月極駐車場・資材置場の土地を売る｜固定資産税と札幌の除雪費で見る損益

結論から書きます。月極駐車場や資材置場として貸している土地は、住宅用地の特例が効かないため、固定資産税が宅地の数倍になっています。札幌市内の200平方メートルの土地なら、住宅が建っていれば年間5万円前後のところが、更地のままだと20万円を超えることもあります。

駐車場の収入から税金と管理費を引くと、手元に残る額はわずかということが少なくありません。使い道が決まらないまま持ち続けるより、売って現金にするか、住宅用地として活かすかを一度考えてみてください。

なぜ税金が高いのか

住宅が建っている土地には、住宅用地の特例が適用されます。200平方メートルまでの部分は課税標準が6分の1、それを超える部分は3分の1になります。都市計画税にも同様の軽減があります。

駐車場や資材置場には、この特例がありません。更地と同じ扱いで、評価額に対してそのまま課税されます。同じ土地でも、上に家が建っているかどうかで、税額が数倍変わるということです。

収支を計算してみる

札幌市内の住宅地、200平方メートル、月極8台の駐車場を例にします。

• 賃料　1台月6,000円　8台で月48,000円　年間576,000円
• 固定資産税・都市計画税　年間200,000円
• 除雪と排雪　年間150,000円
• 管理手数料（募集・集金）　年間60,000円
• ロープや看板、区画線の補修　年間20,000円
• 手元に残る　年間146,000円

この土地が2,000万円で売れるとすれば、年間の手取り14万円は、投じている資産に対して0.7パーセントです。空き区画が出ればさらに下がります。

札幌の駐車場は冬の負担が重い

除雪をしないと、契約者の車が停められません。雪を敷地内に積んでおくと、その分の区画が使えなくなります。排雪となると、1回で数万円です。冬のあいだだけ解約されるということも起こります。

この除雪と排雪の費用が、本州の駐車場経営との一番の違いです。収支を考えるときは、必ず冬の費用を入れてください。

売るときの流れ

契約者への通知と解約

月極駐車場の契約は、建物の賃貸借と違って借地借家法の保護を受けません。契約書に定めた予告期間（1か月前が多い）を置いて解約できます。ただし、代わりの駐車場が見つからないと困る方もいるため、早めに伝えるのが親切です。

更地にするか、そのまま売るか

アスファルト舗装は、買主が住宅を建てるなら撤去することになります。売主が先に撤去する必要はありません。撤去費用を価格で調整するほうが、多くの場合は合理的です。

境界と測量

駐車場として使っている土地は、境界杭が抜けていたり、車止めの位置と実際の境界がずれていたりします。売る前に確認してください。測量が必要なら、雪の消えた4月中旬以降に着手します。

地中の埋設物

以前に建物が建っていた土地では、基礎、浄化槽、オイルタンクが地中に残っていることがあります。買主が掘って見つかると、撤去費用の話になります。心当たりがあれば、先に伝えてください。

売る以外の選択肢

住宅を建てて貸す

住宅を建てれば、住宅用地の特例が適用されて固定資産税が下がります。家賃収入も駐車場より大きくなります。ただし建築費の借入が必要で、空室と修繕の負担も生じます。立地と需要を見極めたうえでの判断になります。

分割して住宅用地として売る

広い土地なら、2区画や3区画に分けて売る方法があります。1区画あたりの総額が下がるため、買える人が増えます。分筆の費用と、接道の確保が必要です。

隣地の所有者に売る

隣が手狭で困っているなら、有力な相手です。とくに角地や、隣地と合わせると整形になる土地では、相場より高く売れることがあります。

コインパーキング事業者に貸す

運営を事業者に任せ、固定の賃料を受け取る形です。除雪も事業者が行います。ただし、立地によっては引き受けてもらえません。

売る前にやることのまとめ

1. 納税通知書で、年間の固定資産税・都市計画税を確認する
2. 駐車場の年間収入から、税金・除雪・管理費を引いた手取りを出す
3. 今いくらで売れるかを確認する
4. 手取りと売却額を並べて比べる
5. 境界杭の有無を確認する（雪のない時期に）
6. 地中の埋設物や、過去の利用の履歴を整理する
7. 分割して売れるか、隣地に売れるかも検討する
8. 契約者への予告期間を契約書で確認する

当社では、駐車場や資材置場として使っている土地も買い取っています。舗装の撤去は不要で、契約者への対応が必要な場合もご相談いただけます。まずは、持ち続けた場合と売った場合の数字を並べてみてください。

よくあるご質問