもりなら、その承諾も必要です。承諾料は更地価格の3パーセントから5パーセント程度が目安とされます。古い家が建っている借地では、買主は建て替え前提で考えるため、あわせて取っておくと売りやすくなります。

抵当権設定の承諾

買主が住宅ローンを使う場合、借地権に抵当権を設定することへの承諾が必要になります。これを地主が嫌がると、買主の資金調達が成り立ちません。

条件変更の承諾

木造から鉄骨造に変えるなど、建物の種類を変える場合に必要です。

地主が承諾してくれないとき

正当な理由なく承諾を拒まれた場合、借地非訟という裁判所の手続きで、承諾に代わる許可を得られます。裁判所が地主に支払うべき額を定め、その支払いを条件に許可を出す仕組みです。

• 申立てから決定まで半年から1年程度かかる
• 弁護士費用と鑑定費用がかかる
• 地主との関係はさらに悪くなる

時間も費用もかかるため、まずは話し合いで進めることをおすすめします。第三者が間に入ると、感情の話が金額の話に変わって進みやすくなります。

地主に買ってもらうという選択

借地権は、地主にとってもっとも価値のある相手です。地主が借地権を買い取れば、土地は完全な所有権に戻り、価値が一気に上がるからです。第三者に売るより高く売れることがあります。

逆に、地主から底地を買い取って、所有権付きの土地建物として売る方法もあります。手元資金は要りますが、売却額は大きく上がります。どちらが得かは、底地の買取価格と、所有権になった場合の売却額を比べて判断します。

価格の考え方

借地権の価格は、その土地が所有権だった場合の価格に、借地権割合をかけて求めるのが基本です。相続税路線価図に、地域ごとの借地権割合が記号で示されています。

• 札幌市内の住宅地では、60パーセントから70パーセントの地域が多い
• 商業地では70パーセントから80パーセントになることもある
• 旧法借地権のほうが、定期借地権より高く評価される
• 定期借地権は、残り期間が短いほど下がる

ただし実際の売買では、承諾料、地代の水準、更新料の有無、建物の状態、住宅ローンが使えるかどうかによって、この計算より下がることがあります。路線価の割合はあくまで税金の計算のためのもので、市場価格とは別だと考えてください。

買主が確認すること

1. 借地権の種類と残り期間
2. 地代の月額と、直近の改定時期
3. 更新料の定めと、次の更新がいつか
4. 承諾料を誰が負担するか
5. 建物の登記があるか
6. 住宅ローンを使える金融機関があるか

とくに最後が大きな壁です。借地権付き建物に融資する金融機関は限られ、地主の承諾書の提出を条件にされます。買主が現金で買える方であれば、この壁はなくなります。

相続した借地権を売るとき

相続で借地権を引き継いだ場合、地主の承諾は不要です。相続は譲渡ではないためです。ただし、地主に名義が変わったことを通知しておく必要があります。通知せずに放置すると、その後の話し合いがこじれます。

そのうえで第三者に売るなら、改めて譲渡の承諾が必要になります。相続人が複数いる場合は、全員で共有している状態なので、全員の同意が要ります。

• 相続による取得に地主の承諾は不要
• ただし通知はしておく
• 売却には譲渡承諾が必要
• 相続人が複数なら全員の同意が必要

売る前にやることのまとめ

1. 借地契約書を探し、種類と期間、地代、更新料の定めを確認する
2. 建物の登記があるかを確認する
3. 地主に売却の意向を伝え、承諾が得られるか確かめる
4. 譲渡・建替え・抵当権設定の承諾をまとめて依頼する
5. 承諾料の金額と、誰が負担するかを決める
6. 地主に買い取る意向があるかも確認する

当社では、借地権付きの建物もそのまま買い取っています。地主との交渉は当社側で進めるため、売主が承諾料の話で気まずい思いをする必要はありません。まずは今の条件でいくらになるかをご確認ください。

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