札幌市東区で不動産を売る｜住宅用地と事業用地で変わる売り方

先に結論です。東区は、地下鉄東豊線の沿線と、それ以外で売りやすさが分かれます。環状通東から栄町にかけては買主が安定していますが、東苗穂や中沼のあたりは、車前提の立地で、価格も売却期間も変わります。

東区でもう一つ知っておくべきなのは、工業地・流通の土地が多い区だということです。住宅地の隣が資材置場や倉庫という場所があり、住宅として売るか、事業用地として売るかで、相手も価格も変わります。用途地域を確認してから売り方を決めてください。

東区の売却で効く3つの軸

東豊線からの距離

環状通東・元町・新道東・栄町の4駅が区内の柱です。徒歩10分以内なら、マンションも戸建ても買主がつきやすくなります。駅から離れるほど、駐車場の台数と道路付けの比重が上がります。

用途地域

東区は住居系、工業系、準工業が入り組んでいます。準工業や工業の地域では、住宅として売るより、事業用地として売るほうが高くなることがあります。逆に、隣に工場がある住宅は、住宅としての評価が下がります。

地盤と低地

伏古、東苗穂、中沼のあたりは、もともと低い土地でした。地盤改良の記録があるかどうかが、買主の判断を左右します。洪水の浸水想定が設定されている区域もあるため、ハザードマップの該当部分を用意しておいてください。

エリア別の性格

北光・光星・苗穂

都心に近く、マンションが多いエリアです。札幌駅まで自転車や徒歩で行ける距離のため、単身から夫婦世帯まで需要があります。再開発が進んだ苗穂周辺は、買主の関心が高い場所です。

環状通東・元町

地下鉄と幹線道路が交わり、生活の利便が高いエリアです。分譲マンションと戸建てが混在します。駅からの徒歩分数が素直に価格に出ます。

新道東・栄町

戸建ての住宅地が広がります。区画が整っていて、駐車場も確保しやすい。子育て世帯に選ばれるエリアです。丘珠空港が近く、飛行機の音について聞かれることがあります。

伏古・東苗穂

敷地の広い戸建てが多く、車前提の生活です。価格は抑えめで、そのぶん広さを求める買主に向きます。地盤と、浸水想定の確認が要ります。

丘珠・中沼・東雁来

農地、工業用地、調整区域が混ざるエリアです。住宅として売れる土地と、そうでない土地がはっきり分かれます。資材置場や駐車場として貸している土地も多く、固定資産税と収支の見直しから相談になることがあります。

住宅として売るか、事業用地として売るか

東区で判断が分かれるのがここです。同じ土地でも、相手を変えるだけで価格が変わることがあります。

• 住宅用地として売る　実需の買主。住宅ローンが使えるので買主の数は多い
• 事業用地として売る　資材置場、倉庫、駐車場、車両の置き場。広さと道路付けで決まる
• 分割して売る　広い土地を2区画3区画に分けると、1区画あたりの総額が下がり買主が増える
• 隣地に売る　隣が手狭なら、相場より高く売れることがある

用途地域、前面道路の幅、大型車が入れるか。この3つで、事業用地として売れるかどうかが決まります。トラックが入れる土地は、住宅地としてより高く評価されることがあります。

東区で売る前に確認すること

1. 札幌市の都市計画情報で、用途地域と建ぺい率・容積率を確認する
2. 市街化区域か調整区域かを確認する（丘珠・中沼・東雁来）
3. 登記簿の地目が現況と合っているかを見る
4. ハザードマップで、浸水想定の有無と深さを確認する
5. 地盤調査・地盤改良の記録を探す
6. 前面道路の幅と、大型車が入れるかを確認する
7. 地中に古い浄化槽やオイルタンクが残っていないか思い出す

貸している土地がある場合

東区には、資材置場や駐車場として貸している土地が多くあります。地代は入るものの、住宅用地の特例が効かないため固定資産税は高いままです。

• 年間の地代から、固定資産税と除雪費を引いた手取りを出す
• 今売ったらいくらかを確認する
• 手取りが売却額の1パーセントに満たないなら、売る判断に傾く
• 借主に買う意向があるかを確認する（もっとも高く売れる相手）

借主に買ってもらえるなら、第三者に売るより高くなることがあります。まず意向を確かめてみる価値があります。

売り出す時期

• マンション　2月から3月の需要期を狙える
• 戸建て・住宅用地　4月から6月が本命。次点で9月から10月
• 事業用地　季節の影響は小さい。相手が事業者のため、決算期の動きのほうが効く
• 広い敷地　雪解け後に。冬は除雪の負担ばかりが目につく

よくあるご質問