札幌市白石区で不動産を売る｜東西線沿線と東米里の調整区域

先に結論です。白石区は、地下鉄東西線の沿線に買主が集まる区です。菊水から大谷地まで駅が並び、都心へのアクセスがよいため、マンションも戸建ても動きが安定しています。当社は菊水に事務所を置いており、白石区はもっとも件数を扱っているエリアです。

一方で、同じ白石区でも東米里や川下のあたりは事情がまったく違います。市街化調整区域や原野が広がり、建物が建てられない土地もあります。区でひとくくりにせず、町名と区域で判断してください。

白石区の売却で効く3つの軸

東西線の駅からの距離

菊水・東札幌・白石・南郷7丁目・南郷13丁目・南郷18丁目・大谷地。この7駅が区内の柱です。徒歩10分以内なら、築年数が経った物件でも買主がつきます。

市街化区域か調整区域か

東米里、川下の一部、北郷の東側には調整区域が広がります。調整区域は原則として建物を建てられないため、住宅用地としての価格にはなりません。地目が原野や雑種地のままの土地も多くあります。

用途地域

白石区は、住居系と工業系が隣り合う場所があります。菊水や本通の一部、北郷には、倉庫や工場が混ざります。住宅として売るか、事業用地として売るかで、相手と価格が変わります。

エリア別の性格

菊水・東札幌

都心に近く、地下鉄で大通まで数分です。マンションが多く、単身から夫婦世帯まで需要があります。古い戸建てやアパートも残っており、土地として評価されることが多いエリアです。

白石・本通

JR白石駅と地下鉄白石駅が使え、生活の利便が高い場所です。分譲マンションと戸建てが混在します。幹線道路沿いは、事業用としての需要もあります。

南郷通（7丁目〜18丁目）

地下鉄3駅が並ぶ、区内の中心的な住宅地です。区画が整い、平地で除雪もしやすい。子育て世帯に選ばれます。築年数の経った戸建てでも、土地として動きます。

大谷地・北郷

地下鉄大谷地と、バス路線が使えるエリアです。敷地の広い戸建てが多く、価格は区内では抑えめになります。北郷の東側は用途が混ざるため、区域の確認が要ります。

川下・平和

戸建ての住宅地と、工業用地・倉庫が混ざります。車前提の立地です。広い土地は、事業用地としての需要を探る価値があります。

東米里

市街化調整区域で、原野と農地が広がります。建物を建てられない土地が多く、住宅用地の相場は当てはまりません。資材置場や駐車場として貸している土地、相続でそのままになっている土地が多いエリアです。

調整区域の土地を持っている場合

東米里や川下の土地は、次の順で確認します。

1. 登記簿と公図で、地番・地目・地積を確認する
2. 札幌市の都市計画情報で、調整区域かどうかを確認する
3. 道路に接しているか、そもそも入れるかを現地で見る
4. 既存の建物があるなら、建て替えが認められる条件に当たるかを市に確認する
5. 周辺で、資材置場や駐車場としての需要があるかを見る

建物が建てられない土地でも、使い道はあります。資材置場、駐車場、隣地の買い足し、太陽光。買主の種類が住宅とは違うだけです。値段が付かないと決めつけて放置すると、固定資産税だけが毎年出ていきます。

白石区の冬

• 平地が中心で、坂で不利になる物件は少ない
• 南郷通や北郷は区画が整い、除雪しやすい
• 敷地が広い物件は、雪の置き場を伝えると印象が変わる
• マンションは、駐車場の排雪をどうしているかが聞かれる
• 幹線道路沿いは、市の除雪で敷地前に雪が寄せられる点を説明しておく

白石区で売る前に確認すること

1. 登記簿と公図を取り、名義・地目・地積を確認する
2. 市街化区域か調整区域かを確認する
3. 用途地域と建ぺい率・容積率を確認する
4. 前面道路が公道か私道かを見る（菊水・本通の古い区画に私道がある）
5. 地積測量図の有無と、境界杭が残っているかを確認する
6. マンションなら、重要事項調査報告書を管理会社に依頼する

売り出す時期

• マンション　2月から3月の需要期を狙える
• 戸建て・住宅用地　4月から6月が本命。次点で9月から10月
• 調整区域の土地　雪が消えてから。冬は現地に入れず、境界も見えない
• 事業用地　季節より、相手の決算期のほうが効く

とくに調整区域の土地は、冬のあいだ現地の確認そのものができません。売ると決めたら、書類集めを冬に済ませて、雪解けと同時に動くのが効率的です。

よくあるご質問