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2026/09/14
地盤が弱い土地の売却｜札幌の泥炭地・盛土造成地と改良費用の目安
結論から書きます。地盤が弱い土地は、買主が地盤改良の費用を見込むため、その分だけ価格が下がります。改良工事の費用は、規模と工法によって50万円から200万円程度。土地の価格からこの額が引かれると考えてください。
札幌には、もともと湿地や泥炭地だった地域があります。東区、北区、白石区の一部、清田区の谷筋など、地名や古い地図に手がかりが残っています。売る前に、過去の地盤調査の記録が残っていないかを探してください。1枚の書類があるだけで、買主の判断が変わります。
地盤が問題になる場面
新しく建てるとき
住宅を建てる前には、地盤調査を行うのが通例です。結果によっては、地盤改良が必要と判定されます。買主が土地を買って家を建てるなら、この費用を見込みます。
すでに建っている建物
不同沈下が起きていると、床が傾く、建具が閉まらない、基礎にひびが入るといった症状が出ます。これは建物の不具合として、契約不適合の問題になります。
地震のとき
2018年の胆振東部地震では、札幌市清田区の一部で、造成地の被害がありました。この記憶があるため、買主の関心は高くなっています。
自分の土地の地盤を調べる
過去の資料を探す
- 建てたときの地盤調査報告書
- 地盤改良の工事の記録と保証書
- 建築確認の書類一式
- ハウスメーカーや工務店に問い合わせる
改良工事をしていれば、その記録が最大の資料になります。買主は、改良済みとわかれば同じ費用を見込む必要がなくなります。探す価値は十分にあります。
その土地の成り立ちを調べる
- 古い地形図や空中写真で、以前の姿を見る
- 地名に、沢、沼、川、谷、湿といった字が入っていないか
- 登記簿の地目の履歴に、田や池沼がないか
- 近隣の擁壁や道路に、沈下やひびがないか
札幌市が公開している地盤に関する情報や、国が公開している地形の分類の図も参考になります。断定はできませんが、注意すべき土地かどうかの手がかりになります。
近所に住んでいる方に聞くのも有効です。昔は田んぼだった、水が出る場所だった、といった話は、地元の方が覚えています。買主も同じように聞いて回るため、先に知っておくほうが安全です。
地盤改良の工法と費用
- 表層改良 浅い層をセメント系の材料で固める。30万円から60万円程度
- 柱状改良 地中に柱状の改良体を作る。60万円から150万円程度
- 鋼管杭 鋼管を硬い層まで打ち込む。100万円から200万円程度
どの工法になるかは、地盤調査の結果と、建てる建物の規模で決まります。深いところまで軟弱な層が続く土地ほど、費用が上がります。
なお、地盤改良をした土地は、あとから更地に戻すときに改良体の撤去が問題になることがあります。買主が別の建物を建てる場合、これが費用になります。改良の記録は、その意味でも大事な資料です。
売主が先に地盤調査を行う必要はありません。建てる建物が決まらないと、必要な調査の内容も決まらないためです。ただし、過去の記録があれば必ず出してください。ないよりはるかに有利です。
建物が傾いている場合
床の傾きや建具の不具合がある場合、その事実を物件状況報告書に記載します。原因が地盤なのか、建物の老朽化なのかは、専門家でなければ判断できません。わからない場合は、わからないと書いてください。
- 傾きの症状を具体的に書く（どの部屋の床が、どちら向きに）
- いつから気づいたかを書く
- 調査や工事をしたことがあれば、その記録を添える
- 建物について契約不適合責任を負わない特約を検討する
隠して売ると、引き渡し後に大きな責任を問われます。傾きの修正工事は、数百万円かかることもあります。必ず伝えてください。
札幌特有の事情
凍上と地盤
札幌の基礎が深いのは、地面が凍る深さより下に基礎を置くためです。水を含みやすい地盤では、凍上の影響も大きくなります。基礎のひびや、玄関ポーチの浮き上がりは、この影響であることがあります。
雪解け水と地下水位
春に地下水位が上がる土地では、床下に湿気がこもりやすくなります。床下に水がたまった経験があるなら、買主に伝えてください。
造成地の切土と盛土
丘陵地を造成した住宅地では、同じ区画でも、地山を削った側と土を盛った側で地盤の強さが違います。盛土の側は沈下しやすく、地震のときの揺れも大きくなります。造成の記録が残っていれば確認してください。
札幌市では、大規模な盛土造成地の位置を示す図を公開しています。自分の土地が該当するかどうかを確認して、該当するなら、その事実と、これまでに問題が起きていないことをあわせて伝えてください。
売る前にやることのまとめ
- 建てたときの地盤調査報告書と、改良工事の記録を探す
- 建てたハウスメーカーや工務店に問い合わせる
- 古い地形図や地名から、その土地の成り立ちを調べる
- 札幌市の盛土造成地の情報を確認する
- 床の傾きや建具の不具合がないかを見る
- 床下に水がたまったことがあるかを思い出す
- わかったことを物件状況報告書に書く
資料が出てこない、調べるほど不安になる、という場合もあります。その場合は、現状のまま買い取ってもらう方法があります。当社では、地盤に不安のある土地や、建物が傾いている家もそのまま買い取っています。改良工事も修正工事も不要です。
まずは、今の状態でいくらになるかを確認してください。不安を抱えたまま売り出して、買主との交渉で消耗するより、はっきりした金額を見てから決めるほうが楽です。
地盤の強さや改良の要否は、地盤調査を行う専門業者および建築士にご確認ください。建物の傾きの原因についても、専門家の判断が必要です。ここでは売却実務での確認事項を整理しています。
よくあるご質問
地盤が弱いと土地の価格は下がりますか。
買主が地盤改良の費用を見込むため、その分だけ下がります。改良工事は50万円から200万円程度かかるため、この額が土地の価格から引かれると考えてください。
自分の土地の地盤はどう調べますか。
まず建てたときの地盤調査報告書と、改良工事の記録を探してください。建てたハウスメーカーや工務店に問い合わせると、残っていることがあります。
売る前に地盤調査をすべきですか。
必要ありません。建てる建物が決まらないと調査の内容も決まらないためです。ただし過去の記録があれば必ず出してください。
地盤改良済みだと有利ですか。
有利です。買主が同じ費用を見込む必要がなくなります。工事の記録と保証書があれば、必ず買主に示してください。
札幌で地盤が弱いのはどんな場所ですか。
もともと湿地や泥炭地だった地域です。古い地形図、地名に沢や沼や谷が入っているか、登記簿の地目の履歴などが手がかりになります。丘陵地の造成では、盛土の側が沈下しやすくなります。
床が傾いています。売れますか。
売れます。ただし傾きの症状を具体的に物件状況報告書に書いてください。原因がわからない場合は、わからないと書いて構いません。隠して売ると大きな責任を問われます。
盛土造成地かどうか調べられますか。
札幌市が大規模な盛土造成地の位置を示す図を公開しています。該当する場合は、その事実と、これまでに問題が起きていないことをあわせて伝えてください。
資料が見つからず不安です。
現状のまま買い取ってもらう方法があります。当社では、地盤に不安のある土地や建物が傾いている家も、改良も修正もせずそのまま買い取っています。
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