住みながら家を売る｜売り先行と買い先行、仮住まいの判断

結論から書きます。住みながら売るのは普通のことで、不利にはなりません。むしろ、空き家より暮らしのイメージが伝わりやすく、生活感を抑えられていれば問題ありません。ただし、内見のたびに片づけと立ち会いが必要になるため、その負担は覚悟してください。

買い替えの場合、売りを先にするか買いを先にするかで、仮住まいの要否と資金繰りが変わります。札幌では、2月から3月と9月から10月に売買が集中するため、日程の組み方がとくに重要になります。

売り先行と買い先行

売り先行

今の家を売ってから、次の家を買う進め方です。

• 手元の資金がはっきりしてから買えるので、無理をしにくい
• 売り急がずに済み、価格を下げずに待てる
• 次の家が決まっていないと、仮住まいが必要になる
• 仮住まいの家賃と、引っ越しが2回分かかる

買い先行

先に次の家を買ってから、今の家を売る進め方です。

• 仮住まいが不要で、引っ越しは1回
• 次の家をじっくり探せる
• 二重にローンを抱える期間が生じる
• 売り急ぐことになり、値引きを受け入れやすくなる

同じ日に決済する方法

売却の決済と、購入の決済を同じ日に行えば、仮住まいも二重ローンも避けられます。理想的ですが、両方の日程を合わせるのは簡単ではありません。

• 売買契約に、買い替えが成立しなかった場合の特約を入れる
• 引き渡しの時期を、購入の日程に合わせてもらう
• 買主が急いでいると、この条件は受け入れられない

実務では、売却の契約から引き渡しまでの期間を長めに取り、そのあいだに次の家を決めるという進め方が多く使われます。契約から引き渡しまで2か月から3か月を設定できれば、かなり余裕が生まれます。

札幌での日程の組み方

札幌の売買は春と秋に集中します。買い替えなら、この波をどう使うかが鍵になります。

• 4月から6月に売り出し、夏のあいだに次の家を決め、秋に引き渡す
• 9月から10月に売り出し、冬のあいだに次の家を決め、春に引き渡す
• 3月下旬の決済は混み合うため、日程は早めに押さえる
• 冬の引っ越しは費用も手間も増えるため、避けられるなら避ける

住みながら売るときの日常

内見の連絡は急に来る

希望が入るのは、土日の午前や午後が多く、前日や当日に連絡が来ることもあります。断り続けると機会を失うため、ある程度は受け入れられる体制を作っておいてください。

片づけを続ける

毎回大掃除をするのは大変です。売り出しのあいだは、床に物を置かない、水回りを使うたびに拭く、といった習慣にしておくと、急な内見にも対応できます。

荷物を先に減らす

次の家に持って行かないものは、売り出す前に処分しておきます。トランクルームを借りて、一時的に荷物を移す方もいます。月に数千円から1万円程度で、内見の印象は大きく変わります。

ペットと小さなお子さん

内見のあいだは、外に出るか、別の部屋にいてもらうのが無難です。においの対策も忘れずに。

仮住まいを使う場合

• 賃貸　短期の契約を受けてくれる物件は限られる。敷金礼金と仲介手数料がかかる
• マンスリー　手続きは簡単だが、家賃は割高
• 実家や親族の家　費用は抑えられるが、荷物の置き場が問題になる
• トランクルーム　大型の家具を預ける。月1万円から3万円程度

仮住まいの期間が3か月なら、家賃と引っ越し2回分で50万円から100万円程度かかることがあります。売り先行を選ぶなら、この費用を見込んでおいてください。

資金の流れ

1. 売買契約のときに手付金を受け取る（売却価格の5から10パーセント程度）
2. 引き渡しの日に残代金を受け取る
3. 同じ日に、住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消する
4. 仲介手数料、登記費用、固定資産税の精算を清算する
5. 残った金額が手取りになる

次の家の手付金を、売却の手付金でまかなう方もいます。日程の組み方によっては、手元の資金が一時的に足りなくなることがあるので、先にお金の流れを書き出しておいてください。

仮住まいを避ける方法

引き渡しの日を、次の家の入居日に合わせられれば、仮住まいは要りません。それが難しい場合、買主に引き渡しの時期を待ってもらう交渉をします。買主が急いでいなければ、応じてもらえることがあります。

もうひとつの方法として、不動産会社に買い取ってもらい、引き渡しの日を自分の都合で決める形があります。買主を探す期間がないため、次の家が決まってから売却の日程を組めます。

• 引き渡しの時期を自分で決められる
• 内見の対応が不要で、住みながらの負担がない
• 売れるかどうかを気にせず、次の家を探せる
• 仲介で売るより手取りは下がる

売る前にやることのまとめ

1. 住宅ローンの残高を確認する
2. 今いくらで売れるかを確認する
3. 売り先行か買い先行かを決める
4. 仮住まいが必要かを判断し、その費用を見込む
5. 札幌の需要期に合わせて、売り出しの時期を決める
6. 売り出す前に、持って行かない荷物を処分する
7. 内見を受けられる曜日と時間を決めておく

よくあるご質問