委任状で不動産を売る｜必要な記載と司法書士の本人確認

先に結論です。本人が決済に行けなくても、委任状があれば不動産は売れます。遠方に住んでいる、仕事が休めない、入院している、高齢で外出が難しい。どれもよくある事情で、実務では珍しくありません。

ただし、委任状は書式が決まっているわけではなく、内容が曖昧だと登記が通りません。司法書士が作ったものを使い、実印を押して、印鑑証明書を添えるのが基本です。自分で書いた簡単な一筆では足りません。

委任状に必要な内容

• 委任する人（売主）と、委任を受ける人（代理人）の氏名・住所
• 対象の不動産の表示（登記簿どおりの所在・地番・家屋番号）
• 委任する行為の範囲（売買契約の締結、代金の受領、登記申請、抵当権抹消など）
• 売買代金の額、または下限の金額
• 作成の日付
• 売主の実印による押印

とくに「委任する行為の範囲」が大事です。契約だけを委任するのか、代金の受領まで含めるのか、登記の申請まで任せるのか。ここが書かれていないと、その場で手続きが止まります。

一緒に必要な書類

1. 委任状（実印を押したもの）
2. 売主の印鑑証明書（発行から3か月以内）
3. 売主の本人確認書類の写し
4. 代理人の本人確認書類（当日、原本を持参）
5. 登記識別情報通知（権利証）
6. 固定資産税の納税通知書

印鑑証明書の3か月という期限に注意してください。契約から決済まで1か月から2か月あるため、契約のときに取ったものが決済で期限切れになることがあります。

司法書士が本人に確認する

代理人が来る取引でも、司法書士は売主本人の意思を確認します。これは省略できません。方法は次のようなものです。

• 司法書士が事前に本人を訪問する
• 電話で本人と話す
• オンラインの面談で顔を見て確認する

本人と連絡が取れない、話ができないという状態では、委任状があっても登記は通りません。ここは制度の根幹なので、抜け道はないと考えてください。

誰に委任するか

親族に委任する

配偶者、子、兄弟に頼むのがもっとも多い形です。ただし、共有名義で、共有者どうしが委任し合う場合は注意が要ります。利益が相反する関係になると、別の対応が必要になることがあります。

司法書士に委任する

登記の申請については、もともと司法書士に委任します。売買契約そのものの代理は別の話なので、どこまで任せるかを整理してください。

不動産会社に委任する

仲介する会社が代理人になることは、利益が相反するため避けるのが通常です。当社でも、売主の代理人として契約を締結することはしていません。

本人が判断できない場合は委任状では足りない

認知症が進んでいる、意識がない、といった状態では、委任状を書いても無効です。本人に意思能力がないためです。この場合は成年後見の手続きが必要になります。

• 家庭裁判所に成年後見開始の申立てをする
• 後見人が選任されるまで、数か月かかる
• 自宅を売るには、家庭裁判所の許可が別途必要
• 後見人は、売却が本人のためになるかを説明する必要がある

札幌の物件を道外から売るとき

相続で札幌の実家を引き継いだが、自分は道外にいるという相談は多くあります。この場合の進め方です。

1. 登記簿と公図を取り、名義と地積を確認する（郵送でもオンラインでも取得できる）
2. 現地の状況は、当社が写真を撮って報告する
3. 査定額を書面で確認する
4. 媒介契約は郵送でやりとりする
5. 売買契約は、代理人に委任するか、持ち回りで締結する
6. 決済は代理人に委任するか、一度だけ札幌に来ていただく

実務では、契約を郵送の持ち回りで済ませ、決済の日だけ来ていただくという形が多くあります。代理人を立てるより、一度の往復で済むほうが結果的に楽なこともあります。

まとめ

• 委任状があれば、本人が行かなくても売れる
• 委任する行為の範囲と、金額を必ず書く
• 実印と、3か月以内の印鑑証明書が必要
• 司法書士による本人の意思確認は省略できない
• 本人が判断できない状態では、委任状は無効。成年後見が必要
• 道外からなら、契約は郵送、決済だけ来るという形もある

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