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2026/09/14
里道（赤道）・水路（青道）が絡む土地の売却｜払下げの手順と札幌での注意
結論から書きます。敷地の中や前を、里道（赤道）や水路（青道）が通っている土地でも売れます。ただし、そのままだと建築や住宅ローンで引っかかることがあるため、売る前に払下げや占用の手続きをしておくと、価格も売りやすさも変わります。
公図を取ると、地番のついていない細長い帯が敷地を横切っていることがあります。これが里道や水路の跡です。昔は道や用水路として使われていたものの、今は現地に何もない。札幌の郊外や、農地から住宅地に変わった地域では珍しくありません。気づかずに何十年も庭や駐車場として使っていた、ということもよくあります。
里道と水路とは
里道（赤道）
道路法の道路になっていない、昔からの通路です。公図では赤く塗られていたことから赤道と呼ばれます。地番がついておらず、登記簿もありません。現在は多くが市町村の所有になっています。
水路（青道）
昔の用水路や排水路です。公図では青く塗られていたことから青道と呼ばれます。こちらも地番がなく、暗渠になっていたり、埋め立てられて跡形もなかったりします。
公図を見て、自分の地番と隣の地番のあいだに、番号のない細い帯があれば、里道か水路の可能性が高いところです。札幌市の場合、管理している部署は用途によって分かれています。まずは区役所か市の担当課に公図を持って相談してください。
何が問題になるのか
敷地が分断される
里道が敷地の真ん中を通っていると、法律上はそこで土地が二つに分かれています。建物を建てるとき、分断された片側だけでは面積や接道の要件を満たせないことがあります。
建築確認が下りない
他人の土地の上に建物がまたがっている状態では、建築確認が下りません。すでに建っている建物が里道をまたいでいる場合、増築や建て替えのときに問題が表に出ます。
住宅ローンが通らない
金融機関は、担保の範囲がはっきりしない土地を嫌います。里道が敷地内を通ったままだと、買主の融資が下りないことがあります。これが実務上いちばん大きな壁です。
買主が不安になる
将来、市が里道を通行のために復活させるのではないか、という心配を持たれます。現実にはほとんど起きませんが、説明できないと敬遠されます。
逆に、里道や水路が敷地の外側にあって、実際に道路として使われている場合は、そこが建築基準法上の道路として扱われているかどうかが重要になります。札幌市の建築指導課で確認してください。
解決する3つの方法
払下げ（用途廃止して買い取る）
もっともすっきりする方法です。市に対して、この里道はもう道として使われていないので用途を廃止してほしい、そのうえで売ってほしい、と申請します。認められれば地番がつき、自分の土地として登記できます。
- 申請から完了まで半年から1年程度
- 測量費用と、買取代金がかかる
- 買取代金は近隣の評価額をもとに算定される
- 周辺の土地所有者の同意を求められることがある
付け替え
里道の位置を、敷地の端などに移してもらう方法です。通行に使われている里道を廃止できない場合に使います。付け替える先の土地を提供する必要があります。
占用許可
廃止はせず、使用することについて市の許可をもらう方法です。手続きは軽いのですが、所有権は市のままなので、建築や融資の壁は残ります。あくまで暫定的な扱いです。
売却を急がないのであれば、払下げまで進めておくのがもっとも価値が上がります。時間はかかりますが、地番がついて自分の土地になれば、普通の土地として売れます。時間がないなら、現状のまま買い取る先を探すほうが現実的です。
札幌で気をつける点
雪で現地が確認できない
払下げには測量と、現地が道として使われていないことの確認が必要です。雪に覆われていると、どちらもできません。11月から4月上旬は手続きが止まると考えてください。春の売り出しを狙うなら、前年の秋に着手します。
農地から住宅地に変わった地域に多い
清田区、厚別区、手稲区、北区の一部など、かつて農地だった地域では、用水路の跡が水路として残っていることがあります。暗渠になっていて、現地では何も見えません。公図を取らないと気づけません。
融雪溝や排水との関係
形だけ残っている水路でも、今も雨水や融雪水の排水経路として機能していることがあります。この場合、廃止が認められないことがあります。現況を市に確認してください。
売るときの伝え方
買主にとっては聞き慣れない話なので、資料をそろえて説明することが大事です。
- 公図に、里道・水路の位置を色分けして示す
- 市に確認した内容（管理部署、廃止の可否、現況の扱い）を書面にする
- 払下げを申請中なら、その進み具合を伝える
- 建築確認や融資への影響を、正直に説明する
隠して売ると、あとで買主から契約不適合を主張される恐れがあります。公図は誰でも取れるので、隠し通せるものでもありません。
売る前にやることのまとめ
- 法務局で公図を取り、地番のない帯がないか確認する
- あれば、札幌市の担当課に公図を持って相談する
- 里道か水路か、今も機能しているかを確認する
- 廃止と払下げができるかを聞く
- できるなら、測量と申請を進める（雪のない時期に）
- 時間がないなら、現状のまま買い取る先を探す
当社では、里道や水路が絡んだままの土地も買い取っています。払下げの手続きは当社側で進めるため、売主が市役所に何度も足を運ぶ必要はありません。まずは今の状態でいくらになるかをご確認ください。
払下げの可否や手続きは札幌市の担当課に、測量と境界は土地家屋調査士に、建築の可否は建築指導課と建築士にご確認ください。ここでは売却実務での進め方を整理しています。
よくあるご質問
里道や水路が敷地を通っていると売れませんか。
売れます。ただし建築確認や買主の住宅ローンで引っかかることがあるため、払下げや占用の手続きをしておくと価格も売りやすさも変わります。
自分の土地に里道があるかどうか、どう調べますか。
法務局で公図を取ってください。自分の地番と隣の地番のあいだに番号のない細い帯があれば、里道か水路の可能性が高いところです。
払下げにはどれくらいかかりますか。
申請から完了まで半年から1年程度が目安です。測量費用と、市への買取代金がかかります。周辺の土地所有者の同意を求められることもあります。
払下げをすると何が変わりますか。
地番がついて自分の土地として登記できます。普通の土地として売れるようになり、買主の住宅ローンも通りやすくなります。
現地には道も水路も見当たりません。それでも手続きが要りますか。
公図上に残っている限り、法律上はそこに市の土地があることになります。建築や融資で問題になるため、手続きをしておくほうが安全です。
冬でも手続きを進められますか。
測量と現況の確認が必要なため、雪に覆われている11月から4月上旬は実質的に止まります。春の売り出しを狙うなら前年の秋に着手してください。
買主に伝えなければいけませんか。
伝えてください。公図は誰でも取れるので隠し通せません。黙って売ると、あとから契約不適合を主張される恐れがあります。
手続きをせずに売る方法はありますか。
現状のまま買い取ってもらう方法があります。当社では里道や水路が絡んだままの土地も買い取り、払下げの手続きはこちらで進めます。
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